【文章內(nèi)容簡介】 宅性能評定技術標準 》 和 《 綠色建筑評價標準 》 等先進節(jié)地技術的房地產(chǎn)項目，優(yōu)先予以金融支持； 6） 在符合國家各項政策和金融機構(gòu)貸款條件的前提下，要優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設。 7）積極支持土地儲備機構(gòu)盤活存量建設用地。 [房地產(chǎn)行業(yè)政策評述 ] [房地產(chǎn)行業(yè)政策評述 ] 北京普通住房認定標準放寬 政府鼓勵住房消費 11月 22日，北京市 11個部門聯(lián)合出臺房地產(chǎn)新政 , “ 鼓勵市民合理住房消費促進房地產(chǎn)市場發(fā)展。 認定 3條件 住宅小區(qū)建筑容積率在 （含）以上 單套建筑面積在 140（含）平方米以下 。 實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格 。享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調(diào)整為 “ 三環(huán)以內(nèi)總價人民幣 215萬元 /套、三環(huán)至四環(huán)之間 175萬元 /套四環(huán)至五環(huán)之間 165萬元 /套、五環(huán)以外 100萬元 /套 ” 和非普通住房其他政策差別 : 購買 5年以內(nèi)的普通住宅 ,出售不需要繳納土地增值稅。 5年內(nèi)的非普通住宅在售時 ,需按總價款的 1%繳納土地增值稅 。購買非普通住房 5年以上 ,如果轉(zhuǎn)手交易 ,將按其售房收入與當初購房價款的差額 ,征收 %的營業(yè)稅。普通住房則不征收。 財政部對普通住房優(yōu)惠政策 : 個人首次購買 90平方米及以下普通住房的 ,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 金融機構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款 ,其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的 ,最低首付款比例調(diào)整為 20%。 [房地產(chǎn)行業(yè)政策評述 ] 政策分析 綜上所述，新一輪大型國有開發(fā)企業(yè)并購潮將會導致行業(yè)集中度大幅度提高，可能會出現(xiàn)行業(yè)壟斷，中小開發(fā)企業(yè)面臨困境。 ●未來房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道變窄，融資過程更為艱難，沒有資金實力的開發(fā)商可能被淘汰出局。 ●未來地產(chǎn)商可獲的用地將要縮減，這將進一步增強地產(chǎn)商在拿地方面的競爭。同時隨著可獲得建筑用地的減少，建筑用地的價格也有上升的可能。 ●房企應該把主要精力轉(zhuǎn)入到中小套型普通商品住房的開發(fā)上來，以獲得政策的支持，尤其是在信貸緊縮房企資金壓力較大的情形下，很有必要轉(zhuǎn)變原來的開發(fā)策略，順應宏觀調(diào)控的方向，多開發(fā)中小套型商品住房。 ●解決民生、擴大內(nèi)需、進一步加大住房保障力度發(fā)揮政策性住房的調(diào)控功能。 ● “ 力度弱 ” 新政對房市影響不大 ，市場觀望情緒依舊濃厚。 ●政府救市措施只可能是“隔靴搔癢、杯水車薪” 。 總結(jié) 在國際金融形勢、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境雙重影響下，北京房地產(chǎn)市場進入下降周期。商品房成交量大幅減少，房價同比漲幅回落、環(huán)比下降。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款增速明顯放緩。 房地產(chǎn)業(yè)與 50多個行業(yè)相關聯(lián)，在國民經(jīng)濟中的作用舉足輕重。當前房地產(chǎn)市場交易低迷靡，是近兩年房地產(chǎn)投資過度、房價非理性上漲后的調(diào)整。正是由于過高的房價透支了房地產(chǎn)業(yè)效益，抑制了居民購房意愿，導致它陷入了目前的困境。房地產(chǎn)市場的重新啟動和持續(xù)發(fā)展，將得益于相應的居民購買能力和消費意愿作支撐。 穩(wěn)定和刺激經(jīng)濟發(fā)展的十條措施中指出，要 “ 加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房 ” ， 這一要求的目的不是在救房價，也不是在救開發(fā)商，而是在進一步調(diào)整和推動房價逐步回歸到合理區(qū)間 , 積極溫暖冰冷的房地產(chǎn)市場，著眼于經(jīng)濟發(fā)展大局和保障民生 ,促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 北京房地產(chǎn)市場繼續(xù)深度調(diào)整 推動房價逐步回歸到合理區(qū)間 第一章 07— 08年度總結(jié) 北京別墅市場現(xiàn)狀 08年北京樓市出現(xiàn)了有史以來最為嚴重的市場觀望，經(jīng)過一年多的“量縮價滯”，北京房地產(chǎn)市場一直未擺脫低迷的困境。然， 2022年上半年以別墅為代表的高端住宅市場獨樹一臶，表現(xiàn)出較強的“抗跌性”。但進入下半年，隨著金融危機的擴散和國內(nèi)經(jīng)濟放緩的影響，房地產(chǎn)進入中產(chǎn)期調(diào)整階段，北京別墅市場也緊隨其后市場需求低迷靡、價格回落、成交量大幅下滑。 別墅市場供求分析 01002003004005006007008001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 245 190 30 213 302 200 605 270 520 276 385 35 202 5 163 398 735 602 450 265 205 198 15 5 2022年 2022年 2022年 112月北京別墅月度新增供應變化 ?2022年 112月，北京別墅市場整體供應與 2022年基本持平，別墅供應套數(shù)月 3243套，占住宅總供應量的4%。同比 07年供應提前，自 2季度開始至奧以前呈井噴式供應，基本在奧運前上市“透支”完畢，隨后供應逐漸下滑，至年終供應跌入低谷； ?市場開發(fā)別墅項目甚少，一定程度上后續(xù)供應不足；同時二、三季度市場消化并不理想加大存量影響后續(xù)的推盤節(jié)奏。受整體市場影響，進入市場自行調(diào)節(jié)周期； ?另，受制于資金壓力和較差的市場預期， 08年開發(fā)商減少開工及土地購置面積，此現(xiàn)象將影響 2022年以后的房屋供應； 別墅市場需求分析 2022年 112月北京別墅月度成交量變化 ?2022年 112月。北京別墅市場銷售（以簽約為準）別墅僅 1880套，外資、投資于改善需求紛紛受限，別墅成交同比下滑 %。 ?雖然別墅作為市場稀缺產(chǎn)品，受投資置業(yè)者的追捧，但受近期國家政策調(diào)控長期深入，國際金融危機的突襲以及別墅需求的疲軟，市場供過于求的態(tài)勢明顯。同時別墅價格存在下滑預期等諸多因素的綜合影響，別墅消費 受到較大沖擊，且國內(nèi)資本市場正處于地位震蕩階段，造成別墅投資緊縮，因此整體上別墅需求明顯不足。 01002003004005006007002月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 230 390 455 610 630 602 688 615 505 489 101 56 172 175 297 247 207 201 157 142 48 63 2022年 2022年 別墅市場價格分析 18700 16900 16700 18100 18500 16500 19300 20220 18500 17320 16300 16305 05000100001500020220250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交均價 2022年 112月北京別墅月度成交均價走勢 2022年北京別墅市場銷售均價一直處于高位調(diào)整之中， 14月別墅銷售均價約 17031元 /平米；奧運期間曾有短暫上升最高達到月 20220元左右； 9月國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢驟變，通膨提前的到臨，受此影響 10月以后北京別墅市場價格開始逐步回落至 14月的價格水平。 別墅產(chǎn)品及區(qū)域分析 ?別墅產(chǎn)品從市場表現(xiàn)上看，對于高端消費者而言，消費能力較高，對于項目舒適度的關注遠大于對價格的關注，因此市場上一些高品質(zhì)項目產(chǎn)品成為稀缺； ?目前市場主流產(chǎn)品 —— 中低端經(jīng)濟別墅因經(jīng)濟形式及政策所致，銷售影響較大 。 “二套房貸”新政，以及連續(xù)多次加息等一系列政策的實施，抑制了改善型和二次及以上的臵業(yè)需求； 國際經(jīng)濟衰退、國內(nèi)經(jīng)濟放緩、股市財富大跌、房市整體低迷靡 、觀望氣氛濃厚的影響，導致樓市成交量的大幅萎縮，大量二次臵業(yè)需求轉(zhuǎn)變?yōu)闈撛谛枨螅? 與高端別墅不同，以目前國內(nèi)的新興中產(chǎn)階層為受眾的經(jīng)濟型別墅，一般具有面積相對適中、性價比較高、消費群體對價格較為明感的特點，受 07年房價高增長影響，價格已經(jīng)令其難以承受，經(jīng)濟型別墅性價比優(yōu)勢不再凸顯； 產(chǎn)品分析 47 別墅區(qū)位圖 密云別墅區(qū) 懷柔別墅區(qū) 順義中央別墅區(qū) 東部別墅區(qū) 亞北別墅區(qū) 南部別墅區(qū) 沙河別墅區(qū) 西山別墅區(qū) 八達嶺別墅區(qū) 龍湖。滟瀾山 銷售額： 龍灣 銷售額： 財富公館 銷售額： 優(yōu)山美地 銷售額 。 麗宮 銷售額： 香山清琴 銷售額： 龍山新新 銷售額： 潤澤莊園 銷售額： 普羅旺斯 銷售額： PEKING HOUSE 銷售額： 從銷售排行看，中央別墅區(qū)、亞奧別墅區(qū)、西山別墅區(qū)仍是北京別墅市場熱點銷售區(qū)域 區(qū)域分析 總結(jié) 2022年，別墅市場作為最穩(wěn)定的住宅細分子市場。對政策影響敏感度較低，而與經(jīng)濟增長、消費意愿和財富積累直接相關；故，國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟走勢和預期決定了2022年別墅市場的基本面貌，其對別墅市場需求影響將集中體現(xiàn)在 2022年以后。 第一章 07— 08年度總結(jié) 板塊區(qū)域競品現(xiàn)狀 一、區(qū)域市場情況（截止 12月 24日監(jiān)測數(shù)據(jù)詳表） 序號 項目名稱 預售證號 批售套數(shù) 累計銷售 年度銷售 成交均價 備注 1 龍山新新 （ 2022） 372 33 8 1 20633 （ 2022） 337 61 0 0 20220 報價 （ 2022） 63 94 60 60 15472 （ 2022） 167 111 48 48 14500 合計 年度累計 109套 2 君山高爾夫 （ 2022） 156 100 30 30 13905 （ 2022） 363 20 10 0 17872 （ 2022） 298 29 過期不詳 合計 年度累計 30套 3 歐郡 香水城 （ 2022） 363 75 4 4 8796 合計 年度累計 4套 目前，懷密板塊可類比的別墅產(chǎn)品全年累計銷售 155套左右，同比下降 70%左右。自奧運后各項目銷售每況愈下，金九銀十的銷售佳期也未能擺脫銷售低糜的陰影。 10月，雖有一定的優(yōu)惠舉措但收效不大。各項目的銷售價格環(huán)比年中略有下降，降幅在 %但全年整體走勢比較平穩(wěn)，區(qū)域內(nèi)均價基本維持在 13500元 ——14000元之間（均折合地下室面積） 龍山“新新小鎮(zhèn)” 二、各項目全年基本情況 項目位臵 產(chǎn)品 類型 項目 總量 累計 銷量 面積區(qū)間 花園面積 價格區(qū)間 付款方式 懷柔區(qū)京密快速路左側(cè)廟城鎮(zhèn) 422號 獨棟 238套 100套 240㎡ 357㎡ 70～ 110㎡ 230萬 ~420萬之間 ,瀛園少量均價1400萬 /套 一次性付款 98折 、銀行按揭 99折 備注 增送地下室 、 閣樓 、 花園 、 中央空調(diào) 年度銷售統(tǒng)走勢圖 ?龍山新新品牌實力較強，對市場的判斷較為準確，能夠在今年的最佳時機完成今年的銷售預期。雖然 5月以后銷售驟降但對其的影響不大。目前該項目資金鏈穩(wěn)固安全過冬已成定局。 ?由于該項目開發(fā)周期較長且已經(jīng)接近尾聲，其戰(zhàn)略發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變。按其核心人物馮侖的戰(zhàn)略是“市場好時在郊區(qū)發(fā)展，大事低迷 糜 在城區(qū)”。目前，該公司正在城區(qū)緊張的拿地，按照既定的目標穩(wěn)步邁進。 龍山年度銷售均價走勢圖14638146011510515038 150111513214904149901484514960143001440014500146001470014800149001500015100152003月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1 0月1 1月1 2月銷售均價龍山年度銷售套數(shù)走勢圖18213479 104 311505101520253035403月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1 0月1 1月1 2月銷售套數(shù)君山高爾夫 項目位臵 產(chǎn)品 類型 項目 總量 累計 銷量 面積 區(qū)間 花園面積 價格區(qū)間 付款方式 京承高速密云出口向北 獨棟 100套 30套 358638㎡ 1： 1 420萬 /套最高價 2500萬 /套(僅少量 ) 一次性、按揭無