【正文】 可能的顧客流量，消費(fèi)者行為，喜好和偏愛及購買能力分析。商業(yè)輻射區(qū)域通常分為三個(gè)部分：主要區(qū)域營業(yè)額60%75%來自該區(qū)域；次要區(qū)域營業(yè)額15%20%來自該區(qū)域；邊界區(qū)域營業(yè)額5%15%來自該區(qū)域第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)第一節(jié)投資分析的基本概念一、現(xiàn)金流量圖以橫軸為時(shí)間軸、向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)算周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。通常向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量準(zhǔn)備金又稱大修理基金，通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設(shè)備、設(shè)施的大修理更新。我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅主要稅種有（1）經(jīng)營稅及附加（城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3）企業(yè)所得稅稅前現(xiàn)金流=凈運(yùn)營收益抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流準(zhǔn)備金所得稅第二節(jié)現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算一、資金的時(shí)間價(jià)值隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會增加資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資角度來看主要有：投資利潤率、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)因素二、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利F=P（1+i*n）復(fù)利F=P(1+i)第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)（一）設(shè)備更新的原因有形磨損：第一類有形磨損是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損無形磨損：第一類無形磨損是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低。第二類無形是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在技術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。設(shè)備磨損的補(bǔ)償：設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。（二）設(shè)備更新的特點(diǎn)分析設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備的壽命包抱自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。只比較設(shè)備的費(fèi)用。設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。第四節(jié)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率二、盈利指標(biāo)計(jì)算方法動態(tài)：如果NPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的，如果NPV小于0，則項(xiàng)止不可接受。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高代款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會面臨虧損。將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)準(zhǔn)收益率I比較，當(dāng)IRR大于I時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如IRR小于I，則項(xiàng)目不可接受。靜態(tài)：現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投次回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。第四章收益性物業(yè)價(jià)值評估第一節(jié)收益性物業(yè)的概念一、收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3 個(gè)因素未來凈收益的大小獲得凈收益期限的長短獲得凈收益的可靠性第二節(jié)收益性物業(yè)價(jià)格的概念和特征一、物業(yè)價(jià)格的形成條件需要具備有用性、稀缺性和有效需求二、物業(yè)價(jià)格特征物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響第三節(jié)收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類一、投資價(jià)值和市場價(jià)值投資價(jià)值：從某個(gè)特定的投資者（即某個(gè)具體的投資者）的角度所衡量的價(jià)值。某一物業(yè)的投資價(jià)值，是指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對物業(yè)所評估出的價(jià)值。市場價(jià)值：是指該物業(yè)對于一個(gè)典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點(diǎn)）的價(jià)值。投資者評估的物業(yè)的投資價(jià)值大于或等于該物業(yè)的市場價(jià)格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。二、成交價(jià)格、市場價(jià)格和理論價(jià)格在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格高于或等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才可能成功，并由最低賣價(jià)和最高買構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。三、總價(jià)格和單位價(jià)格、物業(yè)的單位價(jià)格一般可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低四、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格五、評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和交價(jià)評估價(jià)是對擬拍賣的物業(yè)的公開市場價(jià)值進(jìn)行測算和判定的結(jié)果。六、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房屋分為市場租金、商品租金、成本租金和福利租金。商品租金又稱全價(jià)租金，以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤八項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成。七、原始價(jià)值、帳面價(jià)值、市場價(jià)值原始價(jià)值簡稱原值、原價(jià)、也稱歷史成本。帳面價(jià)值又稱帳面凈值、折余價(jià)值、是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。市場價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格；或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場上去交易，它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變的，帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動的。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、人口因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模二、居民收入因素如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，促使居住物業(yè)價(jià)格上漲。如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對物業(yè)價(jià)格的影響不大。不過如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機(jī)，如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當(dāng)作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價(jià)格上漲。三、物價(jià)因素四、利率因素物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān)：利率上升，物業(yè)價(jià)格會下降；利率下降，物業(yè)價(jià)格會上升。五、匯率因素當(dāng)預(yù)期某國的貨幣升值時(shí)，就會吸引國外資金購買該國物業(yè)，從而會導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)上漲，相反，會導(dǎo)致其物業(yè)價(jià)格下降六、物業(yè)稅收因素七、城市規(guī)劃因素就某一塊土地而言，它會降低地價(jià)從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調(diào)利用，因此有提高地價(jià)的作用八、交通管制因素對于某些類型的物業(yè)來講，實(shí)行某種交通管制也許會降低該類物業(yè)的價(jià)值，但對于另一些類型的物業(yè)來講，實(shí)行這種交通管制則可能會提高該類物業(yè)的價(jià)值。第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。一、市場法市場法適用適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。運(yùn)用市場估價(jià)分四大步驟：（1）搜集交易實(shí)例（2）選取可比實(shí)例（3）對可比實(shí)例成交價(jià)進(jìn)行處理（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格二、成本法成本法適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)運(yùn)用成本法估價(jià)四大步驟：（1）搜集相關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料（2）測算重新購建價(jià)格（3）測算折舊（4）求取積算價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。重置價(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤，重建價(jià)格又稱重建成本。重建是重新建造與估價(jià)對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。建筑物折舊：（1）物質(zhì)折舊（2）功能折舊：是指建筑在功能上的相對缺乏、落后或過剩的造成的建筑物價(jià)值損失（3）經(jīng)濟(jì)折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)格損失。不利因素：經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)位因素、其他因素。年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來求取建筑物折舊的方法建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡剩余經(jīng)濟(jì)壽命=經(jīng)濟(jì)壽命－有效年齡年限法中最主要的直線法三、收益法收法法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物