【正文】 三、上述理論的若干應(yīng)用租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化引入主力店來帶大量客流空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)第三節(jié)零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化一、租戶選擇聲譽(yù)：是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素財(cái)務(wù)能力租戶組合與位置分配：主要租戶的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。當(dāng)算出的基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)就要考慮降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用以使基礎(chǔ)租金向下調(diào)整到市場(chǎng)租金的水平。（3）對(duì)投資者或董事會(huì)來說，則主要關(guān)心自己投資的安全和收益情況，以及企業(yè)未來的發(fā)展能力。評(píng)價(jià)方法是物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的具體手段。（2）根據(jù)分析的內(nèi)容和范圍的不同分為：全面分析與專題分析（3）從分析資料角度劃分：財(cái)務(wù)報(bào)表分析和內(nèi)部報(bào)表分析（4）從分析的時(shí)期和目的角度劃分：趨勢(shì)分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析三、財(cái)務(wù)報(bào)告分析的主要方法比率分析法：是財(cái)務(wù)報(bào)告分析最基本重要的方法。索賠期限通常規(guī)定為一年，索賠期限原則上從保險(xiǎn)事故發(fā)生之日起或投保人或其代理人知情之日起三、物業(yè)保險(xiǎn)的主要險(xiǎn)種物業(yè)管理中涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)的費(fèi)率（1）分類費(fèi)率：我國(guó)按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險(xiǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)險(xiǎn)和普通險(xiǎn)三類，其中又分為六級(jí)工業(yè)險(xiǎn)，五級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)險(xiǎn)及五級(jí)普通險(xiǎn)。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。其中管理思想是CRM概念的核心。在租戶選擇中考慮的主要準(zhǔn)則是潛在租戶所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及其聲譽(yù)，財(cái)務(wù)穩(wěn)定性和長(zhǎng)期盈利的能力，所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容四、租金確定與調(diào)整在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎(chǔ)租金。有三種形式：第一種形式租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水電熱煤氣等能源使用費(fèi)。收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅（特別是公寓）、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等收益法估價(jià)的四個(gè)步驟：（1）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料（2）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（如凈收益）（3）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)（4）選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格第五章房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求收入的變化其他商品的價(jià)格變化對(duì)未來的預(yù)期政策的變化二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響，以說明市場(chǎng)條件變化引起的供給曲線的變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本（2）政府政策的變化（3）對(duì)未來的預(yù)期三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。一、市場(chǎng)法市場(chǎng)法適用適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。原始價(jià)值是始終不變的，帳面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的，市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說，投次回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益。只比較設(shè)備的費(fèi)用。從投資角度來看主要有：投資利潤(rùn)率、通貨膨脹、風(fēng)險(xiǎn)因素二、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利F=P（1+i*n）復(fù)利F=P(1+i)第三節(jié)設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析一、設(shè)備更新的原因與特點(diǎn)（一）設(shè)備更新的原因有形磨損：第一類有形磨損是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。二、不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求（一）、居住物業(yè)市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度公共交通便捷程度環(huán)境因素居民人口與收入（二）、寫字樓與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度周圍土地利用情況和環(huán)境易接近性（三）、零售商業(yè)物業(yè)零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉(cāng)儲(chǔ)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作的主要職責(zé)管理層次物業(yè)管理資產(chǎn)管理組合投資管理主要職責(zé)保持與租戶的聯(lián)系，收租；控制運(yùn)營(yíng)成本；財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存；物業(yè)維護(hù)；資本性支出計(jì)劃；危機(jī)管理；安全管理；公共關(guān)系制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃；持有/出售分析；物業(yè)更新改造等主要開支決策；監(jiān)控物業(yè)績(jī)效；管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則；制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資金本結(jié)構(gòu)；負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用；監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效；客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作（組合投資工作）：五方面確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)（業(yè)主目標(biāo)）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（物業(yè)信息）決策分析（購(gòu)買與出售分析）投資決策主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素，預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。具體類型包括：復(fù)式公寓、花園公寓、單間公寓工業(yè)物業(yè)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）酒店和休閑娛樂設(shè)施的差別：服務(wù)對(duì)象不同地理位置不同服務(wù)內(nèi)容不同建筑設(shè)計(jì)和裝潢風(fēng)格不同三、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。四、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的發(fā)展過程，通常是從物業(yè)管理起家，逐漸向上延伸，過渡到物業(yè)管理與資產(chǎn)管理并重的復(fù)合型企業(yè)。設(shè)施管理服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。進(jìn)行資產(chǎn)組合“不要把雞蛋放在同一個(gè)籃子里”在考慮物業(yè)組合中減少風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，投資者將在可以選擇的范圍內(nèi)，尋求相關(guān)系數(shù)為負(fù)的投資。具體形式包括：購(gòu)買房地產(chǎn)開發(fā)，投資企業(yè)的債券、股票、購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。（三）、適應(yīng)性置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的主要消費(fèi)者的分布范圍。第二類有形磨損是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損無形磨損：第一類無形磨損是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低。設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。三、總價(jià)格和單位價(jià)格、物業(yè)的單位價(jià)格一般可以反映物業(yè)價(jià)格水平的高低四、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格五、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和交價(jià)評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。第四節(jié)影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素一、人口因素人口數(shù)量人口素質(zhì)家庭人口規(guī)模二、居民收入因素如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響估計(jì)不大。運(yùn)用市場(chǎng)估價(jià)分四大步驟：（1）搜集交易實(shí)例（2）選取可比實(shí)例（3）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)進(jìn)行處理（4）求取比準(zhǔn)價(jià)格二、成本法成本法適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益物業(yè)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。第三節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)指標(biāo)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距區(qū)域結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。第二種形式，租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)管理費(fèi)用。對(duì)于租期較短的租戶，可設(shè)定一個(gè)租金水平，在租期中保持不變。CRM是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新（1）充分體現(xiàn)了新的營(yíng)銷理論中以客戶為導(dǎo)向的核心理念（2）實(shí)現(xiàn)了營(yíng)銷管理重點(diǎn)的創(chuàng)新，將營(yíng)銷管理的外部資源利用與內(nèi)部?jī)r(jià)值創(chuàng)新充分整合，并為客戶提供差異化的服務(wù)，使客戶價(jià)值最大化（3）運(yùn)用先進(jìn)的信息技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)行營(yíng)銷，使IT成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、創(chuàng)新的根本性和決定性力量二、在租賃管理中實(shí)施CRM涉及到的工作建立詳細(xì)的租戶檔案租賃期內(nèi)的服務(wù)租金繳交的管理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析個(gè)性化服務(wù)第七章成本管理第一節(jié)物業(yè)管理中的成