【正文】 服務量所增加的收入高于邊際成本是合算的，反之不合算。第三種形式，租戶除需支付第二種形式中的費用外，還需負責支付房產稅，保險費等固定費用。單純的建筑物通常也是采用成本法估價運用成本法估價四大步驟：（1）搜集相關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料（2）測算重新購建價格（3）測算折舊（4）求取積算價格建筑物的重新購建價格根據建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。六、買賣價格、租賃價格在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，將房屋分為市場租金、商品租金、成本租金和福利租金。第四節(jié)房地產投資財務評價指標一、房地產投資項目財務評價指標體系盈利能力指標清償能力指標靜態(tài)指標動態(tài)指標投資回報率財務內部收益率FIRR借款償還期現金回報率財務凈現值FNPV償債備付率靜態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期資產負債率二、盈利指標計算方法動態(tài)：如果NPV大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務上是可以接受的，如果NPV小于0，則項止不可接受。商業(yè)輻射區(qū)域分析包括：可能的顧客流量，消費者行為，喜好和偏愛及購買能力分析。房地產開發(fā)投資屬于短期投資，它形成了房地產市場上的增量供給。房地產資產管理不直接管理物業(yè)，管理物業(yè)服務企業(yè)房地產投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)（從開發(fā)商或原業(yè)主手中）；二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來經營物業(yè)；三是在合適的時機售出物業(yè)。物業(yè)經營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理的局限強調為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產資產管理和房地產投資組合管理以策略性管理為主。二、房地產投資的形式直接投資可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資。對區(qū)位的廣義理解，還應包括在該區(qū)位進行房地產投資所須支付的成本的高低和所面臨的競爭關系。設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現金流量。成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。第五節(jié)收益性物業(yè)估價的基本方法物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)（或物業(yè)權益）在特定的時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定。（1）毛租（2）凈租：通常在長期租賃中采用，租賃時間可達10年以上。承租人權利（1）有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權利（2）有要求保障房屋安全的權利（3）出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權（4）有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權利（5）經出租人同意有轉租獲利的權利第四節(jié)租戶關系管理一、CRM的本質（客戶關系管理）CRM是一種管理理念而非管理軟件分三個層次（1）管理思想層（2）軟件產品層（3）管理系統(tǒng)層。第四節(jié)風險管理知識一、風險理論風險的類型（1）純粹風險與投機風險（2）財產風險、責任風險及人身風險（3）自然風險、社會風險、政治風險（4）基本風險與特殊風險風險的成本（1）防范、分散或轉移風險的費用（2）風險所帶來的損失及處理費用（3）風險的社會成本二、風險管理理論風險控制手段（1）回避（游泳池里不設跳臺就可以避免跳臺的風險）（2）自擔或保留（物管企業(yè)一般不會對他所管轄投建筑的窗戶玻璃投保）（3）預防與控制（保險箱被竊的風險可以用限制放在保險箱里現金數量、在財務室安裝報警系統(tǒng)等來解決；建筑火災的危險可以用安裝滅火器、自動防火門、防火織物來控制）（4）轉移（一種是以保險形式轉移，另一種是非保險轉移，即通過合同方式將某些風險責任轉移給對方）第五節(jié)保險與物業(yè)保險一、保險的概念保險的一般原則（1）誠信（2）可保利益（3）近因（4）比例分攤二、保險合同概述保險合同的特征（1）是一種要式合同（2）是一種附合合同（相對于商議合同而言）（3）是雙務有償合同（4）是射幸合同（相對于交換合而言）保險合同的主體（1）保險當事人：保險人（保險公司）、投保人、被保險人（2）保險合同的關系人：受益人、保險代理人、保險經紀人投保人的義務（1）如實告知義務（2）“危險增加”通知義務（3）出險通知義務（4）防災減損的義務（5）及時交付保費的義務保險單是保險人和被保險人或投保人之間簽約保險合同的正式保險憑據，是標準化的保險合同索賠，即指投保人在保險事故造成的損失出現后，按照合同向保險人要求給予經濟補償或給付保險金的行為。評價標準是實施物業(yè)管理績效評價的參照系數?；A租金與市場租金在確定租金時，一般應首先根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失的租金）確定一個基礎租金。次要租戶所經營的商品和服務種類不能與主要租戶所提供的商品和服務的種類相沖突，兩者應該是互補的關系。注重時效、真實可靠（時間）：（1）在強調時效性的基礎上，物業(yè)管理報告的編寫還應注重客觀公正、真實可靠，這是充分發(fā)揮物業(yè)管理報告作用的關鍵報告清楚、文字簡練（形式）第十章寫字樓物業(yè)經營管理第一節(jié)寫字樓及寫字樓物業(yè)管理一、寫字樓物業(yè)的特點所處區(qū)位好，規(guī)模大多為現代化的高層建筑功能齊全、配套設施完善多由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值增值的關鍵二、影響寫字樓分類的因素按照寫字樓的使用方式不同，可將寫字樓分為自用型寫字樓和租賃型寫字樓。主要包括相關指標比率分析法、構成比率分析法以及效率分析法三種。邀請招標：其優(yōu)點是可保證投標公司有相關的資質條件和足夠的經驗，信譽可靠；缺點是有一定局限性，可能漏掉一些有較強競爭力的物業(yè)管理企業(yè)參與競標。對于租期較短的租戶，可設定一個租金水平，在租期中保持不變。第三節(jié)房地產市場結構與市場指標一、房地產市場結構總量結構：從房地產市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距區(qū)域結構產品結構：從經濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價格的因素一、人口因素人口數量人口素質家庭人口規(guī)模二、居民收入因素如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對物業(yè)價格的影響估計不大。對于一般房地產投資項目。第二類有形磨損是指設備因自然力產生的磨損無形磨損：第一類無形磨損是指生產制造工藝的改進，勞動生產率地提高，設備生產成本降低導致設備市場價格降低。（三）、適應性置業(yè)投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。進行資產組合“不要把雞蛋放在同一個籃子里”在考慮物業(yè)組合中減少風險時，投資者將在可以選擇的范圍內，尋求相關系數為負的投資。四、物業(yè)經營管理企業(yè)物業(yè)經營管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產管理并重的復合型企業(yè)。具體類型包括：復式公寓、花園公寓、單間公寓工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）酒店和休閑娛樂設施的差別：服務對象不同地理位置不同服務內容不同建筑設計和裝潢風格不同三、物業(yè)經營管理服務的目標物業(yè)經營管理服務的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經濟壽命的全壽命周期內，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)經營管理三個層次工作的主要職責管理層次物業(yè)管理資產管理組合投資管理主要職責保持與租戶的聯系，收租；控制運營成本；財務報告和記錄的保存；物業(yè)維護；資本性支出計劃；危機管理；安全管理；公共關系制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績效；管理和評價物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關系工作；定期進行資產的投資分析和運營狀況分析制定投資組合目標與投資準則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設計和調整物業(yè)資產的資金本結構；負責策略資產的配置和衍生工具的應用；監(jiān)督購置、處置、資產管理和再投資決策；負責投資組合的績效；客戶報告與現金管理三、物業(yè)經營管理中的戰(zhàn)略性工作（組合投資工作）：五方面確定戰(zhàn)略確定標準（業(yè)主目標）構建信息基礎（物業(yè)信息）決策分析（購買與出售分析）投資決策主要取決于兩個關鍵因素，預期收益和風險水平。自然壽命一般要比經濟壽命長得多房地產的經濟壽命與其使用性質相關，公寓、酒店、劇院建筑的經濟壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經濟壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經濟壽命是50年，倉儲用房的經濟壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經濟壽命是25年。從投資角度來看主要有：投資利潤率、通貨膨脹、風險因素二、單利計息與復利計息單利F=P（1+i*n）復利F=P(1+i)第三節(jié)設備更新中的經濟分析一、設備更新的原因與特點（一）設備更新的原因有形磨損：第一類有形磨損是指設備在運轉過程中，在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞。相對于現金回報率來說，投次回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。原始價值是始終不變的，帳面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、農地等收益法估價的四