【正文】 （ 8）根據(jù)最終確定方案進(jìn)行階段工作執(zhí)行。根據(jù)一般項(xiàng)目的推廣可以劃分為形象期，公開期，強(qiáng)銷期及尾盤期；根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際推案節(jié)奏可以劃分為一期，二期，三期及加各期推階段等；根據(jù)項(xiàng)目推廣的實(shí)際市場(chǎng)反映有可能對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷策略進(jìn)行大的調(diào)整，這個(gè)情況下將依據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行確定。 D：提報(bào)完成后提報(bào)組人員應(yīng)該等待道具收拾完畢一起離開會(huì)議現(xiàn) 場(chǎng)，體現(xiàn)隊(duì)伍的整齊一致。） ，內(nèi)容包括會(huì)議時(shí)間，與會(huì)人員，會(huì)議內(nèi)容，提報(bào)需要花費(fèi)的時(shí)間；提前以書面形式告知開發(fā)商。 注：前三者是不斷交叉前進(jìn)的。 表 2：時(shí)間進(jìn)度表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目組作業(yè) 工作步驟 時(shí)間安排 簽名 現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè) 動(dòng)腦會(huì)議 標(biāo)書初稿 分 標(biāo)書審稿 報(bào)告完成 報(bào)告演練 提報(bào)人員確認(rèn) 正式提報(bào) 提報(bào)檢討 20xx1128 表 3：會(huì)議通知單 項(xiàng)目名稱 會(huì)議時(shí)間 會(huì)議地點(diǎn) 與會(huì)人員 會(huì)議議題 簽名確認(rèn) 備注：會(huì)議通知單提前一天通知到項(xiàng)目組所有成員，如有個(gè)別成員不能準(zhǔn)時(shí)參加須于項(xiàng)目總指揮請(qǐng)假。 三、競(jìng)標(biāo)書提綱： 前 言 第一部分 市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、蘇州市場(chǎng)總體分析 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)及發(fā)展沿革 蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng) 綜合特征分析 蘇州房地產(chǎn)發(fā)展模式與未來(lái)趨勢(shì) 二、可比區(qū)域市場(chǎng)分析 可比區(qū)板塊剖析 項(xiàng)目周邊情況分析 板塊對(duì)比總結(jié)分析 三、從市場(chǎng)分析看到本案機(jī)會(huì) 項(xiàng)目基本情況分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 四、客源與客層分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目客源定位 項(xiàng)目客層定位 五、戶型規(guī)劃建議 六、本案價(jià)格建議 七、市場(chǎng)部分小結(jié) 第二部分 產(chǎn)品規(guī)劃剖析與建議 一、全局規(guī)劃剖析與建議 整體規(guī)劃布局解析 20xx1128 在現(xiàn)有規(guī)劃上的深入檢討與建議 全人群功能性社區(qū)營(yíng)造 二、社區(qū)營(yíng)造剖析與建議 房型設(shè)計(jì) 立面設(shè)計(jì) 景觀部分剖析與建議 物管配套建議 第三部分 全案業(yè)務(wù)行銷策略 一、行銷總體策略 二、行銷策略創(chuàng)新 三、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策略 銷售現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)原則 立體營(yíng)銷系統(tǒng) 口碑傳播客源成就信心經(jīng)濟(jì) 四、項(xiàng)目組人員組織計(jì)劃 第四部分 全案銷售推進(jìn)計(jì)劃 一、銷售進(jìn)度控制 二、入市原則及時(shí)機(jī) 三、價(jià)格策略及定價(jià)原理 定價(jià)原則 價(jià)格操控 四、整體推售進(jìn)度 推進(jìn)階段詳述 資金回籠計(jì)劃 階段推案進(jìn)度詳解 第五部分 全案企劃推廣策略 一、策略部分 項(xiàng)目推廣總體策略 項(xiàng)目推廣策略創(chuàng) 新 項(xiàng)目階段推廣策略 項(xiàng)目推廣活動(dòng)策略 項(xiàng)目推廣媒體策略 費(fèi)用預(yù)算 20xx1128 二、創(chuàng)作部分 創(chuàng)意構(gòu)架 廣告總精神 案名建議 VI 設(shè)計(jì)與表現(xiàn) 企劃秀稿表現(xiàn) 第六部分 附件 公司簡(jiǎn)介 項(xiàng)目組人員簡(jiǎn)歷 公司可利用資源介紹 — 博仕會(huì) 四、作業(yè)流程說(shuō)明： 提案一共分為三個(gè)階段：準(zhǔn)備階段、提報(bào)階段、提報(bào)后期 準(zhǔn)備階段： ?項(xiàng)目信息獲取 地塊基本資料、區(qū)域規(guī)劃情況、開發(fā)商資料、效果圖、工程進(jìn)度情況、開發(fā)步驟等 ?總負(fù)責(zé)人 包括策劃師和項(xiàng)目總監(jiān)。 ? 修正會(huì)議：各部門的結(jié)論與方案確定是一個(gè)相互討論碰撞的過(guò)程，在項(xiàng)目整案報(bào)告確定之前各方案都有被修正的可能。 提報(bào)過(guò)程： ?開場(chǎng)白：由項(xiàng)目總監(jiān)或者出席會(huì)議最高領(lǐng)導(dǎo)人主講。 提報(bào)后期： ?根據(jù)項(xiàng)目提報(bào)的效果提報(bào)完成后策劃師安排項(xiàng)目組召開總結(jié)會(huì)議。 三、各流程段工作釋義： （ 1）會(huì)議由策劃師根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的實(shí)際情況發(fā)起，主要內(nèi)容為市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目銷售或推廣工作實(shí)際情況為基礎(chǔ)進(jìn)行項(xiàng)目階段問(wèn)題點(diǎn)分析，策略分析及解決方法的探討。 階段營(yíng)銷報(bào)告結(jié)構(gòu) 第一部分 市場(chǎng)部分 前一階段銷售回顧 目前項(xiàng)目面臨市場(chǎng)環(huán)境 下一階段基本情況分析 下一階段定位建議 第二部分 業(yè)務(wù)部分 業(yè)務(wù)策略支持 業(yè)務(wù)策略執(zhí)行 第三部分 營(yíng)銷推廣部分 推廣安排 總體推廣策略 項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘 項(xiàng)目形象定位 媒體策略 活動(dòng)策略 展示策略 針對(duì)性客戶策略 階段推廣安排 企劃安排 企劃推廣總精神 廣告策略 媒體預(yù)算 秀稿表現(xiàn) 20xx1128 提案流程（提報(bào)流程 ） 參考競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目提報(bào)流程 細(xì)化執(zhí)行方案內(nèi)容及文件 階段營(yíng)銷工作計(jì)劃表，階段推廣計(jì)劃表，階段費(fèi)用預(yù)算，階段活動(dòng)方案 四、 項(xiàng)目 階段流 程 流程圖 備注： 凡對(duì)外公開設(shè)計(jì)稿件必須包括項(xiàng)目售樓熱線，項(xiàng)目位置，售樓中心位置，開發(fā)商名稱，代理商名稱； 文件發(fā)包前完成內(nèi)部流轉(zhuǎn)，需要函有企劃總監(jiān)或策劃總監(jiān)簽字確認(rèn)方可開發(fā)商確認(rèn)； 稿件發(fā)報(bào)前應(yīng)有開發(fā)商親筆簽字（條件特殊可采用傳真函）； 各發(fā)包制作物件必須有小樣確認(rèn)； 印刷品 發(fā)包制作完成后企劃內(nèi)部進(jìn)行成品存檔兩份以上。 （ 7）提報(bào)文件或提報(bào)修改稿件最終由開發(fā)商確認(rèn)并簽字。 二、階段時(shí)間劃分：項(xiàng)目階段工作指項(xiàng)目操作過(guò)程中的幾個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)，如前期準(zhǔn)備，強(qiáng)銷階段執(zhí)行，項(xiàng)目策略調(diào)整，組團(tuán)及分期推售，項(xiàng)目尾盤期等為劃分界限。 C：提報(bào)人員應(yīng)做到聲音宏亮，同時(shí)結(jié)合提報(bào)內(nèi)容闡述觀點(diǎn)主次分明，條理清晰，語(yǔ)言運(yùn)用抑揚(yáng)頓挫。 ?提報(bào)前準(zhǔn)備 ，包括手提電腦，投影儀，秀稿（必須用 KT 板裝裱），車輛申請(qǐng)，報(bào)告的裝訂打印，以及其它輔助道具的到位（如模型等。 ? 最后是企劃會(huì)議：由企劃部提出自己的觀點(diǎn)，賣點(diǎn)的梳理、案名、推廣思路、推廣策略、廣告調(diào)性，媒體費(fèi)用等?？梢允鞘袌?chǎng)、業(yè)務(wù)、企劃、開發(fā)等部門的負(fù)責(zé)人。 策劃師：具體負(fù)責(zé)提報(bào)工作的執(zhí)行、對(duì)接、和監(jiān)督把控 。修正將貫穿與整個(gè)方案的確立過(guò)程中，交叉進(jìn)行，不斷修正并完成最后方案。 ?如果客戶對(duì)本公司不了解，將由公司本次參加會(huì)議的最高領(lǐng)導(dǎo)做公司基本介紹。 ?資料的歸檔，會(huì)議記錄的整理，提報(bào)過(guò)程總結(jié)和分析，最后由策劃師寫提報(bào)總結(jié)。 （ 2）根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案進(jìn)行分析，為項(xiàng)目下階段工作進(jìn)行市場(chǎng)基礎(chǔ)工作鋪墊。 附件：企劃內(nèi)部工作傳票 階段工作計(jì)劃執(zhí)行 確定單件工作內(nèi)容 策劃與業(yè)務(wù)市場(chǎng)交流意見(jiàn) 策劃撰寫工作聯(lián)系單 文案工作 設(shè)計(jì)工作 設(shè)計(jì)成果總監(jiān)確認(rèn) 創(chuàng)意及設(shè)計(jì)總監(jiān)簽字 開發(fā)商修正意見(jiàn) 開發(fā)商確認(rèn) 定稿發(fā)包 成果監(jiān)控 存檔 文案成果總監(jiān)確認(rèn) 20xx1128 Ⅱ、企劃部分 一、 市場(chǎng)背景條件 二、 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件 （量體、產(chǎn)品形態(tài)、賣點(diǎn)透析、客群） 三、 企劃推廣 項(xiàng)目總體策略（推廣；形象；展示；客戶；活動(dòng)等策略） 推廣總結(jié)（包裝 —— 現(xiàn)場(chǎng)、賣場(chǎng)、外賣場(chǎng)、樣板房、媒介等； SPamp。 （ 6）對(duì)開發(fā)商進(jìn)行提 報(bào)，在提報(bào)會(huì)議上進(jìn)行方案溝通，如有改動(dòng)立馬進(jìn)行方案調(diào)整。 各類技術(shù)文件包涵內(nèi)容概述 ⑴ 營(yíng)銷總綱： ① 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)情況 ② 業(yè)務(wù)策略 ③ 營(yíng)銷策略：推廣總策略、形象策略、媒體策略、展示策略、活動(dòng)策略； ④ 各階段營(yíng)銷安排 ⑤ 費(fèi)用預(yù)算 ⑥ 企劃總精神、 廣告調(diào)性、表現(xiàn)元素、秀 稿 ⑦ 媒體計(jì)劃 ⑧ 開盤前工作計(jì)劃 ⑨ 開發(fā)商 需提交資料資料清單（ 效果圖、加配圖、 ） ⑵ 影視廣告建議 ① 影視廣告制作內(nèi)容 建議 （片長(zhǎng)時(shí)間、三維或者膠片） ② 整體風(fēng)格調(diào)性建議 ③ 影視廣告重點(diǎn)表現(xiàn)元素 ④ 工作時(shí)間計(jì)劃 ⑶ 項(xiàng)目網(wǎng)站建議 ① 網(wǎng)站設(shè)置的意義 ② 網(wǎng)絡(luò)廣告內(nèi)容 建議 （項(xiàng)目概況、開發(fā)商品牌、物管、配套、戶型等） ③ 整體風(fēng)格調(diào)性 建議 ④ 網(wǎng)絡(luò)廣告重點(diǎn)表現(xiàn)元素 ⑤ 工作時(shí)間計(jì)劃 ⑷ 售樓處包裝 建議 ① 整體風(fēng) 格建議 ② 平面功能區(qū)劃分 ③ 銷售動(dòng)線分析 ④ 各功能區(qū)包裝建議（背景墻、展板、掛旗等） 20xx1128 ⑸ 模型制作建議 ① 模型制作范圍 ② 制作內(nèi)容建議 (項(xiàng)目或區(qū)域模型、尺寸、數(shù)量 ) ③ 制作細(xì)部要求：燈光、 園林、 空間、商業(yè)、人物、 底座 等 ⑹ 樣板房包裝建議 ① 樣板 房制作目的 ② 樣板房數(shù)量及設(shè)置位置建議 ③ 樣板房風(fēng)格建議 ④ 細(xì)部建議 ⑺ 開發(fā)商需提供資料清單 由設(shè)計(jì)提供，具體包含： 效果圖（規(guī)劃景觀、鳥瞰、建筑、會(huì)所等） 家配圖 攝影、模特等 標(biāo)準(zhǔn)文檔 ⑴ 全案企劃推廣方案 ⑵ 項(xiàng)目階段媒體計(jì)劃 ⑶ 項(xiàng)目階段工作計(jì)劃 ⑷ 項(xiàng)目樣板房裝修 建議 ⑸ 項(xiàng)目影視廣告建議 ⑹ 項(xiàng)目房交會(huì)建議 ⑺ 項(xiàng)目網(wǎng)站建議 ⑻ 項(xiàng)目模型招標(biāo)文件 ⑼ 項(xiàng)目戶外采購(gòu)建議 ⑽ 項(xiàng)目報(bào)紙采購(gòu)方案建議 ⑾ 項(xiàng)目印刷邀標(biāo)書 20xx1128 三、 項(xiàng)目 階段流 程 流程圖 流程內(nèi)容注釋： 一、流程目的：項(xiàng)目階段工作流程圖是為 了體現(xiàn)各階段工作的核心點(diǎn)及流程。 B：第一個(gè)報(bào)告解說(shuō)人員致感謝辭 —— “各位領(lǐng)導(dǎo)上午好，下面由我來(lái)為大家做項(xiàng)目的市場(chǎng)介紹”；第二個(gè)解說(shuō)人員銜接第一位的報(bào)告順序，開場(chǎng)白位 —— “感謝我們市場(chǎng)部 **同事的市場(chǎng)分析，下面由我來(lái)位大家介紹業(yè)務(wù)策略”；第三位人員與第一位大致一致。 通過(guò)演練準(zhǔn)備應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)急預(yù)案重點(diǎn)為開發(fā)商可能針對(duì)的焦點(diǎn)問(wèn)題，提報(bào)可 20xx1128 能出現(xiàn)的薄弱點(diǎn)，某些刁鉆問(wèn)題等。 ? 再次是業(yè)務(wù)會(huì)議：業(yè)務(wù)部門根據(jù)市場(chǎng)部給出的基本定位提出業(yè)務(wù)策略和推案進(jìn)度。 項(xiàng)目總指揮：負(fù)責(zé)總控、項(xiàng)目的把握、與開發(fā)商的溝通。 項(xiàng)目總監(jiān)：負(fù)責(zé)總控、項(xiàng)目的把握、與開發(fā)商的溝通。 ?項(xiàng)目策略定案 根據(jù)前階段會(huì)議的結(jié)論而導(dǎo) 出項(xiàng)目策略案，由項(xiàng)目總監(jiān)和開發(fā)商就項(xiàng)目思路定性做初步的溝通，以免大方面發(fā)生錯(cuò)誤，進(jìn)行開發(fā)商信息的及時(shí)反饋，保證我們工作的有效性。 ?分別由市場(chǎng)、業(yè)務(wù)、企劃相應(yīng)的負(fù)責(zé)人安順序做報(bào)告解說(shuō)。 20xx1128 二、 項(xiàng)目前期策劃流程 流程圖 項(xiàng)目組成員確定 廣告總精神 \元素 \調(diào)性 內(nèi)部流轉(zhuǎn)，總監(jiān)把控 確認(rèn) 提報(bào)開發(fā)商 ，修正定案 組長(zhǎng)確認(rèn)，內(nèi)部流轉(zhuǎn)，總監(jiān)把控 提報(bào)開發(fā)商 ，修正定案 整體 營(yíng)銷 策略 各階段執(zhí)行方案 媒體計(jì)劃及費(fèi)