【文章內(nèi)容簡介】 傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他 資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額； 物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；第二篇 項目成本管理規(guī)范第一條 目的 合理安排預結(jié)算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價； 工程預結(jié)算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據(jù)；第二條 范圍 公司所有工程的預結(jié)算第三條 項目主體工程的預算流程 成本管理部根據(jù)《工程造價咨詢管理規(guī)范》選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同； （詳見《工程造價咨詢管理規(guī)范》） 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢單位及施工單位提出《工程預結(jié)算編制任務(wù)單》預算編制的《任務(wù)單》，開始編制施工圖預算； 有關(guān)預算編制的一般要求： 主體工程一般要求一個月內(nèi)完成預算的編制； 每一份預算按樓號（或房型）進行匯總； 每一樓號的土建工程基本分項：基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、裝飾工程； 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程； 其他特殊的編制要求； 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作； 組織造價咨詢單位與施工單位的預算編制前期相關(guān)工作會議，咨詢單位協(xié)助甲方對施工單位明確預算編制中的統(tǒng)一口徑及標準； 造價咨詢單位編制完預算后及時遞交甲方，甲方作為調(diào)整前期工程進度款的支付依據(jù)； 施工單位完成預算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進行審核； 成本管理部全過程跟蹤預算的審核情況，并按抽查法、對比法進行復核； 成本管理部對預算結(jié)果的確認：必須分專業(yè)2人以上的相互交叉抽查復核及經(jīng)理的共同核實簽認方可生效； 經(jīng)成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預算為最終的施工圖預算價，并作好施工圖預算編制備忘； 施工圖預算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等； 施工圖預算價是工程結(jié)算價的一部分，除預算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結(jié)算時均不得調(diào)整； 根據(jù)審核后的施工圖預算價調(diào)整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據(jù)；第四條 項目主體工程的結(jié)算流程 根據(jù)主體工程不同區(qū)域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結(jié)算的計劃； 主體竣工結(jié)算價組成：結(jié)算價=預算價+預算備忘調(diào)整價+設(shè)計變更價+現(xiàn)場簽證價+其他費用； 施工圖預算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預算價； 預算調(diào)整價：根據(jù)預算編制備忘中注明的事項對預算價進行調(diào)整匯總； 設(shè)計變更費用：審核每月匯總的設(shè)計變更的造價（詳見《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》）； 簽證費用：審核每月匯總的現(xiàn)場簽證的造價（詳見《設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》）； 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規(guī)定而引起的調(diào)整等； 成本管理部全過程跟蹤結(jié)算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核； 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結(jié)算為最終工程竣工結(jié)算價； 成本管理部填寫《主體工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表》，報公司審批； 結(jié)算審批通過后，成本管理部根據(jù)《主體工程清算管理規(guī)范》開展清算工作；第五條 其他工程（除主體工程）的預結(jié)算流程 成本管理部根據(jù)出圖時間及施工進度，合理安排施工圖預算的編制； 預算編制的一般原則：施工單位必須編制施工圖預算，甲方進行初審；若比較復雜且影響成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預算，作為目標成本確定及合同價調(diào)整依據(jù)； 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內(nèi)施工單位上報工程結(jié)算文件至項目主辦工程師； 工程管理部主辦工程師根據(jù)工程情況填報《工程結(jié)算審批表》，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字同意結(jié)算后，報送成本管理部； 工程管理部對竣工資料的正確性負責；成本管理部復核結(jié)算資料的完整性； 竣工結(jié)算資料包括： 經(jīng)項目經(jīng)理部審批后的《工程結(jié)算審批表》； 工程竣工質(zhì)量驗收單； 工程竣工結(jié)算造價匯總表； 施工單位上報的工程結(jié)算書； 施工合同、補充協(xié)議的復印件； 成本管理部核對結(jié)算資料，組織結(jié)算的社會審價工作； 成本管理部全過程跟蹤結(jié)算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核； 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結(jié)算為最終工程竣工結(jié)算價； 成本管理部續(xù)填《工程結(jié)算審批表》，報公司審批；第六條 其他 3萬元以下的零星工程的預結(jié)算根據(jù)《零星工程預結(jié)算管理規(guī)范》； 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強制執(zhí)行行業(yè)定額計取費用，則主辦工程師需對情況進行說明，并附相關(guān)的政府文件； 任何工程結(jié)算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復核及經(jīng)理的共同核實簽認； 本規(guī)范中關(guān)于造價咨詢工作的相關(guān)內(nèi)容參見《工程造價咨詢管理規(guī)范》；第七條 附件《工程預結(jié)算編制任務(wù)單》工程造價咨詢業(yè)務(wù)管理規(guī)范總 則第一條 目的 為了加強對工程造價咨詢工作的管理，規(guī)范工程造價咨詢業(yè)務(wù)（下稱“咨詢業(yè)務(wù)”）的操作程序，明確咨詢業(yè)務(wù)的工作范圍及評估體系，保證咨詢業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效果，特制定本管理規(guī)范；第二條 范圍 咨詢業(yè)務(wù)指咨詢單位向無錫萬科提供的專業(yè)造價咨詢服務(wù)。主要包括工程預算編制、審核；工程結(jié)算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標底；各項工程造價的測算等；第三條 管理規(guī)范內(nèi)容本規(guī)范由四部分組成：第一部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的實施第二部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的評估第三部分 工程造價咨詢委托合同第四部分 附件《造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單》《造價咨詢材料清單》《工程造價咨詢費用計算表》《主體工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表》《咨詢成果校審記錄單》《造價咨詢單位綜合考評評分表》《上海市建設(shè)工程社會審價收費標準》第一部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的實施1 造價咨詢單位選擇 造價咨詢單位必須具有國家建設(shè)部認定的甲級資質(zhì)； 合作的造價咨詢單位不得連續(xù)兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作； 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入； 由于造價咨詢工作的重要性，新項目優(yōu)先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位； 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經(jīng)過考察及試用； 必須選擇造價咨詢單位中優(yōu)秀的造價工程師擔任項目的造價咨詢單位； 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位；2 造價咨詢委托范圍 10萬元以上的工程必須經(jīng)過造價咨詢單位的審核； 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經(jīng)造價咨詢單位復核； 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經(jīng)理審批同意；3 造價咨詢合同的簽訂 按上海區(qū)域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據(jù)開發(fā)項目的具體要求與咨詢單位簽定合同； 雙方對合同認可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認； 成本管理部根據(jù)公司合同審批流程，申報造價咨詢委托合同；4 造價咨詢合同的執(zhí)行 造價咨詢單位必須嚴格按工程造價管理的相關(guān)規(guī)范，嚴守職業(yè)道德，信守合同，按時保質(zhì)保量完成造價咨詢工作； 合同簽訂后必須以《造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單》（見附件）的形式開展造價咨詢委托工作； 造價咨詢單位的工程主辦人員必須每月到施工現(xiàn)場。了解施工現(xiàn)場的情況，處理工程造價的相關(guān)糾紛問題； 造價咨詢工作完成后，咨詢單位根據(jù)合同約定的計費方式填報《工程造價咨詢費用計算表》（見附件），并根據(jù)合同約定支付費用； 成本管理部全過程跟蹤造價咨詢工作，保持與咨詢單位的良好溝通，及監(jiān)控其與施工單位的廉潔工作；5 造價咨詢成果的確認 造價咨詢單位與施工單位完成造價審核的初稿，并遞送成本管理部主辦工程師； 成本管理部主辦工程師校審初稿，并填報《咨詢成果校審記錄單》（見附件）； 經(jīng)成本管理部、咨詢單位、施工單位三方確認的初稿，報上級審批蓋章：i. 施工圖預算報告經(jīng)成本管理部經(jīng)理確認后，蓋成本管理部章；ii. 總包工程結(jié)算報告必須填報《工程竣工結(jié)算審價結(jié)果審批表》（見附件），經(jīng)公司總經(jīng)理確認后，蓋公司章；iii. 除總包工程外其余結(jié)算報告必須填報《項目結(jié)算審批表》，經(jīng)分管總經(jīng)理確認后，蓋公司章； 造價咨詢成果報告一式三份，成本管理部、咨詢單位、施工單位三方各持一份； 造價咨詢成果生效后，整套造價咨詢資料返回成本管理部存檔，并做好資料退還簽收手續(xù)。6 相關(guān)的造價咨詢服務(wù) 配合成本管理部完成各項工程造價測算及分析工作； 提供國內(nèi)及本市工程項目的造價咨詢業(yè)務(wù)有關(guān)法律、法令、條例、規(guī)定、標準、規(guī)范和一般慣例的咨詢服務(wù)； 提供材料、設(shè)備、工程等造價信息的咨詢； 為成本管理部提供專業(yè)管理的相關(guān)培訓；第二部分 造價咨詢業(yè)務(wù)的評估1 造價咨詢業(yè)務(wù)評估內(nèi)容 職業(yè)道德：造價工程師必須遵紀守法，廉潔公正； 咨詢隊伍管理：項目實施階段，原則上不得更換合同確定的造價工程師；不得將造價咨詢業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)包給外圍的編審人員； 工作時效：根據(jù)《造價咨詢?nèi)蝿?wù)委托單》的要求，合理安排造價工作，按時完成各項造價咨詢工作； 工作質(zhì)量：216。 工程量計算：每一項子目工程量誤差在+3%內(nèi)（包含3%）；以只、個出現(xiàn)的計量單位，工程量準確性為100%；任何工程必須有工程量計算底稿；216。 定額應(yīng)用：定額套用準確性為100%； 費用應(yīng)用：216。工程費率的取用準確性為100%；價格的審定必須有合理依據(jù)； 資料管理：完整的退回委托方的送審資料；咨詢單位歸檔資料完整，以備復查； 行業(yè)評定：包括造價行業(yè)的各項年檢及評比； 相關(guān)服務(wù)：能提供工程的合理化建議，積極幫助業(yè)主進行工程造價的控制工作；能配合業(yè)主進行各項造價測算，并積極提供其他相關(guān)工程的造價； 協(xié)調(diào)配合：能與業(yè)主良好溝通，緊密聯(lián)系；2 造價咨詢業(yè)務(wù)評估方式 咨詢業(yè)務(wù)的評估由成本管理部負責完成； 咨詢業(yè)務(wù)的評估采用綜合評分法，詳見《造價咨詢單位綜合考評評分表》（見附件）； 關(guān)于工作質(zhì)量的評估每個項目必須抽查一個單體的預結(jié)算工程，做到100%的復核率，并根據(jù)評估標準進行打分； 咨詢業(yè)務(wù)的評估記錄由成本管理部存檔； 咨詢業(yè)務(wù)的評估貫穿于日常工作中，評估報告于每年12月中旬報公司分管總經(jīng)理；3 造價咨詢業(yè)務(wù)評估意義 造價咨詢業(yè)務(wù)評估是造價咨詢單位選擇的依據(jù)； 每年與綜合考評評分前三名簽訂合作伙伴的戰(zhàn)略合同； 每年淘汰造價咨詢業(yè)務(wù)評估最末名的造價咨詢單位； 每年末召集合作的造價咨詢單位開年度總結(jié)會議，開會公布綜合考評的結(jié)果；第三部分 工程造價咨詢委托合同（略）總包工程竣工清算管理規(guī)范第一條 目的 根據(jù)工程結(jié)算的審價報告，對施工工程的質(zhì)量、工期等履約的情況進行核實，確定工程尾款；第二條 范圍 項目的總包工程第三條 管理規(guī)范 總包工程竣工結(jié)算審核后，成本管理部組織進行總包工程清算工作； 甲供材料的清算： 與材料供貨商清算：. 根據(jù)工程部提供的甲供材料數(shù)量，核對相應(yīng)的廠方供料單，施工單位的簽收單，確定甲供材料的實供數(shù)量；. 分析材料損耗的緣由，根據(jù)合同約定，整理材料扣款單；. 供貨商材料清算量：供貨量材料扣款單數(shù)量； 與施工單位清算：. 根據(jù)審價結(jié)果和現(xiàn)場簽證數(shù)量，確定甲供材料的合理使用量；. 根據(jù)施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產(chǎn)品的供應(yīng)量；. 根據(jù)以上兩項的差額，計算乙方的甲供料清算款： 工期獎罰清算： 開竣工的時間：根據(jù)施工合同界定的時間，復核有關(guān)