【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目的產(chǎn)品定位基本為中檔盤(pán)，在規(guī)模上、品質(zhì)上最具代表性的是山水宜人，在價(jià)格上首當(dāng)其沖的是馨夢(mèng)園的小高層，其余的面對(duì)的客戶(hù)主要是縣城區(qū)域的普通居民，富裕起來(lái)的新農(nóng)民，小商販，以及從事工業(yè)化生產(chǎn)的工薪階層。目前宜州市的高端消費(fèi)群主要以居住天地?fù)橹?。可以明顯地看到，宜州在售樓盤(pán)主要面對(duì)中高端客戶(hù)為主，以中端客戶(hù)為主流，客戶(hù)一般對(duì)價(jià)格比較敏感?！翡N(xiāo)售推廣面 宜州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍處于開(kāi)發(fā)的初始階段，房開(kāi)商在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，還處于比較“隨意”的狀態(tài)。從下表可見(jiàn)：表三：在售項(xiàng)目宣傳推廣投入對(duì)比項(xiàng)目案名宣 傳 推 廣 投 入 量售房部裝修沙盤(pán)折頁(yè)戶(hù)型單張工地圍墻 廣告戶(hù)外廣告 牌車(chē)體廣告宣傳單張宜寶苑20平米不到的小店，簡(jiǎn)陋雜亂無(wú)無(wú)簡(jiǎn)易復(fù)印無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)山水宜人一般裝飾、POP廣告不大氣有有精美制作無(wú)大型，多處無(wú)無(wú)龍港新城簡(jiǎn)易布置有無(wú)簡(jiǎn)易印制無(wú)小型，只項(xiàng)目地?zé)o無(wú)馨夢(mèng)園簡(jiǎn)易布置有無(wú)簡(jiǎn)易復(fù)印無(wú)無(wú)無(wú)無(wú) 個(gè)盤(pán)素質(zhì)★山水宜人◆地理位置：城南新區(qū)中山大道西段◆項(xiàng)目規(guī)模：占地137畝，建有37棟商住樓，大約1000多戶(hù)住戶(hù)◆項(xiàng)目定位：中檔住宅小區(qū)/宜州第一大盤(pán)◆項(xiàng)目配套：內(nèi)部規(guī)劃了會(huì)所、社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園、籃球場(chǎng)、親子樂(lè)園、康體園等生活配套◆小區(qū)規(guī)劃：項(xiàng)目共37棟商住樓，沿中山大道街南北向兵營(yíng)式排列?！粢咽郛a(chǎn)品：一期1～13樓13棟全部售罄，開(kāi)盤(pán)價(jià)為1600元/㎡，2008年12月交房；一期14～18樓僅剩三套，開(kāi)盤(pán)價(jià)為1900元/㎡，目前售價(jià)已漲至2500多元/㎡；現(xiàn)推出二期19～26樓7棟樓，均價(jià)在2200元/㎡左右?！艚谠谑郛a(chǎn)品主力戶(hù)型供應(yīng)情況表：2期在售產(chǎn)品主力戶(hù)型供應(yīng)情況主力戶(hù)型面積（㎡）戶(hù)型比例 戶(hù)型特點(diǎn)11115％方正實(shí)用，動(dòng)靜分區(qū)，飄窗設(shè)計(jì)，雙陽(yáng)臺(tái)，戶(hù)型多樣，適應(yīng)客戶(hù)不同需要。22120％32235％422～30％注：111為一房一廳一衛(wèi)；211為二房一廳一衛(wèi)◆銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)在2200元/㎡◆銷(xiāo)售情況：1期一小期全部售罄，1期二小期僅剩三套，踩盤(pán)當(dāng)時(shí)售樓處人氣很旺，據(jù)悉，樓盤(pán)去化速度很快，在金融危機(jī)的背景下，一天可售出6～7套，可見(jiàn)項(xiàng)目地段潛力。 ◆工程進(jìn)度：1期1小期已交房，1期2小期目前在做園林綠化，預(yù)計(jì)今年5月份交房，在售二期今年11月底可以交房?！繇?xiàng)目動(dòng)態(tài)：整個(gè)項(xiàng)目全部共37棟，7～8層，沿街為商住樓，1～2層商鋪，3～7層住宅。一期13棟售罄，目前處于裝修階段，2層商鋪目前尚未公開(kāi)，商鋪價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)在1萬(wàn)元/㎡以?xún)?nèi)，一期車(chē)位價(jià)格2228元/㎡，總價(jià)約在6～7萬(wàn)元。三房戶(hù)型配帶儲(chǔ)藏間，但面積太小，不實(shí)用。 結(jié)論4個(gè)項(xiàng)目除了規(guī)模較大的“山水宜人”有比較系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)的推廣宣傳，其它項(xiàng)目在宣傳方面都幾乎很少投入，但事實(shí)是每個(gè)項(xiàng)目都有75％以上的銷(xiāo)售率，銷(xiāo)勢(shì)很旺。宜州市目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭以及發(fā)展預(yù)期目標(biāo)強(qiáng)有力地支撐著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)與興旺，從以上表征可以得出結(jié)論：宜州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在賣(mài)方市場(chǎng)階段。（三）房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)次貸危機(jī)的爆發(fā)在某種程度上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的破壞，因而國(guó)家采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，國(guó)家在次貸危機(jī)爆發(fā)后開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來(lái)調(diào)控房市。受美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)的影響，宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售壓力增大，短期內(nèi)前景不容樂(lè)觀，但因?yàn)榇钨J危機(jī)爆發(fā)前宜州市房地產(chǎn)業(yè)剛得以發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)供給小于總體需求，中長(zhǎng)期未來(lái)發(fā)展前景受到廣泛看好。宜州市未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展預(yù)測(cè)將有如下趨勢(shì)：（一）短期內(nèi)前景不容樂(lè)觀。因席卷全國(guó)的國(guó)際金融危機(jī)使全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)連受重創(chuàng)，行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科地產(chǎn)從2008年下半年率先降價(jià)130%，深圳、廣州、上海、北京等房地產(chǎn)風(fēng)標(biāo)城市，房?jī)r(jià)相繼持續(xù)下跌，成交量嚴(yán)重下降，全國(guó)樓市進(jìn)入嚴(yán)重疲軟期。受此“波浪效應(yīng)”影響，整個(gè)河池及宜州樓市也開(kāi)始顯現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不旺，樓盤(pán)銷(xiāo)售周期增長(zhǎng)。受外部信息影響，廣大消費(fèi)者對(duì)樓市的投資在一個(gè)很長(zhǎng)的階段將處于觀望期。但這幾年來(lái)，宜州市委、市人民政府充分認(rèn)識(shí)到城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的重要性。重視了宜州市總體規(guī)劃的修編，努力為城市的建設(shè)提供藍(lán)本和指導(dǎo)性意見(jiàn)；還通過(guò)強(qiáng)化整治措施，完善管理機(jī)制，加大城鄉(xiāng)環(huán)境衛(wèi)生整治力度環(huán)境，人居環(huán)境得到明顯改善；城市路網(wǎng)、供排水、垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、等公用基礎(chǔ)設(shè)施已基本配套，布局日趨合理，城市服務(wù)功能大幅度提升；規(guī)劃和建筑市場(chǎng)、工程質(zhì)量和行業(yè)安全生產(chǎn)得到強(qiáng)化管理；引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。特別是近三年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)6億多元。 億元建筑總面積 萬(wàn)平方米的山水宜人公園城以及即將建設(shè)的龍港星城、深圳南城百貨和廣西新富泰房地產(chǎn)等一批房地產(chǎn)工程將成為宜州特色和標(biāo)志性建筑。目前，宜州市城鎮(zhèn)的集聚能力顯著增強(qiáng)，城市面貌發(fā)生了巨大變化，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)供給還遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了城市發(fā)展的總體需求。（二）中長(zhǎng)期未來(lái)發(fā)展前景樂(lè)觀。宜州市房市中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊，未來(lái)的發(fā)展前景趨好，雖然短期內(nèi)宜州市房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格原因?qū)е掠行枨蟛蛔悖瑥亩构┙o大于需求，但從中長(zhǎng)期來(lái)看，供應(yīng)依然偏緊。宜州市房市主要受以下長(zhǎng)期因素影響：一是人口因素。宜州市城市規(guī)劃是2020年前宜州市人口規(guī)模為28萬(wàn)人。即隨著城市人口的增加，對(duì)住房的需求就會(huì)增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。特別是羅城監(jiān)獄整體的搬遷入駐和山水公園城一二期工程的順利交付使用以及新火車(chē)站的投入使用，整個(gè)城南新區(qū)將增加近兩萬(wàn)人，將可一大大地帶動(dòng)整個(gè)城南新區(qū)人流、物流的發(fā)展；二是收入因素。隨著人們生活水平的提高，收入的增加，特別是收入跨越某個(gè)范圍后，人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三是城市化因素。隨著城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展，城市化的過(guò)程就是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程。而今大批房開(kāi)企業(yè)的貢獻(xiàn)，使得宜州市城市化水平得以大幅度提高。特別值得一提的是，深圳南城百貨和廣西新泰富公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代城才半年時(shí)間，就以強(qiáng)盛的勢(shì)頭在宜州掀起不小的浪潮。宜州市房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展前景有較大的空間。（三）市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善。在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來(lái)，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。（四）價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。據(jù)2002008年兩年購(gòu)房消費(fèi)人群分類(lèi)表明：55%購(gòu)房者為本市居住人群；33%購(gòu)房者為本市周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群；12%購(gòu)房者為外來(lái)人員。目前，宜州市的房地產(chǎn)業(yè)處于理性的階段，幾乎不存在泡沫，不會(huì)影響全市房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。今年住房銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積出現(xiàn)小幅下滑，主要原因?yàn)榍捌趪?guó)家出臺(tái)多項(xiàng)利市政策、潛在購(gòu)房者有持幣觀望的心理，并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和。隨著各種利市政策逐步出臺(tái)，預(yù)計(jì)宜州市的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定、健康、有序地發(fā)展，宜州市房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。隨著迎賓大道、江濱路、污水處理工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)和中山大道基礎(chǔ)工程的順利完工，河池運(yùn)達(dá)公司宜州一級(jí)客運(yùn)站、新火車(chē)站、宜州監(jiān)獄生活區(qū)等項(xiàng)目及山水宜人公園生活城等項(xiàng)目的完工使用和江濱路、黃鶯路、南山路、龍崗路、九龍路等新舊城區(qū)連接線道路網(wǎng)建設(shè)，將形成宜州市中心城區(qū)的基本框架。這個(gè)框架的搭建和交通瓶勁的突破，極大地提高了宜州市城市化程度，使其能夠更好與我區(qū)整體發(fā)展融為一體，給宜州帶來(lái)了無(wú)窮的生機(jī)和活力！到那時(shí)，龍溪大道（原鐵路既有線）的開(kāi)發(fā)無(wú)疑給宜州的房地產(chǎn)業(yè)錦上添花！同時(shí)，隨著人們地人居環(huán)境要求的提升，宜州市未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)不可擋。目前，已有不少具備前瞻眼光的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商屯兵宜州，蓄勢(shì)待發(fā)。三、項(xiàng)目土地價(jià)值判斷及項(xiàng)目地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”這是房地產(chǎn)界的名言。于是便有人拘泥于地段的好壞。其實(shí)好壞只是相對(duì)的，關(guān)鍵是要弄明白：這個(gè)項(xiàng)目究竟處于哪個(gè)層次？好與壞是個(gè)說(shuō)法，要緊的是能否賺錢(qián)。（一）土地價(jià)值一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是其多種因素綜合作用的結(jié)果，項(xiàng)目的地理位置、環(huán)境與污染情況、交通條件、市政配套、周邊景觀以及鄰近樓盤(pán)的素質(zhì)等，共同決定了該項(xiàng)目的土地價(jià)值。本案的土地價(jià)值各要素如下： 地理位置 本案地處黃鶯路與龍溪路交界處，中山大道以北，市政中心的正北側(cè)。項(xiàng)目用地面積54153平方米（包含A、B、C、D四個(gè)地塊），建筑面積135383平方米，地形整體條件較完備，部分用地在利用山水宜人基礎(chǔ)設(shè)施方面，可以滿(mǎn)足“七通”條件；土地現(xiàn)狀為桂星焊材廠，工廠附近為菜地、池塘、舊鐵路、工廠員工宿舍，土地絕大部分堅(jiān)實(shí)、平整，地塊屬于較理想的建筑用地。周邊環(huán)境① 自然景觀A、 前方景觀（南方） 近處是山水宜人、市政廣場(chǎng)，中山大道南側(cè)市政中心，遠(yuǎn)處為火車(chē)站、連綿起伏的青山。前方視線開(kāi)闊明朗，給人清新的視覺(jué)享受。B、后方景觀（北方） 后方還是處于尚未規(guī)劃建設(shè)的田地、菜地、池塘，是本案視線較為不佳的地方。C、左方景觀（東方） 緊鄰山水宜人小區(qū)近景視線極佳，綠草環(huán)抱、建筑色彩明快；稍遠(yuǎn)處還有市政廣場(chǎng)的噴泉水景、雕塑石廊。D、右方景觀（西方） 本案西方是二橋路（迎賓大道）、城西工業(yè)園，視野較為開(kāi)闊，連綿起伏的青山，缺乏近景，遠(yuǎn)景有夢(mèng)幻般色彩。② 人文、歷史景觀A、 公園等自然景觀 100多畝的市政公園，是城市稀有的中央公園，綠色生態(tài)、休閑寫(xiě)意。B、歷史古跡、人文景觀：；較遠(yuǎn)③ 景觀綜述 從地塊周?chē)h(huán)臨的景觀及遠(yuǎn)景視野開(kāi)闊程度看，東、西、南、北四個(gè)方向景觀中東南邊方景觀不錯(cuò)，西北邊景觀因尚未開(kāi)發(fā)、場(chǎng)地空曠雜亂等景物而大打折扣?？傊貕K周?chē)坝^觀景性不強(qiáng)。但本案地塊規(guī)整，占地面積大，可通過(guò)環(huán)藝設(shè)計(jì)來(lái)弱化周?chē)坝^不佳的弱項(xiàng)。 環(huán)境、污染① 水、空氣、土地污染情況 本案所用地范圍外，荒草布滿(mǎn)地表，蒼蠅、蚊子及其他蟲(chóng)子較多，居住環(huán)境一定程度受到影響。② 噪音污染 本案屬于市政道路交界處，車(chē)流量大，噪音會(huì)影響到小區(qū)的寧?kù)o。③ 社會(huì)治安狀況 本案由于地塊被分割成五塊，無(wú)法實(shí)現(xiàn)封閉式管理，社區(qū)居民感到居住環(huán)境私密性差。 地塊周?chē)慕煌l件① 城南的公共交通條件 中山大道上有多條公交線路12直達(dá)市區(qū)各地。中山大道南側(cè)有汽車(chē)總站和火車(chē)站。② 地塊與公共交通的連接 本案所處地塊距中山大道有一段距離，緊鄰的黃鶯路可貫通至中山大道，