【正文】 主要媒體種類各類POP，道旗，公交車身主要訴求重點(diǎn)公園旁，水戀景觀洋房主要暢銷原因地段，規(guī)模主要銷售原因價(jià)格，工程進(jìn)度銷 售 率70%（5個(gè)月782套）位置圖： 開盤日期：20066 市調(diào)日期： 20061115 歸檔編號(hào)：007 水韻天府 項(xiàng)目市調(diào)資料表開盤日期：20071 市調(diào)日期：20061115 歸檔編號(hào)：008項(xiàng)目名稱 水韻天府電 話02883129111價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍2056萬項(xiàng)目位置金府路與王賈大道交匯處主 力 總 價(jià)3035萬開 發(fā) 商金房集團(tuán)可 售 戶 數(shù)1044（一批次594）（?。﹩蝺r(jià)范圍35004280元/平米代理銷售自售建 筑 密 度28%（住）平均單價(jià)3800元/㎡物業(yè)管理地下室面積（商）一樓單價(jià)工程進(jìn)度地上6F樓 層 規(guī) 劃18F，22F車位占地面積138畝面 積 范 圍52148㎡付 款 方 式定 金20000總建面積㎡公 攤 率1415%首 付 款7成20年總建戶數(shù)1988綠 化 率30%優(yōu) 惠 幅 度一次性1%總銷金額容 積 率物業(yè)管理費(fèi)㎡左右產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域城北區(qū)域?yàn)橹?1152㎡727%年 齡 層25502218092㎡46044%特 性以自住型為主,投資占到一定比例321108㎡10810%332126148㎡40439%㎡%㎡%㎡%㎡%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①產(chǎn)品規(guī)劃 ②價(jià)格分析 ③項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃以18F,22F,戶型面積52148平米,面積規(guī)劃以小面積為主.價(jià)格分析一期開盤均價(jià)3600元/平米，開盤均價(jià)3800元/平米優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目臨沙河公園，景觀環(huán)境較好臨沙河及鳳凰河，自然資源豐富公交線路較多劣勢(shì)：項(xiàng)目西側(cè)臨鐵路及高架橋快速通道周邊配套設(shè)施缺乏超高層電梯公寓接受度不高戶型設(shè)計(jì)不合理主要媒體種類POP，刀旗主要訴求重點(diǎn)沙河源頭,城北地標(biāo)主要暢銷原因總價(jià)主要銷售抗性電梯,配套銷 售 率未開盤位置圖： 第一園 區(qū)項(xiàng)目市調(diào)資料表項(xiàng)目名稱第一園電 話0288312822價(jià) 位 分 析總 價(jià) 范 圍萬項(xiàng)目位置金府路與蓉北大道交匯處主 力 總 價(jià)萬開 發(fā) 商慶輝房產(chǎn)可 售 戶 數(shù)（住）單價(jià)范圍元/㎡代理銷售無建 筑 密 度%（?。┢骄鶈蝺r(jià)3880元/㎡物業(yè)管理地下室面積無（商）一樓單價(jià)工程進(jìn)度基礎(chǔ)樓 層 規(guī) 劃11+1F,18+1F地下室車位270,共326占地面積22畝(㎡)面 積 范 圍85160㎡付 款 方 式定 金10000總建面積㎡公 攤 率1415%首 付 款30%(7成20年)總建戶數(shù)505戶綠 化 率25%優(yōu) 惠 幅 度一次性1%,總銷金額萬元容 積 率物業(yè)管理費(fèi)㎡產(chǎn) 品 規(guī) 格室廳衛(wèi)廚面 積戶 數(shù)百 分 比訴 求客源區(qū) 域未開盤2218995㎡21042%年 齡 層未開盤32195118㎡15130%特 性未開盤322114120㎡14428%㎡%㎡%㎡%㎡%㎡%本 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 優(yōu) 缺 點(diǎn) 綜 合 分 析①產(chǎn)品規(guī)劃 ②價(jià)格分析 ③項(xiàng)目SWOT分析產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃11+1F,18+1F,以二房,緊湊型三房為主,建筑層次感較強(qiáng),便于對(duì)沙河公園的觀景。物流商貿(mào)發(fā)達(dá)，未來北部新城發(fā)展的核心區(qū)域，地鐵1號(hào)線起點(diǎn)站，配套設(shè)施較為完善，區(qū)域市場開發(fā)潛力巨大，土地待整開發(fā)較多。從以上項(xiàng)目可以看出，其新開發(fā)天府江南最高，逐步突現(xiàn)區(qū)域的增值潛力巨大，現(xiàn)目前房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量較少，開發(fā)空間較大，隨著居住條件日益成熟及自然的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，必將帶動(dòng)大量樓盤的出現(xiàn)，預(yù)期未來區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量項(xiàng)目的開發(fā)。周邊配套不足；主 要 媒 體 種 類Dm、pop主 要 訴 求 重 點(diǎn)生態(tài)居住區(qū)域主 要 暢 銷 原 因主 要 滯 銷 原 因銷 售 率一期90%位置圖： 北湖 項(xiàng)目市調(diào)資料表開盤日期：06年9月30日 市調(diào)日期：2006年11月15日 歸檔編號(hào)：001紅湖假日大豐項(xiàng)目營銷策劃代理應(yīng)標(biāo)文件/06/11/30新都新城板塊蜀龍大道的通車為區(qū)域的開發(fā)奠定了堅(jiān)實(shí)的房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)開發(fā)的項(xiàng)目眾多，萬科，中房、新希望、交大等品牌已進(jìn)入此區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，且土地儲(chǔ)備資源充足，主要以蜀龍大道靠近新都區(qū)為主要的開發(fā)區(qū)域，未來板塊區(qū)域以毗河沿線是新都板塊的開發(fā)熱點(diǎn)，價(jià)格將進(jìn)一步的拉升，預(yù)計(jì)未來價(jià)格將高于其他板塊。（二）成都市新城北房地產(chǎn)板塊分析依據(jù)目前城北房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r，已形成三環(huán)以內(nèi)和三環(huán)以外兩個(gè)區(qū)域板塊，其中，三環(huán)以外區(qū)域形成了北湖、新都新城區(qū)、天回、大豐四個(gè)板塊，三環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)主要在城北二三環(huán)之間，以下為詳細(xì)分析：成都市新城北房地產(chǎn)板塊分布圖板塊北湖板塊新都城區(qū)板塊大豐板塊天回鎮(zhèn)板塊板塊界定北湖位于成都三環(huán)路以北，西到大件路新都新城區(qū)蜀龍大道大豐鎮(zhèn)老成彭路天回鎮(zhèn)大件路北湖板塊（1）北湖概況北湖湖面達(dá)700余畝，目前湖區(qū)及周圍4000多畝的景區(qū)已經(jīng)建成并向游人開放。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)區(qū)域環(huán)境較差。投機(jī)型客戶在政策影響下必將受到抑制。國家從2004年開始相繼對(duì)房地產(chǎn)市場出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，詳見如下列表：宏觀政策頒布情況（1）2004年宏觀政策法規(guī)一覽表A、金融政策時(shí)間發(fā)文部門政策a、行業(yè)信貸規(guī)模2004年3月3日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）2004年6月3日中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2004年9月2日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引b、行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間發(fā)文部門政策2004年4月11日中國人民銀行％2004年4月27日國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從20％提高到35％2004年1月1日中國人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)空間 2004年10月28日中國人民銀行提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào)c、個(gè)人信貸政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月3日銀監(jiān)會(huì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）d、融資政策2003年銀監(jiān)會(huì)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》B、土地政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月1日國土資源局國土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知2004年3月16日國土資源部國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計(jì)劃的通知2004年4月29日國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中華人民共和國土地管理法修正案2004年10月28日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004年11月1日國土資源部土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版2004年11月1日國土資源部建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見（2）2005年宏觀政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策3月16日中央人民銀行調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策，3月26日國務(wù)院關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知4月27日國務(wù)院新“國八條”5月11日中央七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知5月13日建設(shè)部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法5月30日建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知10月11日國務(wù)院二手房交易必須交納個(gè)人所得稅12月中旬國稅局繼續(xù)加大對(duì)中小戶型、中低價(jià)位商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)（3）2006年宏觀政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策4月28日中央人民銀行%%5月17日國務(wù)院國六條5月29日國務(wù)院國十五條細(xì)則5月31日國稅局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知7月6日建設(shè)部關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見7月11日建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見7月24日國務(wù)院關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知7月26日國稅局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知8月1日國土資源局招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范，協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范9月19日成都市物價(jià)局公示商品房銷售價(jià)目表或商品房銷售價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌10月10日國土資源局城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍10月20日成都市公安局關(guān)于深化戶籍制度改革深入推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的意見（試行）10月27日國務(wù)院住宅用地自動(dòng)續(xù)期20042006政策對(duì)比分析近幾年政策發(fā)展趨勢(shì)2004年2005年2006年政策發(fā)布特點(diǎn)2004年對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，主要是規(guī)范其房地產(chǎn)市場秩序，保證了我國房地產(chǎn)業(yè)朝著健康有序的方向發(fā)展，表明政府以更長遠(yuǎn)的眼光來維持房地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展；房地產(chǎn)信貸收緊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道和開發(fā)模式提出了更高。預(yù)計(jì)未來12年內(nèi)40005000