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正文內(nèi)容

經(jīng)營(yíng)管理總結(jié)word版(編輯修改稿)

2025-05-11 03:12 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè),如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)、農(nóng)地等收益法估價(jià)的四個(gè)步驟:(1)搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料(2)預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益)(3)求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)(4)選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求收入的變化其他商品的價(jià)格變化對(duì)未來(lái)的預(yù)期政策的變化二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響,以說(shuō)明市場(chǎng)條件變化引起的供給曲線的變化(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(2)政府政策的變化(3)對(duì)未來(lái)的預(yù)期三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制,在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)總量結(jié)構(gòu):從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā),分析開(kāi)發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系,考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu):從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā),考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系,分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。供求結(jié)構(gòu)投資結(jié)構(gòu)二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分按地域細(xì)分,一般來(lái)說(shuō),市場(chǎng)所包括的地域范圍越大,其研究的深度就越淺,研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。按房地產(chǎn)用途細(xì)分按存量增量細(xì)分:一級(jí)市場(chǎng)(土地使用權(quán)出讓市場(chǎng))、二級(jí)市場(chǎng)(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng))、三級(jí)市場(chǎng)(存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng))按交易形式細(xì)分:新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)易,存在著銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)和抵押等子市場(chǎng)。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)吸納量:指報(bào)告內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和吸納率:指報(bào)告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)第四節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性市場(chǎng)供給的特點(diǎn)(1)缺乏彈性(2)非同質(zhì)性(3)高度的壟斷性市場(chǎng)需求的特點(diǎn)(1)廣泛性(2)多樣性(3)開(kāi)支巨大,通常需要借助金融信貸機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行融資市場(chǎng)交易的特點(diǎn)(1)商品本向不能移動(dòng),交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定(2)交易通常需要經(jīng)過(guò)復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序(3)需要估價(jià)師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)(1)房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性,使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大(2)由于人口的不斷增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)(3)現(xiàn)實(shí)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的,因此也不容忽視涉及交易主體的個(gè)別因素影響二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能配置存量房地產(chǎn)資源和利益顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)(1)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展(2)使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用(3)保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g(3)引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇(5)滿足特殊群體的需要政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段(1)土地供應(yīng)政策(2)金融政策(3)住房政策(4)城市規(guī)劃(5)地價(jià)政策(6)稅收政策(7)租金和價(jià)格控制第五節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資,或者是政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀管理,其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化規(guī)律市場(chǎng)區(qū)域是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的第一步工作,市場(chǎng)區(qū)域是指主要(潛在)需求的來(lái)源地或主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的所在地,它包含與目標(biāo)物業(yè)相似的競(jìng)爭(zhēng)空間的需求和供給。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容宏觀因素分析市場(chǎng)供求分析(1)供給分析(2)需求分析(3)競(jìng)爭(zhēng)分析(4)市場(chǎng)占有率分析相關(guān)因素分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃概念制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是:第一,物業(yè)管理師必須參加和主持;第二,發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧,鼓勵(lì)大家參與;第三,實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的確定二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析鄰里分析物業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)主目標(biāo):明確業(yè)主目標(biāo),是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提三、構(gòu)造物業(yè)管理方案物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容(1)建筑物管理計(jì)劃(2)租憑計(jì)劃(3)財(cái)務(wù)收支計(jì)劃(4)物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃四、物業(yè)管理計(jì)劃中的預(yù)算技術(shù)資本支出預(yù)算:物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造,實(shí)際上是業(yè)主向物業(yè)再次進(jìn)行資本投入的過(guò)程,與此有關(guān)的支出,一般稱為資本支出。第六章租賃管理第一節(jié)物業(yè)租賃概述一、物業(yè)租賃及其特征房屋租賃含義(1)出租人必須是房屋所有權(quán)人(2)出租人將房屋出租給承租人使用房屋租賃的特點(diǎn)(1)房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)(2)房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋(3)房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系(4)房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止(5)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人二、物業(yè)租賃的分類按房屋租賃期限劃分(1)定期租賃:不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力,即所有權(quán)益的歸屬形式不變(2)自動(dòng)延期租賃:行業(yè)不因租約一方的死亡而失效(3)意愿租賃:可以未經(jīng)提前通知而隨意中止,意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)中止按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分:物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用,主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。(1)毛租(2)凈租:通常在長(zhǎng)期租賃中采用,租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。有三種形式:第一種形式租戶除向業(yè)主支付租金外,還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。第二種形式,租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外,還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。第三種形式,租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外,還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅,保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用。(3)時(shí)分比租金:大型購(gòu)物中心或超市常常采用百分比租金。三、物業(yè)租賃管理模式覺(jué)見(jiàn)的有包租轉(zhuǎn)租模式(風(fēng)險(xiǎn)大,收益高)、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿三個(gè)階段。租賃管理過(guò)程中,還始終貫穿著物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷工作。二、租賃方案與策略確定可出租面積和租賃方式編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算定位目標(biāo)市場(chǎng)確定租金方案:租金方案是租賃管理的核心明確吸引租戶的策略:租約條款優(yōu)惠也是吸引租戶的好辦法三、租戶選擇租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。選擇合適的租戶,形成最佳租戶組合,對(duì)于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入,從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù),財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力,所需的面積大小及空間組合,其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容四、租金確定與調(diào)整在確定租金時(shí),一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平(即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金)確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。對(duì)于租期較短的租戶,可設(shè)定一個(gè)租金水平,在租期中保持不變。對(duì)于長(zhǎng)期的租戶(例如35年以上),為保護(hù)業(yè)主和租戶雙方的利益,需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定。五、租約談判與簽約管理六、租賃管理中的市場(chǎng)營(yíng)銷在對(duì)物業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷工作的過(guò)程中,最關(guān)鍵的就是要告訴潛力在的租戶,如果租住本物業(yè),不僅能夠順利地開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng),而且其所要支付的租金物有所值。從四個(gè)方面來(lái)宣傳其所推廣的物業(yè)(1)價(jià)格優(yōu)勢(shì)(2)物業(yè)本身的素質(zhì)(3)良好的聲譽(yù)(4)經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié)租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征 房屋租賃合同的法律特征(1)雙務(wù)合同(2)有償合同(3)諾成合同(4)要式合同(5)繼續(xù)性合同(對(duì)應(yīng)一次性合同)二、房屋租賃合同的基本條款租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)定的終止日期,但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。轉(zhuǎn)租合同生效后,轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)新的租賃合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù),并且應(yīng)當(dāng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù),但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。 出租人權(quán)利(1)有按期收取租金的權(quán)利(2)有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利,包括對(duì)改建裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)(3)有依法收收回出租房屋的權(quán)利(4)有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定等權(quán)利出租人義務(wù)(1)有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人的使用的義務(wù)(2)有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)(3)有保障承租人居住安全和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)(4)有組織住戶、依靠群眾管好房屋,接受租戶監(jiān)督,不斷改進(jìn)工作的義務(wù)。承租人權(quán)利(1)有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利(2)有要求保障房屋安全的權(quán)利(3)出租房屋出售時(shí),有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)(4)有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利(5)經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利第四節(jié)租戶關(guān)系管理一、CRM的本質(zhì)(客戶關(guān)系管理)CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個(gè)層次(1)管理思想層(2)軟件產(chǎn)品層(3)管理系統(tǒng)層。其中管理思想是CRM概念的核心。CRM是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新(1)充分體現(xiàn)了新的營(yíng)銷理論中以客戶為導(dǎo)向的核心理念(2)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)銷管理重點(diǎn)的創(chuàng)新,將營(yíng)銷管理的外部資源利用與內(nèi)部?jī)r(jià)值創(chuàng)新充分整合,并為客戶提供差異化的服務(wù),使客戶價(jià)值最大化(3)運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行營(yíng)銷,使IT成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量二、在租賃管理中實(shí)施CRM涉及到的工作建立詳細(xì)的租戶檔案
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