【文章內容簡介】 目的產品定位基本為中檔盤，在規(guī)模上、品質上最具代表性的是山水宜人，在價格上首當其沖的是馨夢園的小高層，其余的面對的客戶主要是縣城區(qū)域的普通居民，富裕起來的新農民，小商販，以及從事工業(yè)化生產的工薪階層。目前宜州市的高端消費群主要以居住天地摟為主?？梢悦黠@地看到，宜州在售樓盤主要面對中高端客戶為主，以中端客戶為主流，客戶一般對價格比較敏感?！翡N售推廣面 宜州市的房地產開發(fā)仍處于開發(fā)的初始階段，房開商在項目的開發(fā)以及項目的營銷推廣方面，還處于比較“隨意”的狀態(tài)。從下表可見：表三：在售項目宣傳推廣投入對比項目案名宣 傳 推 廣 投 入 量售房部裝修沙盤折頁戶型單張工地圍墻 廣告戶外廣告 牌車體廣告宣傳單張宜寶苑20平米不到的小店，簡陋雜亂無無簡易復印無無無無山水宜人一般裝飾、POP廣告不大氣有有精美制作無大型，多處無無龍港新城簡易布置有無簡易印制無小型，只項目地無無馨夢園簡易布置有無簡易復印無無無無 個盤素質★山水宜人◆地理位置：城南新區(qū)中山大道西段◆項目規(guī)模：占地137畝，建有37棟商住樓，大約1000多戶住戶◆項目定位：中檔住宅小區(qū)/宜州第一大盤◆項目配套：內部規(guī)劃了會所、社區(qū)雙語幼兒園、籃球場、親子樂園、康體園等生活配套◆小區(qū)規(guī)劃：項目共37棟商住樓，沿中山大道街南北向兵營式排列?！粢咽郛a品：一期1～13樓13棟全部售罄，開盤價為1600元/㎡，2008年12月交房；一期14～18樓僅剩三套，開盤價為1900元/㎡，目前售價已漲至2500多元/㎡；現推出二期19～26樓7棟樓，均價在2200元/㎡左右?！艚谠谑郛a品主力戶型供應情況表：2期在售產品主力戶型供應情況主力戶型面積（㎡）戶型比例 戶型特點11115％方正實用，動靜分區(qū)，飄窗設計，雙陽臺，戶型多樣，適應客戶不同需要。22120％32235％422～30％注：111為一房一廳一衛(wèi)；211為二房一廳一衛(wèi)◆銷售價格：均價在2200元/㎡◆銷售情況：1期一小期全部售罄，1期二小期僅剩三套，踩盤當時售樓處人氣很旺，據悉，樓盤去化速度很快，在金融危機的背景下，一天可售出6～7套，可見項目地段潛力。 ◆工程進度：1期1小期已交房，1期2小期目前在做園林綠化，預計今年5月份交房，在售二期今年11月底可以交房?！繇椖縿討B(tài)：整個項目全部共37棟，7～8層，沿街為商住樓，1～2層商鋪，3～7層住宅。一期13棟售罄，目前處于裝修階段，2層商鋪目前尚未公開，商鋪價格預計會在1萬元/㎡以內，一期車位價格2228元/㎡，總價約在6～7萬元。三房戶型配帶儲藏間，但面積太小，不實用。 結論4個項目除了規(guī)模較大的“山水宜人”有比較系統(tǒng)專業(yè)的推廣宣傳，其它項目在宣傳方面都幾乎很少投入，但事實是每個項目都有75％以上的銷售率，銷勢很旺。宜州市目前的經濟發(fā)展的勢頭以及發(fā)展預期目標強有力地支撐著房地產行業(yè)的開發(fā)與興旺，從以上表征可以得出結論：宜州市的房地產市場還處在賣方市場階段。（三）房地產的未來發(fā)展趨勢預測次貸危機的爆發(fā)在某種程度上也傳導至中國，增加了我國經濟所面臨的外部壓力、加大了我國的金融風險，次貸危機使我國政府意識到房地產泡沫和房地產領域集聚的金融風險及房地產金融危機會給我國經濟帶來極大的破壞，因而國家采取緊縮措施，加大擠壓我國房市泡沫，使我國房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，國家在次貸危機爆發(fā)后開始警覺起來，并采取了多項緊縮政策來調控房市。受美國爆發(fā)次貸危機的影響，宜州市房地產市場銷售壓力增大，短期內前景不容樂觀，但因為次貸危機爆發(fā)前宜州市房地產業(yè)剛得以發(fā)展，房地產業(yè)供給小于總體需求，中長期未來發(fā)展前景受到廣泛看好。宜州市未來房地產業(yè)的發(fā)展預測將有如下趨勢：（一）短期內前景不容樂觀。因席卷全國的國際金融危機使全國房地產行業(yè)連受重創(chuàng)，行業(yè)領頭羊萬科地產從2008年下半年率先降價130%，深圳、廣州、上海、北京等房地產風標城市，房價相繼持續(xù)下跌，成交量嚴重下降，全國樓市進入嚴重疲軟期。受此“波浪效應”影響，整個河池及宜州樓市也開始顯現下降趨勢，市場購買力不旺，樓盤銷售周期增長。受外部信息影響，廣大消費者對樓市的投資在一個很長的階段將處于觀望期。但這幾年來，宜州市委、市人民政府充分認識到城市規(guī)劃、建設、管理的重要性。重視了宜州市總體規(guī)劃的修編，努力為城市的建設提供藍本和指導性意見；還通過強化整治措施，完善管理機制，加大城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治力度環(huán)境，人居環(huán)境得到明顯改善；城市路網、供排水、垃圾中轉站、公廁、農貿市場、停車場、等公用基礎設施已基本配套，布局日趨合理，城市服務功能大幅度提升；規(guī)劃和建筑市場、工程質量和行業(yè)安全生產得到強化管理；引導房地產市場健康有序發(fā)展。特別是近三年來，房地產業(yè)投資達6億多元。 億元建筑總面積 萬平方米的山水宜人公園城以及即將建設的龍港星城、深圳南城百貨和廣西新富泰房地產等一批房地產工程將成為宜州特色和標志性建筑。目前，宜州市城鎮(zhèn)的集聚能力顯著增強，城市面貌發(fā)生了巨大變化，房地產業(yè)蓬勃發(fā)展，但房地產業(yè)供給還遠遠滿足不了城市發(fā)展的總體需求。（二）中長期未來發(fā)展前景樂觀。宜州市房市中長期供應仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好，雖然短期內宜州市房地產市場因為價格原因導致有效需求不足，從而使供給大于需求，但從中長期來看，供應依然偏緊。宜州市房市主要受以下長期因素影響：一是人口因素。宜州市城市規(guī)劃是2020年前宜州市人口規(guī)模為28萬人。即隨著城市人口的增加，對住房的需求就會增加，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。特別是羅城監(jiān)獄整體的搬遷入駐和山水公園城一二期工程的順利交付使用以及新火車站的投入使用，整個城南新區(qū)將增加近兩萬人，將可一大大地帶動整個城南新區(qū)人流、物流的發(fā)展；二是收入因素。隨著人們生活水平的提高，收入的增加，特別是收入跨越某個范圍后，人們對住房的結構、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會改變，從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。三是城市化因素。隨著城市化的發(fā)展，房地產業(yè)也會得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是房地產業(yè)快速發(fā)展的過程。而今大批房開企業(yè)的貢獻，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特別值得一提的是，深圳南城百貨和廣西新泰富公司聯(lián)合開發(fā)的現代城才半年時間，就以強盛的勢頭在宜州掀起不小的浪潮。宜州市房地產業(yè)未來的發(fā)展前景有較大的空間。（三）市場秩序會逐漸改善。在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產開發(fā)公司的行為會逐漸規(guī)范；各種中介組織也會逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會得到規(guī)范；相關制度建設也會逐漸得以改善。（四）價格會逐漸趨于合理。據2002008年兩年購房消費人群分類表明：55%購房者為本市居住人群；33%購房者為本市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；12%購房者為外來人員。目前，宜州市的房地產業(yè)處于理性的階段，幾乎不存在泡沫，不會影響全市房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。今年住房銷售價格和銷售面積出現小幅下滑，主要原因為前期國家出臺多項利市政策、潛在購房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產市場的飽和。隨著各種利市政策逐步出臺，預計宜州市的房地產業(yè)將會繼續(xù)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展，宜州市房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。隨著迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點項目的開工建設和中山大道基礎工程的順利完工，河池運達公司宜州一級客運站、新火車站、宜州監(jiān)獄生活區(qū)等項目及山水宜人公園生活城等項目的完工使用和江濱路、黃鶯路、南山路、龍崗路、九龍路等新舊城區(qū)連接線道路網建設，將形成宜州市中心城區(qū)的基本框架。這個框架的搭建和交通瓶勁的突破，極大地提高了宜州市城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體，給宜州帶來了無窮的生機和活力！到那時，龍溪大道（原鐵路既有線）的開發(fā)無疑給宜州的房地產業(yè)錦上添花！同時，隨著人們地人居環(huán)境要求的提升，宜州市未來房地產業(yè)的發(fā)展勢不可擋。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產開發(fā)商屯兵宜州，蓄勢待發(fā)。三、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！边@是房地產界的名言。于是便有人拘泥于地段的好壞。其實好壞只是相對的，關鍵是要弄明白：這個項目究竟處于哪個層次？好與壞是個說法，要緊的是能否賺錢。（一）土地價值一個項目的土地價值是其多種因素綜合作用的結果，項目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤的素質等，共同決定了該項目的土地價值。本案的土地價值各要素如下： 地理位置 本案地處黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北，市政中心的正北側。項目用地面積54153平方米（包含A、B、C、D四個地塊），建筑面積135383平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人基礎設施方面，可以滿足“七通”條件；土地現狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍，土地絕大部分堅實、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。周邊環(huán)境① 自然景觀A、 前方景觀（南方） 近處是山水宜人、市政廣場，中山大道南側市政中心，遠處為火車站、連綿起伏的青山。前方視線開闊明朗，給人清新的視覺享受。B、后方景觀（北方） 后方還是處于尚未規(guī)劃建設的田地、菜地、池塘，是本案視線較為不佳的地方。C、左方景觀（東方） 緊鄰山水宜人小區(qū)近景視線極佳，綠草環(huán)抱、建筑色彩明快；稍遠處還有市政廣場的噴泉水景、雕塑石廊。D、右方景觀（西方） 本案西方是二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園，視野較為開闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠景有夢幻般色彩。② 人文、歷史景觀A、 公園等自然景觀 100多畝的市政公園，是城市稀有的中央公園，綠色生態(tài)、休閑寫意。B、歷史古跡、人文景觀：；較遠③ 景觀綜述 從地塊周圍環(huán)臨的景觀及遠景視野開闊程度看，東、西、南、北四個方向景觀中東南邊方景觀不錯，西北邊景觀因尚未開發(fā)、場地空曠雜亂等景物而大打折扣。總之，地塊周圍景觀觀景性不強。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過環(huán)藝設計來弱化周圍景觀不佳的弱項。 環(huán)境、污染① 水、空氣、土地污染情況 本案所用地范圍外，荒草布滿地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲子較多，居住環(huán)境一定程度受到影響。② 噪音污染 本案屬于市政道路交界處，車流量大，噪音會影響到小區(qū)的寧靜。③ 社會治安狀況 本案由于地塊被分割成五塊，無法實現封閉式管理，社區(qū)居民感到居住環(huán)境私密性差。 地塊周圍的交通條件① 城南的公共交通條件 中山大道上有多條公交線路12直達市區(qū)各地。中山大道南側有汽車總站和火車站。② 地塊與公共交通的連接 本案所處地塊距中山大道有一段距離，緊鄰的黃鶯路可貫通至中山大道，