【正文】 本及其分類一、物業(yè)管理中的成本營(yíng)業(yè)成本（1）直接人工費(fèi)（2）直接材料費(fèi)（3）間接費(fèi)用期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用（1）管理費(fèi)用：公司經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)（指公司支付離退休職工的退休金）、董事會(huì)費(fèi)、稅金、無形資產(chǎn)攤銷（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用①物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本②物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用③物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用④發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用⑤按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：第一，購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；第二，對(duì)外投資支出；第三，被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈(zèng)支出；第四，國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)；第五，國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出二、物業(yè)管理成本的分類按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分（1）固定成本（2）變動(dòng)成本（3）半固定或半變動(dòng)成本按照計(jì)算依據(jù)不同劃分（1）目標(biāo)成本（2）定額成本（3）計(jì)劃成本（4）實(shí)際成本按照與決策的關(guān)系劃分（1）邊際成本：是指在一定物業(yè)管理服務(wù)量水平下，增加或減少一個(gè)單位服務(wù)量所引起成本總額的變動(dòng)數(shù)。邀請(qǐng)招標(biāo)：其優(yōu)點(diǎn)是可保證投標(biāo)公司有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠；缺點(diǎn)是有一定局限性，可能漏掉一些有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。（2）表定費(fèi)率：調(diào)整所考慮的因素：用途、目的、構(gòu)造、防護(hù)第九章財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)第一節(jié)財(cái)務(wù)管理概述一、財(cái)務(wù)管理對(duì)象企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象包括企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)和各種財(cái)務(wù)關(guān)系兩個(gè)方面（1）企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)包括資金籌集、運(yùn)用、耗費(fèi)、收回和分配五個(gè)相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率分析法三種。四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成（1）基本指標(biāo)中財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)：總資產(chǎn)報(bào)酬率=息前稅前利潤(rùn)/平均資產(chǎn)總額100%=（利潤(rùn)總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額100%通常，企業(yè)可把總資產(chǎn)報(bào)酬率指標(biāo)與市場(chǎng)利率進(jìn)行比較，如果該指標(biāo)大于市場(chǎng)利率，則表明企業(yè)可以充分利用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取盡可能多的收益。注重時(shí)效、真實(shí)可靠（時(shí)間）：（1）在強(qiáng)調(diào)時(shí)效性的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理報(bào)告的編寫還應(yīng)注重客觀公正、真實(shí)可靠，這是充分發(fā)揮物業(yè)管理報(bào)告作用的關(guān)鍵報(bào)告清楚、文字簡(jiǎn)練（形式）第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)所處區(qū)位好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化的高層建筑功能齊全、配套設(shè)施完善多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵二、影響寫字樓分類的因素按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租賃型寫字樓。在寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。正因?yàn)橹髁Φ暝谔嵘闶凵虡I(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此它們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價(jià)格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個(gè)重要特征?；A(chǔ)租金與市場(chǎng)租金在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。（2）對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理，主要是總經(jīng)理來說，他所關(guān)心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作完成的情況。評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的參照系數(shù)。外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債僅人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對(duì)企業(yè)的有關(guān)情況進(jìn)行的分析。第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)一、風(fēng)險(xiǎn)理論風(fēng)險(xiǎn)的類型（1）純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（2）財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)（3）自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)（4）基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的成本（1）防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用（2）風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用（3）風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論風(fēng)險(xiǎn)控制手段（1）回避（游泳池里不設(shè)跳臺(tái)就可以避免跳臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)）（2）自擔(dān)或保留（物管企業(yè)一般不會(huì)對(duì)他所管轄投建筑的窗戶玻璃投保）（3）預(yù)防與控制（保險(xiǎn)箱被竊的風(fēng)險(xiǎn)可以用限制放在保險(xiǎn)箱里現(xiàn)金數(shù)量、在財(cái)務(wù)室安裝報(bào)警系統(tǒng)等來解決；建筑火災(zāi)的危險(xiǎn)可以用安裝滅火器、自動(dòng)防火門、防火織物來控制）（4）轉(zhuǎn)移（一種是以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，另一種是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對(duì)方）第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念保險(xiǎn)的一般原則（1）誠(chéng)信（2）可保利益（3）近因（4）比例分?jǐn)偠⒈ｋU(xiǎn)合同概述保險(xiǎn)合同的特征（1）是一種要式合同（2）是一種附合合同（相對(duì)于商議合同而言）（3）是雙務(wù)有償合同（4）是射幸合同（相對(duì)于交換合而言）保險(xiǎn)合同的主體（1）保險(xiǎn)當(dāng)事人：保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司）、投保人、被保險(xiǎn)人（2）保險(xiǎn)合同的關(guān)系人：受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人投保人的義務(wù)（1）如實(shí)告知義務(wù)（2）“危險(xiǎn)增加”通知義務(wù)（3）出險(xiǎn)通知義務(wù)（4）防災(zāi)減損的義務(wù)（5）及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同索賠，即指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算：滾動(dòng)預(yù)算能將原預(yù)算的調(diào)整、銜接工作從被動(dòng)型轉(zhuǎn)化為主動(dòng)型，將事后的預(yù)算控制轉(zhuǎn)化為事前的預(yù)算控制三、成本預(yù)算的編制程序各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”第四節(jié) 成本控制一、成本控制的含義與分類按控制的機(jī)制分類（1）前饋性控制（2）防護(hù)性控制：前饋性控制和防護(hù)性控制都屬于先控制（3）反饋性控制二、成本控制的原則與程序原則：全面控制原則講求經(jīng)濟(jì)效益原則責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則例外管理原則程序：確定控制標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)分析相關(guān)差異糾正成本偏差進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰三、成本控制的組織體系成本中心：一般來說，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門是成本中心費(fèi)用中心：一般是物業(yè)管理企業(yè)的各個(gè)職能部門，如總經(jīng)理室、人事部門等考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費(fèi)用）控制中心業(yè)績(jī)的指標(biāo)有兩類：一類是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，一類是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)四、成本的日常管理利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制建設(shè)立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度第八章合同與風(fēng)險(xiǎn)管理第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類型物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同第二節(jié)物業(yè)服務(wù)合同一、物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同是勞動(dòng)合同第三節(jié)招標(biāo)投標(biāo)階段的合同管理一、物業(yè)管理招標(biāo)公開招標(biāo)：其特點(diǎn)是由于競(jìng)標(biāo)單位較多，工作量大，時(shí)間長(zhǎng)，增加了招標(biāo)成本。承租人權(quán)利（1）有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利（2）有要求保障房屋安全的權(quán)利（3）出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購買權(quán)（4）有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利（5）經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利第四節(jié)租戶關(guān)系管理一、CRM的本質(zhì)（客戶關(guān)系管理）CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個(gè)層次（1）管理思想層（2）軟件產(chǎn)品層（3）管理系統(tǒng)層。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對(duì)于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。（1）毛租（2）凈租：通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡年限法中最主要的直線法三、收益法收法法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。靜態(tài)：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過程中企業(yè)納稅主要稅種有（1）經(jīng)營(yíng)稅及附加（城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3）企業(yè)所得稅稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營(yíng)收益抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、資金的時(shí)間價(jià)值隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。零