【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等收益法估價的四個步驟：（1）搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料（2）預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）（3）求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)（4）選用適宜的收益法公式計算出收益價格第五章房地產(chǎn)市場與市場分析第二節(jié)房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場的需求收入的變化其他商品的價格變化對未來的預(yù)期政策的變化二、房地產(chǎn)市場的供給三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響，以說明市場條件變化引起的供給曲線的變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本（2）政府政策的變化（3）對未來的預(yù)期三、房地產(chǎn)市場的機(jī)制 房地產(chǎn)市場的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟(jì)體制。第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。供求結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場細(xì)分按地域細(xì)分，一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義也就越小。按房地產(chǎn)用途細(xì)分按存量增量細(xì)分：一級市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）按交易形式細(xì)分：新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場。三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)吸納量：指報告內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和吸納率：指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性市場供給的特點(diǎn)（1）缺乏彈性（2）非同質(zhì)性（3）高度的壟斷性市場需求的特點(diǎn)（1）廣泛性（2）多樣性（3）開支巨大，通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資市場交易的特點(diǎn)（1）商品本向不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定（2）交易通常需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序（3）需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)市場價格的特點(diǎn)（1）房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大（2）由于人口的不斷增長和經(jīng)濟(jì)社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢（3）現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素影響二、房地產(chǎn)市場的功能配置存量房地產(chǎn)資源和利益顯示房地產(chǎn)市場需求變化指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的目標(biāo)（1）實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（2）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用（3）保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g（3）引導(dǎo)新建項目的位置選擇（5）滿足特殊群體的需要政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段（1）土地供應(yīng)政策（2）金融政策（3）住房政策（4）城市規(guī)劃（5）地價政策（6）稅收政策（7）租金和價格控制第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理，其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律市場區(qū)域是房地產(chǎn)市場分析的第一步工作，市場區(qū)域是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容宏觀因素分析市場供求分析（1）供給分析（2）需求分析（3）競爭分析（4）市場占有率分析相關(guān)因素分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃概念制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的確定二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場分析鄰里分析物業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)主目標(biāo)：明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計劃的前提三、構(gòu)造物業(yè)管理方案物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容（1）建筑物管理計劃（2）租憑計劃（3）財務(wù)收支計劃（4）物業(yè)運(yùn)行績效評估及與業(yè)主溝通計劃四、物業(yè)管理計劃中的預(yù)算技術(shù)資本支出預(yù)算：物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過程，與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。第六章租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征房屋租賃含義（1）出租人必須是房屋所有權(quán)人（2）出租人將房屋出租給承租人使用房屋租賃的特點(diǎn)（1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)（2）房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋（3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系（4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止（5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類按房屋租賃期限劃分（1）定期租賃：不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力，即所有權(quán)益的歸屬形式不變（2）自動延期租賃：行業(yè)不因租約一方的死亡而失效（3）意愿租賃：可以未經(jīng)提前通知而隨意中止，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。（1）毛租（2）凈租：通常在長期租賃中采用，租賃時間可達(dá)10年以上。有三種形式：第一種形式租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅，保險費(fèi)等固定費(fèi)用。（3）時分比租金：大型購物中心或超市常常采用百分比租金。三、物業(yè)租賃管理模式覺見的有包租轉(zhuǎn)租模式（風(fēng)險大，收益高）、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿三個階段。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。二、租賃方案與策略確定可出租面積和租賃方式編制租賃經(jīng)營預(yù)算定位目標(biāo)市場確定租金方案：租金方案是租賃管理的核心明確吸引租戶的策略：租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法三、租戶選擇租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實現(xiàn)物業(yè)價值最大化的目標(biāo)。在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)，財務(wù)穩(wěn)定性和長期盈利的能力，所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容四、租金確定與調(diào)整在確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個基礎(chǔ)租金。對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個租金水平，在租期中保持不變。對于長期的租戶（例如35年以上），為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益，需要在租約中對租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。五、租約談判與簽約管理六、租賃管理中的市場營銷在對物業(yè)進(jìn)行市場營銷工作的過程中，最關(guān)鍵的就是要告訴潛力在的租戶，如果租住本物業(yè)，不僅能夠順利地開展其經(jīng)營活動，而且其所要支付的租金物有所值。從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)（1）價格優(yōu)勢（2）物業(yè)本身的素質(zhì)（3）良好的聲譽(yù)（4）經(jīng)濟(jì)實用第三節(jié)租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征 房屋租賃合同的法律特征（1）雙務(wù)合同（2）有償合同（3）諾成合同（4）要式合同（5）繼續(xù)性合同（對應(yīng)一次性合同）二、房屋租賃合同的基本條款租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的租賃合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 出租人權(quán)利（1）有按期收取租金的權(quán)利（2）有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利，包括對改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)（3）有依法收收回出租房屋的權(quán)利（4）有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利出租人義務(wù)（1）有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人的使用的義務(wù)（2）有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)（3）有保障承租人居住安全和對房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)（4）有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。承租人權(quán)利（1）有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利（2）有要求保障房屋安全的權(quán)利（3）出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權(quán)（4）有對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利（5）經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利第四節(jié)租戶關(guān)系管理一、CRM的本質(zhì)（客戶關(guān)系管理）CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個層次（1）管理思想層（2）軟件產(chǎn)品層（3）管理系統(tǒng)層。其中管理思想是CRM概念的核心。CRM是營銷管理的創(chuàng)新（1）充分體現(xiàn)了新的營銷理論中以客戶為導(dǎo)向的核心理念（2）實現(xiàn)了營銷管理重點(diǎn)的創(chuàng)新，將營銷管理的外部資源利用與內(nèi)部價值創(chuàng)新充分整合，并為客戶提供差異化的服務(wù)，使客戶價值最大化（3）運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行營銷，使IT成為企業(yè)經(jīng)營、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量二、在租賃管理中實施CRM涉及到的工作建立詳細(xì)的租戶檔案