【正文】 服務(wù)量所增加的收入高于邊際成本是合算的，反之不合算。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅，保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)運(yùn)用成本法估價(jià)四大步驟：（1）搜集相關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料（2）測算重新購建價(jià)格（3）測算折舊（4）求取積算價(jià)格建筑物的重新購建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格和重建價(jià)格。六、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房屋分為市場租金、商品租金、成本租金和福利租金。第四節(jié)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)體系盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期資產(chǎn)負(fù)債率二、盈利指標(biāo)計(jì)算方法動(dòng)態(tài)：如果NPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的，如果NPV小于0，則項(xiàng)止不可接受。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量，消費(fèi)者行為，喜好和偏愛及購買能力分析。房地產(chǎn)開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不直接管理物業(yè)，管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主手中）；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的局限強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。二、房地產(chǎn)投資的形式直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。對區(qū)位的廣義理解，還應(yīng)包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關(guān)系。設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。成交價(jià)格可能是正常的，也可能是不正常的。第五節(jié)收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測算和判定。（1）毛租（2）凈租：通常在長期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。承租人權(quán)利（1）有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利（2）有要求保障房屋安全的權(quán)利（3）出租房屋出售時(shí)，有優(yōu)先購買權(quán)（4）有對物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利（5）經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利第四節(jié)租戶關(guān)系管理一、CRM的本質(zhì)（客戶關(guān)系管理）CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個(gè)層次（1）管理思想層（2）軟件產(chǎn)品層（3）管理系統(tǒng)層。第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理知識一、風(fēng)險(xiǎn)理論風(fēng)險(xiǎn)的類型（1）純粹風(fēng)險(xiǎn)與投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)（2）財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)（3）自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)（4）基本風(fēng)險(xiǎn)與特殊風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的成本（1）防范、分散或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的費(fèi)用（2）風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失及處理費(fèi)用（3）風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)成本二、風(fēng)險(xiǎn)管理理論風(fēng)險(xiǎn)控制手段（1）回避（游泳池里不設(shè)跳臺(tái)就可以避免跳臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)）（2）自擔(dān)或保留（物管企業(yè)一般不會(huì)對他所管轄投建筑的窗戶玻璃投保）（3）預(yù)防與控制（保險(xiǎn)箱被竊的風(fēng)險(xiǎn)可以用限制放在保險(xiǎn)箱里現(xiàn)金數(shù)量、在財(cái)務(wù)室安裝報(bào)警系統(tǒng)等來解決；建筑火災(zāi)的危險(xiǎn)可以用安裝滅火器、自動(dòng)防火門、防火織物來控制）（4）轉(zhuǎn)移（一種是以保險(xiǎn)形式轉(zhuǎn)移，另一種是非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過合同方式將某些風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移給對方）第五節(jié)保險(xiǎn)與物業(yè)保險(xiǎn)一、保險(xiǎn)的概念保險(xiǎn)的一般原則（1）誠信（2）可保利益（3）近因（4）比例分?jǐn)偠?、保險(xiǎn)合同概述保險(xiǎn)合同的特征（1）是一種要式合同（2）是一種附合合同（相對于商議合同而言）（3）是雙務(wù)有償合同（4）是射幸合同（相對于交換合而言）保險(xiǎn)合同的主體（1）保險(xiǎn)當(dāng)事人：保險(xiǎn)人（保險(xiǎn)公司）、投保人、被保險(xiǎn)人（2）保險(xiǎn)合同的關(guān)系人：受益人、保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人投保人的義務(wù)（1）如實(shí)告知義務(wù)（2）“危險(xiǎn)增加”通知義務(wù)（3）出險(xiǎn)通知義務(wù)（4）防災(zāi)減損的義務(wù)（5）及時(shí)交付保費(fèi)的義務(wù)保險(xiǎn)單是保險(xiǎn)人和被保險(xiǎn)人或投保人之間簽約保險(xiǎn)合同的正式保險(xiǎn)憑據(jù)，是標(biāo)準(zhǔn)化的保險(xiǎn)合同索賠，即指投保人在保險(xiǎn)事故造成的損失出現(xiàn)后，按照合同向保險(xiǎn)人要求給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或給付保險(xiǎn)金的行為。評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)施物業(yè)管理績效評價(jià)的參照系數(shù)。基礎(chǔ)租金與市場租金在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。次要租戶所經(jīng)營的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。注重時(shí)效、真實(shí)可靠（時(shí)間）：（1）在強(qiáng)調(diào)時(shí)效性的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理報(bào)告的編寫還應(yīng)注重客觀公正、真實(shí)可靠，這是充分發(fā)揮物業(yè)管理報(bào)告作用的關(guān)鍵報(bào)告清楚、文字簡練（形式）第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)所處區(qū)位好，規(guī)模大多為現(xiàn)代化的高層建筑功能齊全、配套設(shè)施完善多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理保持產(chǎn)權(quán)的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵二、影響寫字樓分類的因素按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租賃型寫字樓。主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率分析法三種。邀請招標(biāo)：其優(yōu)點(diǎn)是可保證投標(biāo)公司有相關(guān)的資質(zhì)條件和足夠的經(jīng)驗(yàn)，信譽(yù)可靠；缺點(diǎn)是有一定局限性，可能漏掉一些有較強(qiáng)競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與競標(biāo)。對于租期較短的租戶，可設(shè)定一個(gè)租金水平，在租期中保持不變。第三節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、人口因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模二、居民收入因素如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。對于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。第二類有形磨損是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損無形磨損：第一類無形磨損是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低。（三）、適應(yīng)性置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。進(jìn)行資產(chǎn)組合“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資。四、物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）酒店和休閑娛樂設(shè)施的差別：服務(wù)對象不同地理位置不同服務(wù)內(nèi)容不同建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)經(jīng)營管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)管理層次物業(yè)管理資產(chǎn)管理組合投資管理主要職責(zé)保持與租戶的聯(lián)系，收租；控制運(yùn)營成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資金本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理三、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（組合投資工作）：五方面確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)（業(yè)主目標(biāo)）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（物業(yè)信息）決策分析（購買與出售分析）投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。從投資角度來看主要有：投資利潤率、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)因素二、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利F=P（1+i*n）復(fù)利F=P(1+i)第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)（一）設(shè)備更新的原因有形磨損：第一類有形磨損是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。相對于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投次回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。原始價(jià)值是始終不變的，帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農(nóng)地等收益法估價(jià)的四