【正文】 本及其分類一、物業(yè)管理中的成本營業(yè)成本（1）直接人工費（2）直接材料費（3）間接費用期間費用或經(jīng)營管理費用（1）管理費用：公司經(jīng)費、勞動保險費（指公司支付離退休職工的退休金）、董事會費、稅金、無形資產(chǎn)攤銷（2）財務費用①物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設施設備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本②物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用③物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或管理費用④發(fā)生的壞帳損失，計入管理費用⑤按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：第一，購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；第二，對外投資支出；第三，被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；第四，國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；第五，國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出二、物業(yè)管理成本的分類按照與業(yè)務量的關系劃分（1）固定成本（2）變動成本（3）半固定或半變動成本按照計算依據(jù)不同劃分（1）目標成本（2）定額成本（3）計劃成本（4）實際成本按照與決策的關系劃分（1）邊際成本：是指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數(shù)。邀請招標：其優(yōu)點是可保證投標公司有相關的資質條件和足夠的經(jīng)驗，信譽可靠；缺點是有一定局限性，可能漏掉一些有較強競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與競標。（2）表定費率：調整所考慮的因素：用途、目的、構造、防護第九章財務管理與績效評價第一節(jié)財務管理概述一、財務管理對象企業(yè)財務管理的對象包括企業(yè)財務活動和各種財務關系兩個方面（1）企業(yè)財務活動包括資金籌集、運用、耗費、收回和分配五個相互依存、相互制約環(huán)節(jié)。主要包括相關指標比率分析法、構成比率分析法以及效率分析法三種。四、物業(yè)管理績效評價的指標體系由基本指標、修正指標和評議指標三個層次30項指標構成（1）基本指標中財務效益狀況指標：總資產(chǎn)報酬率=息前稅前利潤/平均資產(chǎn)總額100%=（利潤總額+利息支出）/平均資產(chǎn)總額100%通常，企業(yè)可把總資產(chǎn)報酬率指標與市場利率進行比較，如果該指標大于市場利率，則表明企業(yè)可以充分利用財務杠桿，進行負責經(jīng)營，獲取盡可能多的收益。注重時效、真實可靠（時間）：（1）在強調時效性的基礎上，物業(yè)管理報告的編寫還應注重客觀公正、真實可靠，這是充分發(fā)揮物業(yè)管理報告作用的關鍵報告清楚、文字簡練（形式）第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點所處區(qū)位好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化的高層建筑功能齊全、配套設施完善多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理保持產(chǎn)權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵二、影響寫字樓分類的因素按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租賃型寫字樓。在寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般高于基礎租金。次要租戶所經(jīng)營的商品和服務種類不能與主要租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。正因為主力店在提升零售商業(yè)物業(yè)形象上的巨大作用，因此它們通常能夠在租金上得到很高的折扣優(yōu)惠，這種價格歧視是零售商業(yè)物業(yè)的一個重要特征?；A租金與市場租金在確定租金時，一般應首先根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的租金）確定一個基礎租金。（2）對于物業(yè)管理企業(yè)的高層次管理，主要是總經(jīng)理來說，他所關心的則主要是企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況。評價標準是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數(shù)。外部分析是指物業(yè)管理企業(yè)外部的投資者、債僅人及政府部門，根據(jù)各自需要或分析目的，對企業(yè)的有關情況進行的分析。第四節(jié)風險管理知識一、風險理論風險的類型（1）純粹風險與投機風險（2）財產(chǎn)風險、責任風險及人身風險（3）自然風險、社會風險、政治風險（4）基本風險與特殊風險風險的成本（1）防范、分散或轉移風險的費用（2）風險所帶來的損失及處理費用（3）風險的社會成本二、風險管理理論風險控制手段（1）回避（游泳池里不設跳臺就可以避免跳臺的風險）（2）自擔或保留（物管企業(yè)一般不會對他所管轄投建筑的窗戶玻璃投保）（3）預防與控制（保險箱被竊的風險可以用限制放在保險箱里現(xiàn)金數(shù)量、在財務室安裝報警系統(tǒng)等來解決；建筑火災的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制）（4）轉移（一種是以保險形式轉移，另一種是非保險轉移，即通過合同方式將某些風險責任轉移給對方）第五節(jié)保險與物業(yè)保險一、保險的概念保險的一般原則（1）誠信（2）可保利益（3）近因（4）比例分攤二、保險合同概述保險合同的特征（1）是一種要式合同（2）是一種附合合同（相對于商議合同而言）（3）是雙務有償合同（4）是射幸合同（相對于交換合而言）保險合同的主體（1）保險當事人：保險人（保險公司）、投保人、被保險人（2）保險合同的關系人：受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀人投保人的義務（1）如實告知義務（2）“危險增加”通知義務（3）出險通知義務（4）防災減損的義務（5）及時交付保費的義務保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據(jù)，是標準化的保險合同索賠，即指投保人在保險事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險人要求給予經(jīng)濟補償或給付保險金的行為。滾動預算和概率預算：滾動預算能將原預算的調整、銜接工作從被動型轉化為主動型，將事后的預算控制轉化為事前的預算控制三、成本預算的編制程序各物業(yè)管理企業(yè)常用的預算編制方式為“二下一上式”第四節(jié) 成本控制一、成本控制的含義與分類按控制的機制分類（1）前饋性控制（2）防護性控制：前饋性控制和防護性控制都屬于先控制（3）反饋性控制二、成本控制的原則與程序原則：全面控制原則講求經(jīng)濟效益原則責權利相結合原則例外管理原則程序：確定控制標準執(zhí)行控制標準分析相關差異糾正成本偏差進行考核獎罰三、成本控制的組織體系成本中心：一般來說，物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務部門，如保潔部門、保安部門、工程管理部門是成本中心費用中心：一般是物業(yè)管理企業(yè)的各個職能部門，如總經(jīng)理室、人事部門等考核物業(yè)管理企業(yè)成本（費用）控制中心業(yè)績的指標有兩類：一類是經(jīng)濟效益指標，一類是服務質量指標四、成本的日常管理利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制嚴格實施預算的憑證控制建設立健全費用開支與報銷審批制度第八章合同與風險管理第一節(jié)物業(yè)管理中的主要合同類型一、物業(yè)管理活動中主要的合同類型物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同第二節(jié)物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務合同的特征物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提物業(yè)服務合同是有償?shù)奈飿I(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同物業(yè)服務合同是勞動合同第三節(jié)招標投標階段的合同管理一、物業(yè)管理招標公開招標：其特點是由于競標單位較多，工作量大，時間長，增加了招標成本。承租人權利（1）有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權利（2）有要求保障房屋安全的權利（3）出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權（4）有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利（5）經(jīng)出租人同意有轉租獲利的權利第四節(jié)租戶關系管理一、CRM的本質（客戶關系管理）CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個層次（1）管理思想層（2）軟件產(chǎn)品層（3）管理系統(tǒng)層。選擇合適的租戶，形成最佳租戶組合，對于保證經(jīng)營性物業(yè)的現(xiàn)金流收入，從而實現(xiàn)物業(yè)價值最大化的目標。（1）毛租（2）凈租：通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命－有效年齡年限法中最主要的直線法三、收益法收法法是以預期原理為基礎的。第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。市場價值又稱實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該項資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。靜態(tài)：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅主要稅種有（1）經(jīng)營稅及附加（城市維護建設稅和教育費附加）（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3）企業(yè)所得稅稅前現(xiàn)金流=凈運營收益抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流準備金所得稅第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計算一、資金的時間價值隨著時間的推移，資金的價值會增加資金一旦用于投資，就不能用于即期消費資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。對區(qū)位的廣義理解，還應包括在該區(qū)位進行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間。二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標和風險/回報參數(shù)特征為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。零