【正文】 年10603512005年1082367（數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計(jì)局）（2）經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)，人民生活水平不斷提高。2005年，成都市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2371億元，并且連年保持13%以上的增幅較快發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)比例逼近50%，第二產(chǎn)業(yè)比例約43%。農(nóng)業(yè)所占比例較小，三產(chǎn)結(jié)構(gòu)較為合理。固定資產(chǎn)投資2005年達(dá)1457億元，%，呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持持續(xù)、穩(wěn)健、較快發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行使居民收入快速提高，2005年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額達(dá)2074億元，同比增長(zhǎng)20%，人均可支配收入達(dá)11359元，%。人民生活水平快速提高。詳見下圖：城市規(guī)劃規(guī)劃方向：國(guó)際旅游樞紐城市、西部經(jīng)濟(jì)中心、現(xiàn)代特大中心城市、“一主六片”的大都市格局。成都市規(guī)劃發(fā)展定位為國(guó)際旅游樞紐城市、西部規(guī)模最大、最具活力、實(shí)力最強(qiáng)的城鎮(zhèn)群，創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市。未來城市人口為8001000萬人。經(jīng)濟(jì)方面規(guī)劃建設(shè)成為西部重要經(jīng)濟(jì)中心，重點(diǎn)建設(shè)一個(gè)基地（現(xiàn)代民用工業(yè)和國(guó)防工業(yè)基地）、二個(gè)樞紐（交通運(yùn)輸樞紐、郵政通訊樞紐）、三個(gè)中心（科教中心、商貿(mào)中心、金融中心）、四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)）、建設(shè)面向我國(guó)西部地區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，形成西部地區(qū)最大規(guī)模的第三產(chǎn)業(yè)中心。區(qū)域空間布局：成都平原城市帶、成渝城市帶、城鎮(zhèn)密集區(qū)按照《成都市城市總體規(guī)劃》，成都發(fā)展格局將呈現(xiàn)“一主六組團(tuán)”的局面，即繞城以內(nèi)的主城區(qū)和新都——青白江、龍泉、雙流（東升）、華陽(yáng)、溫江、郫縣六個(gè)組團(tuán)?？臻g拓展方向近中期（2015年前）空間拓展以向東、向南方向?yàn)橹?，遠(yuǎn)期（2020年前）和遠(yuǎn)景（2020年后）以向南、北方向?yàn)橹?。北部新城?guī)劃繼成都市城市總體規(guī)劃（總綱）的修編完成并獲建設(shè)部批準(zhǔn)后，《成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2004~2020年）》是成都市第一個(gè)正式公開的分區(qū)規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，新都外環(huán)路以內(nèi)都將納入成都中心城區(qū)的建設(shè)范圍。北部新城規(guī)劃：南起北三環(huán)，北達(dá)新都，西到金牛壩、東抵青白江、鳳凰山以及大豐、三河外環(huán)路以內(nèi)的區(qū)域都將納入北部新城，規(guī)劃面積93平方公里，人口近百萬，通過北新干道和中心城區(qū)連成一片。其中，大豐、三河一帶將是發(fā)展重點(diǎn)，將和中心城區(qū)連成一片。目前“北部新城”已作為今年的重點(diǎn)項(xiàng)目已開始實(shí)施。城北副中心CBD荷花池五塊石從成都遠(yuǎn)景規(guī)劃可以看到，北部新城由兩大生態(tài)綠地包圍，發(fā)展重點(diǎn)為大豐鎮(zhèn)，鳳凰山一帶，與市區(qū)相連接主要是規(guī)劃中的北新干線，其建成就直接加速北部新城的快速發(fā)展。（二）成都房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)土地市場(chǎng)成都市土地市場(chǎng)由于商品房市場(chǎng)的的快速發(fā)展，催生了土地放量的不斷放大，2003年以前土地市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，這是成都2004年至2005年商品房?jī)r(jià)格上漲較快的根源原因之一。2004年以后供應(yīng)量快速上升，為商品房市場(chǎng)持續(xù)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，土地成交價(jià)格快速上漲。（數(shù)據(jù)來源：成都市國(guó)土局，2006年數(shù)據(jù)包括國(guó)際城南片區(qū)，其他為五城區(qū)）隨著國(guó)六條的出臺(tái)和實(shí)施，未來土地市場(chǎng)將保持供需基本均衡的格局，受新政影響中小套型土地出讓將增多，各區(qū)域土地價(jià)格仍將保持上升態(tài)勢(shì)。商品房市場(chǎng)（1）供求關(guān)系成都市場(chǎng)整體上需求旺盛，維持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，至2005年供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，今年上半年供求基本平衡。（2）環(huán)域結(jié)構(gòu)住宅供應(yīng)與成交主要集中在二環(huán)路以外區(qū)域，二環(huán)路以內(nèi)供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，二環(huán)至三環(huán)是目前供應(yīng)和需求的主要區(qū)域，但同時(shí)三環(huán)路以外區(qū)域供應(yīng)量快速增長(zhǎng)，未來成為供應(yīng)和需求的主力區(qū)域?qū)⑹潜厝悔厔?shì)。（3）供應(yīng)結(jié)構(gòu)今年前5個(gè)月90平米以下住宅供應(yīng)占比較小，%。90平米以上住宅供應(yīng)仍為絕對(duì)主力，其中供應(yīng)的重點(diǎn)戶型面積區(qū)間為100144平米，占比超過40%。從目前情況看，80平米以下、90120平米以及180平米以上的戶型較為暢銷，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)未來12年內(nèi)，成都商品房市場(chǎng)仍將保持快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但隨著今年較大土地放量的不斷上市，以及對(duì)閑置土地的處置力度的加大，供求關(guān)系將走向和整體均衡，由于增量土地主要集中在新城及近郊片區(qū)，供需的主力將向三環(huán)以外發(fā)展，但新城及近郊片區(qū)供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)供大于求的格局，由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。供求結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位將得到一定緩和，90平米以下中小戶型的供應(yīng)將加大，但100140平米左右的戶型仍將是供需的主力區(qū)間。（4）價(jià)格及走勢(shì)A、從價(jià)格區(qū)間上看，單價(jià)在30004000元/平米之間的住宅供需缺口最大，需求量最大，單價(jià)在40005000元/平米之間的住宅供需兩旺，可看出，目前客戶對(duì)價(jià)位在4000元/平米左右的住宅需求量最大。預(yù)計(jì)未來12年內(nèi)40005000元/平米的住宅將成為供需主力價(jià)位。B、價(jià)格走勢(shì)：保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，今年上半年受新政影響，促使高端房產(chǎn)價(jià)格及成交量上升，使6月份的價(jià)格出現(xiàn)較大的漲幅。 普通住宅受供求關(guān)系的影響預(yù)計(jì)仍將保持增長(zhǎng)，但漲幅將逐步降低。（5）產(chǎn)品類型電梯公寓成為主導(dǎo)，隨著別墅土地供應(yīng)的限制、政府規(guī)劃向高、向密的指導(dǎo)以及高層市場(chǎng)接受度的提高未來電梯公寓將更加強(qiáng)勢(shì)的絕對(duì)主導(dǎo)?？偨Y(jié)：成都房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年呈快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資整體上不斷增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求旺盛，供應(yīng)略顯緊張，至今年上半年，供求關(guān)系得到緩和，基本達(dá)到均衡。供求結(jié)構(gòu)基本合理，但仍存在供需結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)位，商品房?jī)r(jià)格仍然保持上漲，但上漲幅度處于回落態(tài)勢(shì)。二手房市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展，成交量保持同比增長(zhǎng)，由于新政原因成交情況呈現(xiàn)一些波動(dòng)。（三）房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)分析為了抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，確保金融體系和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境的健康和穩(wěn)定。國(guó)家從2004年開始相繼對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見如下列表：宏觀政策頒布情況（1）2004年宏觀政策法規(guī)一覽表A、金融政策時(shí)間發(fā)文部門政策a、行業(yè)信貸規(guī)模2004年3月3日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）2004年6月3日中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2004年9月2日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引b、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間發(fā)文部門政策2004年4月11日中國(guó)人民銀行％2004年4月27日國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從20％提高到35％2004年1月1日中國(guó)人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)空間 2004年10月28日中國(guó)人民銀行提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào)c、個(gè)人信貸政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月3日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）d、融資政策2003年銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》B、土地政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月1日國(guó)土資源局國(guó)土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知2004年3月16日國(guó)土資源部國(guó)土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國(guó)土地利用計(jì)劃的通知2004年4月29日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中華人民共和國(guó)土地管理法修正案2004年10月28日國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004年11月1日國(guó)土資源部土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版2004年11月1日國(guó)土資源部建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國(guó)土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見（2）2005年宏觀政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策3月16日中央人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，3月26日國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知4月27日國(guó)務(wù)院新“國(guó)八條”5月11日中央七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知5月13日建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法5月30日建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知10月11日國(guó)務(wù)院二手房交易必須交納個(gè)人所得稅12月中旬國(guó)稅局繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)（3）2006年宏觀政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策4月28日中央人民銀行%%5月17日國(guó)務(wù)院國(guó)六條5月29日國(guó)務(wù)院國(guó)十五條細(xì)則5月31日國(guó)稅局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知7月6日建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見7月11日建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見7月24日國(guó)務(wù)院關(guān)于建立國(guó)家土地督察制度有關(guān)問題的通知7月26日國(guó)稅局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知8月1日國(guó)土資源局招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范，協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范9月19日成都市物價(jià)局公示商品房銷售價(jià)目表或商品房銷售價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌10月10日國(guó)土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍10月20日成都市公安局關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見（試行）10月27日國(guó)務(wù)院住宅用地自動(dòng)續(xù)期20042006政策對(duì)比分析近幾年政策發(fā)展趨勢(shì)2004年2005年2006年政策發(fā)布特點(diǎn)2004年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保證了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，表明政府以更長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和開發(fā)模式提出了更高。相比于2004年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，2005年有兩個(gè)重要的特點(diǎn):第一是2005年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺(tái)細(xì)則，自上而下的調(diào)控有目的，有步驟，有條理。第二是2004年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策，2005年的政策以組合拳為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)。相對(duì)2005年房地產(chǎn)調(diào)控，其主要特點(diǎn)：2006年政策繼續(xù)完善2005年政策調(diào)控，細(xì)化其政策條款，進(jìn)一步加大對(duì)投資購(gòu)房者的打擊，從銀行利率，稅收政策的方向逐步向土地政策傾向，政策調(diào)控力度較逐步加大。市場(chǎng)情況市場(chǎng)較為平穩(wěn)，并出現(xiàn)發(fā)展較快的趨勢(shì)，注重對(duì)開發(fā)企業(yè)的限定及土地供應(yīng)規(guī)范較大的打擊投資心理，房地產(chǎn)開發(fā)依然較快，市場(chǎng)價(jià)格上漲明顯住宅消費(fèi)趨于理性，房?jī)r(jià)漲幅低于同期水平，繼續(xù)加大普通住宅市場(chǎng)供給調(diào)控所遇問題政策實(shí)施力度不強(qiáng)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，調(diào)控政策細(xì)則并未出臺(tái)，調(diào)控力度不大主要發(fā)布調(diào)控信號(hào)，但實(shí)質(zhì)調(diào)控細(xì)則并未出臺(tái)，市場(chǎng)發(fā)展較快，調(diào)控力度沒有完全體現(xiàn)地方政府行為將直接體現(xiàn)此次調(diào)控政策效果未來發(fā)展趨勢(shì)從近年來政府發(fā)布實(shí)施宏觀調(diào)控政策來看，未來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里將保持政策的延續(xù)性，將