【正文】 、物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的局限強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。 二、物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)的管理對(duì)象我國尚無統(tǒng)一寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。丙級(jí)寫字樓能保持一個(gè)合理的出租率。寫字樓分類在很大程度上依賴于專業(yè)人員的主觀判斷。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是統(tǒng)一的還是分散的，都非常需要集中統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)。零售商業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍分六種類型名稱建筑規(guī)模（平方米）輻射范圍區(qū)域購物中心10萬200KM能滿足各種顧客層次的一站式購物消費(fèi)和一站式享受服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性市級(jí)購物中心3萬整個(gè)城市由一家或數(shù)家大型百貨公司為主要租戶地區(qū)購物商場(chǎng)13萬城市中的某一部分中型百貨公司是主要租戶居住區(qū)商場(chǎng)300010000城市中的某一居住小區(qū)日用百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)鄰里服務(wù)性商店3000以下特色商店表現(xiàn)在其所經(jīng)營的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營方式的靈活性零售商業(yè)區(qū)兩種存在形式：一是只經(jīng)營零售業(yè)的獨(dú)立的建筑物或建筑群二是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分別墅：除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨(dú)用性公寓：通常不分割產(chǎn)權(quán)出售，供出租或短期居住。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）酒店和休閑娛樂設(shè)施的差別：服務(wù)對(duì)象不同地理位置不同服務(wù)內(nèi)容不同建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＫ?、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時(shí)又是經(jīng)營性行為。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型、綜合型三種管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對(duì)多個(gè)地點(diǎn)的多個(gè)物業(yè)同時(shí)實(shí)施管理，因此從管理的層次上，可以分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次第二節(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的層次與工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。設(shè)施管理服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不直接管理物業(yè)，管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主手中）；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。資產(chǎn)管理通常不在現(xiàn)場(chǎng)。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)為了減少物業(yè)維護(hù)維修的工作量，通常傾向于選擇新建成物業(yè)或物理狀況良好的物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司就需要考察這些資本開支是否能有效提升物業(yè)價(jià)值，來決定是否批準(zhǔn)物業(yè)管理企業(yè)提出的更新改選計(jì)劃。房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。物業(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)管理層次物業(yè)管理資產(chǎn)管理組合投資管理主要職責(zé)保持與租戶的聯(lián)系，收租；控制運(yùn)營成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資金本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（組合投資工作）：五方面確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)（業(yè)主目標(biāo)）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（物業(yè)信息）決策分析（購買與出售分析）投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。進(jìn)行資產(chǎn)組合“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資。四、物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)工作支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個(gè)重要方面把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實(shí)，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會(huì)采用這種方式：（1）對(duì)于用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行某種程度的直接投資。（2）由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，因此業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。（3）租戶可能對(duì)物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時(shí)為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件。第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)房地產(chǎn)投資一、房地產(chǎn)投資的概念目的是為了使其財(cái)富最大化。二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)，投資企業(yè)的債券、股票、購買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型、混合型。三、房地產(chǎn)投資的特性（一）、位置固定性或不可移動(dòng)性位置固定性或不可移動(dòng)性是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對(duì)房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。（二）、壽命周期長房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。（三）、適應(yīng)性置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。（四）、各異性（五）、政策影響性（六）、專業(yè)管理依賴性（七）相互影響性第二節(jié)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。如果說某事件具有不確定性，則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)人不能控制）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn)或然損失風(fēng)險(xiǎn)（指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失）三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（個(gè)個(gè)能控制）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)持有期風(fēng)險(xiǎn)四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇一、區(qū)位的含義房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。對(duì)區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。對(duì)區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求（一）、居住物業(yè)市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度公共交通便捷程度環(huán)境因素居民人口與收入（二）、寫字樓與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度周圍土地利用情況和環(huán)境易接近性（三）、零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：