【正文】 第五節(jié)物業(yè)管理報告一、物業(yè)管理報告及其類型向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。二、物業(yè)管理績效評價及其意義物業(yè)管理績效評價的特點是以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象，以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)運營水平、償債能力和后續(xù)發(fā)展能力等四個方面的內(nèi)容作為評價重點三、物業(yè)管理績效評價的基本要素三個要素即：評價指標、評價標準和評價方法。一套完整的會計報表由主表和附表組成主表：（1）資金產(chǎn)負債表（2）利潤表（3）現(xiàn)金流量表（4）成本表（不對外報送或公布）附表：（1）資產(chǎn)負債表附表（2）利潤分配表文字報告主要包括會計表附注和財務(wù)情況說明書兩部分。標底不向投標人公開，其作一是業(yè)主預先明確將要達到的管理服務(wù)目標，二是以此作為衡量投標單位報價的基本依據(jù)和準繩，標底是評標的主要依據(jù)之一標底的確定應(yīng)考慮以下幾個主面（1）要與本物業(yè)的檔次相協(xié)調(diào)（2）要反映業(yè)主、使用人的經(jīng)濟承受能力和消費意向（3）要以招標文件中的管理目標為依據(jù)。彈性預算：是指在成本習性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)。轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔新的租賃合同規(guī)定的出租人的權(quán)利和義務(wù)，并且應(yīng)當履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)市場營銷工作。二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容宏觀因素分析市場供求分析（1）供給分析（2）需求分析（3）競爭分析（4）市場占有率分析相關(guān)因素分析第六節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理計劃一、物業(yè)經(jīng)營管理計劃概念制定物業(yè)管理計劃的基本原則是：第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的確定二、編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析房地產(chǎn)市場分析鄰里分析物業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)主目標：明確業(yè)主目標，是制定物業(yè)管理計劃的前提三、構(gòu)造物業(yè)管理方案物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容（1）建筑物管理計劃（2）租憑計劃（3）財務(wù)收支計劃（4）物業(yè)運行績效評估及與業(yè)主溝通計劃四、物業(yè)管理計劃中的預算技術(shù)資本支出預算：物業(yè)大規(guī)模的維修或更新改造，實際上是業(yè)主向物業(yè)再次進行資本投入的過程，與此有關(guān)的支出，一般稱為資本支出。建筑物折舊：（1）物質(zhì)折舊（2）功能折舊：是指建筑在功能上的相對缺乏、落后或過剩的造成的建筑物價值損失（3）經(jīng)濟折舊：是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價格損失。三、物價因素四、利率因素物業(yè)價格與利率負相關(guān)：利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格會上升。七、原始價值、帳面價值、市場價值原始價值簡稱原值、原價、也稱歷史成本。投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為（或交易）能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準收益率或目標準收益率I比較，當IRR大于I時，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。（二）設(shè)備更新的特點分析設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。通常向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負現(xiàn)金流量。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。當投資者準備進行一項房地產(chǎn)投資時，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。（3）租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。丙級寫字樓能保持一個合理的出租率。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場。（2）由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預期收費納入租約中。三、房地產(chǎn)投資的特性（一）、位置固定性或不可移動性位置固定性或不可移動性是房地產(chǎn)最重要的一個特性。二、系統(tǒng)風險（個人不能控制）通貨膨脹風險市場供求風險周期風險變現(xiàn)風險利率風險政策風險政治風險或然損失風險（指火災、風災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失）三、個別風險（個個能控制）收益現(xiàn)金流風險未來經(jīng)營費用風險資本價值風險比較風險（機會成本風險，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應(yīng)可能收益的風險）時間風險持有期風險四、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)項目風險大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計算周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高代款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項目投資就會面臨虧損。市場價值：是指該物業(yè)對于一個典型的投資者（市場上抽象的一般投資者，他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的價值。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。不過如果他們利用剩余的收入從事物業(yè)投資或投機，如購買物業(yè)用于出租或?qū)⒊钟形飿I(yè)當作保值增值的手段，則會引起物業(yè)價格上漲。重建是重新建造與估價對象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。三、房地產(chǎn)市場指標吸納量：指報告內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和吸納率：指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)第四節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能一、房地產(chǎn)市場的特性市場供給的特點（1）缺乏彈性（2）非同質(zhì)性（3）高度的壟斷性市場需求的特點（1）廣泛性（2）多樣性（3）開支巨大，通常需要借助金融信貸機構(gòu)來進行融資市場交易的特點（1）商品本向不能移動，交易是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及其再界定（2）交易通常需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序（3）需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù)市場價格的特點（1）房地產(chǎn)商品的不可移動性，使房地產(chǎn)價格與其所處的地理位置關(guān)系極大（2）由于人口的不斷增長和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價格總體呈向上波動的趨勢（3）現(xiàn)實價格是在長期考慮下而個別形成的，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素影響二、房地產(chǎn)市場的功能配置存量房地產(chǎn)資源和利益顯示房地產(chǎn)市場需求變化指導供給以適應(yīng)需求的變化指導政府制定科學的土地供給計劃引導需求適應(yīng)供給條件的變化三、房地產(chǎn)市場的政府干預政府干預房地產(chǎn)市場的目標（1）實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展（2）使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用（3）保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g（3）引導新建項目的位置選擇（5）滿足特殊群體的需要政府干預房地產(chǎn)市場的手段（1）土地供應(yīng)政策（2）金融政策（3）住房政策（4）城市規(guī)劃（5）地價政策（6）稅收政策（7）租金和價格控制第五節(jié)房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是房地產(chǎn)置業(yè)投資，或者是政府管理部門對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀管理，其決策的關(guān)鍵在于把握房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化規(guī)律市場區(qū)域是房地產(chǎn)市場分析的第一步工作，市場區(qū)域是指主要（潛在）需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給。三、物業(yè)租賃管理模式覺見的有包租轉(zhuǎn)租模式（風險大，收益高）、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)租賃管理與租賃方案一、租賃管理的概念與內(nèi)容包括租約簽訂前、租約執(zhí)行中和租約期滿三個階段。從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)（1）價格優(yōu)勢（2）物業(yè)本身的素質(zhì)（3）良好的聲譽（4）經(jīng)濟實用第三節(jié)租賃合同一、房屋租賃合同的概念和法律特征 房屋租賃合同的法律特征（1）雙務(wù)合同（2）有償合同（3）諾成合同（4）要式合同（5）繼續(xù)性合同（對應(yīng)一次性合同）二、房屋租賃合同的基本條款租金標準是租賃合同的核心轉(zhuǎn)租必須征得房屋出租人同意轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。優(yōu)點：編制簡單，預算的編制成本較低；由于固定預算以過去的費用支出為基礎(chǔ)，費用支出水平的控制要求易于各部門所接受。所謂標底，就是招標項目的預期價格水平，這是業(yè)主所期望的物業(yè)管理服務(wù)檔次和所能承受的管理服務(wù)費用的最高限額的統(tǒng)一。企業(yè)的財務(wù)報告包括會計報表和文字報告兩部分。第三節(jié)物業(yè)管理績效評價一、物業(yè)管理績效評價的概念與意義績效與物業(yè)管理績效：物業(yè)管理績效包括物業(yè)管理企業(yè)和獨立的物業(yè)資產(chǎn)管理項目兩個層面。企業(yè)績效評價結(jié)果主要是為政府部門和被評價企業(yè)的出資者服務(wù)，作為對企業(yè)經(jīng)營者進行任免和獎懲的參考依據(jù)；同時，也可以幫助企業(yè)經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中的問題，為改進經(jīng)營管理提供參考意見。標準層有效使用率=專用部分面積/標準層面積=70%～80%寫字樓整體有效使用=專用部分面積的合計/總建筑面積（停車場除外）=60%～70%（2）管理目標：物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化從管理的角度，確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施，是做好房屋與設(shè)備維護工作。為了滿足消費者多目的購物（“一站式”購物）的需要，出售不同商品的零售商店往往會聚集在一起，形成一個商業(yè)