【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè) 上市公司市值 (億美元 ) P/E ROE % 凈利潤(rùn)率 REIT –酒店 6 REIT 寫字樓 525 *REIT 住宅 20 10 REIT 零售地產(chǎn) 12 REIT 工業(yè)地產(chǎn) 25 房地產(chǎn)開發(fā) 67 資產(chǎn)管理 財(cái)產(chǎn)險(xiǎn) 人身意外險(xiǎn)和健康險(xiǎn) 壽險(xiǎn) 資料來(lái)源： Yahoo Financial 2022行業(yè)指數(shù)，遠(yuǎn)卓分析 *附注： REIT住宅的物業(yè)主要是用于出租的公寓或高級(jí)出租房屋 ？加一頁(yè)：馬哥孛羅和順城酒店的收益情況 北京華融 strategy20220903 32 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局看 ， 華融房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)相對(duì)突出 ，其他產(chǎn)業(yè)剛剛起步 ， 在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中相對(duì)落后 房地產(chǎn) 住宅地產(chǎn)開發(fā) 商業(yè)片區(qū)組團(tuán)開發(fā) 商場(chǎng)持有 金融 落后 領(lǐng)先 中 保險(xiǎn) 擔(dān)保 文化 主要產(chǎn)業(yè)及業(yè)務(wù)綜合實(shí)力評(píng)價(jià)示意 寫字樓持有經(jīng)營(yíng) 酒店持有 物業(yè)管理 土地開發(fā) 北京華融 strategy20220903 33 華融權(quán)益資產(chǎn)按照業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式劃分 ， 配置相對(duì)分散 ， 金融類及酒店類占據(jù)一半以上 銀行5, 18% 控股公司 ,7. 04, 25%保險(xiǎn)1. 2, 4%物業(yè)管理 ,0. 026, 0%其他片區(qū)開發(fā)合計(jì) , 3. 48,12%住宅業(yè)務(wù) ,0. 57, 2%基礎(chǔ)設(shè)施 ,3. 12, 11%西拓?fù)?dān)保2, 7%順城 , 0. 035,0%證券0. 023, 0%金昊 6, 21%按照業(yè)務(wù)模式劃分華融 2022年權(quán)益資產(chǎn)分布 單位：億元 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：華融內(nèi)部資料、 2022年財(cái)務(wù)報(bào)表 金融業(yè)務(wù)% 關(guān)鍵發(fā)現(xiàn) ? 住宅業(yè)務(wù)主要包括金融街開發(fā)及下屬公司，權(quán)益資產(chǎn)占集團(tuán)權(quán)益資產(chǎn)的 2％（ 5700萬(wàn)）但近年來(lái)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占集團(tuán)收入、利潤(rùn)的 30％左右 ? 控股公司占集團(tuán)權(quán)益資產(chǎn)的 25％，貢獻(xiàn)收入 40％及利潤(rùn) 60％以上 ? 金昊及順城占集團(tuán)權(quán)益資產(chǎn) 21％，盈利貢獻(xiàn)極小 ? 金融類業(yè)務(wù)占據(jù)公司 ％的權(quán)益資產(chǎn)，但收益貢獻(xiàn)也極低 北京華融 strategy20220903 34 目前華融可持有物業(yè)總投資額達(dá) 56億元 ， 其中自有資金合計(jì) 27億元 寫字樓, 32%商場(chǎng), 15%酒店/公 寓, 53%2022年末華融自持物業(yè)總投資及市值估計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)） 單元：億元 182。 酒店和公寓：威斯汀、里茲（假設(shè)市值 =）、順城、馬哥孛羅、 B3（按照經(jīng)營(yíng)計(jì)劃在 2022年 9月竣工備案）、 F124 182。 商業(yè)物業(yè)：四季商城（市值估計(jì) 17億）、餐飲、會(huì)展 182。 寫字樓：金融大廈、富凱、金陽(yáng)、通泰 2022年末華融自持物業(yè)自有資金投資估計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)） 單元：億元 2054寫字樓 商場(chǎng)等 酒店公寓總投資 估計(jì)市值估值的依據(jù)， 否則最好別用 北京華融 strategy20220903 35 物業(yè)類型按照上市公司及非上市公司劃分 ， 收益性較低的酒店類資產(chǎn)占據(jù)系統(tǒng)內(nèi)資源比例過(guò)大 7 . 1 24 . 2 17 . 4 49 . 5 0 %1 1 . 8 0 %3 . 8 0 %012345678寫字樓 商業(yè) 酒店/ 公寓0%2%4%6%8%10%12%14%自有投資 預(yù)期投資收益率1 . 6 707 . 2 7012345678寫字樓 商業(yè) 酒店/ 公寓自有投資2022年末非上市公司自持物業(yè)自有資金投資估計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)） 單元：億元 2022年末金融街控股自持物業(yè)自有資金投資估計(jì)（不完全統(tǒng)計(jì)） 單元：億元 ? 金融大廈 ? 富凱大廈 ? 金陽(yáng)大廈 ? 國(guó)企大廈 ? 四季置業(yè) ? 里茲 ? 金陽(yáng)大廈 ? 通泰大廈 ? 威思汀 ? 順城 ? 馬哥孛羅 北京華融 strategy20220903 36 基于各業(yè)務(wù)目前市場(chǎng)吸引力 、 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 ， 項(xiàng)目組對(duì)不同業(yè)務(wù)進(jìn)行的分析 市場(chǎng)吸引力 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 低 高 高 戰(zhàn)略價(jià)值高 戰(zhàn)略價(jià)值低 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 彌補(bǔ)差距 片區(qū) /綜合 體持有 土地 開發(fā) 保險(xiǎn) ? 房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略價(jià)值普遍較高，且在多種模式下華融具有相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) – 商業(yè)物業(yè)組團(tuán)開發(fā)及寫字樓全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)是公司優(yōu)勢(shì)最明顯，市場(chǎng)吸引力較高 – 住宅開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的市場(chǎng)吸引力很高，但目前內(nèi)部實(shí)力較弱 – 現(xiàn)階段物業(yè)持有模式，總體看市場(chǎng)吸引力偏低，特別是酒店持有戰(zhàn)略價(jià)值最低 ? 金融產(chǎn)業(yè)（僅考慮控股業(yè)務(wù)）仍處于培育階段，市場(chǎng)吸引力中偏上，但內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力不足。特別是保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的外部市場(chǎng)吸引力更為突出 ? 文化產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)吸引力處于中偏上，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力處于劣勢(shì) 主要發(fā)現(xiàn) 商場(chǎng)持有 酒店持有 擔(dān)保 商業(yè)物業(yè) 組團(tuán)開發(fā) 寫字樓全價(jià) 值鏈經(jīng)營(yíng) 廣告 住宅開發(fā) 物業(yè)管理 院線業(yè)務(wù) 注：餅圖大小代表目前占用華融資產(chǎn)相對(duì)規(guī)模大小 北京華融 strategy20220903 37 項(xiàng)目組進(jìn)一步綜合華融不同業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)價(jià)值貢獻(xiàn) ，對(duì)系統(tǒng)內(nèi)業(yè)務(wù)進(jìn)行了綜合評(píng)價(jià) 戰(zhàn)略價(jià)值 財(cái)務(wù)價(jià)值 高 低 低 高 －－目前華融公司子業(yè)務(wù)單元價(jià)值判斷－－ ? I區(qū)：優(yōu)先發(fā)展，加大資源投入。目前看商業(yè)組團(tuán)開發(fā)、寫字樓全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng)及住宅開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注，目前這三個(gè)領(lǐng)域均處于資金嚴(yán)重緊缺狀態(tài)； ? II區(qū)：觀察。此區(qū)域主要為長(zhǎng)城保險(xiǎn)，應(yīng)關(guān)注其長(zhǎng)期財(cái)務(wù)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)及與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的潛在的資金支持可能 ? III區(qū)：盡快調(diào)整或退出。華融目前在該區(qū)域的業(yè)務(wù)較多，應(yīng)考查其戰(zhàn)略價(jià)值提升或財(cái)務(wù)價(jià)值改善的可能，如短期無(wú)法改善，應(yīng)盡快退出 ? IV區(qū)：價(jià)值銀行型業(yè)務(wù)，在系統(tǒng)資金緊缺時(shí)應(yīng)選擇適時(shí)退出，資金有閑置時(shí)加大投資 建議戰(zhàn)略態(tài)度 銀行 I II III IV 商業(yè)物業(yè) 組團(tuán)開發(fā) 寫字樓全價(jià) 值鏈經(jīng)營(yíng) 土地 開發(fā) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 金融類業(yè)務(wù) 文化產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù) 廣告 物業(yè)管理 院線業(yè)務(wù) 酒店持有 商場(chǎng) 持有 西拓 擔(dān)保 住宅開發(fā) 證券 長(zhǎng)城保險(xiǎn) 片區(qū) /綜合 體持有 北京華融 strategy20220903 38 在業(yè)務(wù)組合戰(zhàn)略指引下 ， 華融應(yīng)明確現(xiàn)階段對(duì)不同類別業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略態(tài)度 ， 并據(jù)此確定資源配置優(yōu)先級(jí) 業(yè)務(wù)類型 ? 商業(yè)物業(yè)組團(tuán)開發(fā) ? 寫字樓全價(jià)值鏈經(jīng)營(yíng) ? 住宅開發(fā) ? 人壽保險(xiǎn)業(yè)務(wù) ? 片區(qū) /綜合體持有 ? 土地一級(jí)開發(fā) ? 物業(yè)管理 ? 商場(chǎng)持有 ? 院線業(yè)務(wù) ? 廣告 ? 酒店持有 ? 證券公司參股 ? 銀行參股 ? 擔(dān)保業(yè)務(wù) 建議做法 ? 積極培育領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，謀求細(xì)分市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)地位 ? 加大投入，給予資金等資源傾斜 ? 缺資金時(shí)尋求機(jī)會(huì)，出售變現(xiàn) ? 觀察重組可能性 ? 促進(jìn)與戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)協(xié)同，創(chuàng)新發(fā)展 ? 謹(jǐn)慎的資源投入 戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù) 加大投入 戰(zhàn)略協(xié)同業(yè)務(wù) 維持 /觀察 機(jī)會(huì)性業(yè)務(wù) 減持 /退出 北京華融 strategy20220903 39 目錄 182。 戰(zhàn)略回顧 ? 華融戰(zhàn)略定位 ? 業(yè)務(wù)組合及態(tài)度 ? 組織管控模式 182。 發(fā)展戰(zhàn)略 182。 戰(zhàn)略舉措 182。 組織體系 北京華融 strategy20220903 40 弱總部 強(qiáng)總部 華融業(yè)務(wù)模式兩重性沖突 ， 導(dǎo)致公司總部定位及管控模式定位搖擺不定 融資 投資 退出 運(yùn)營(yíng) 融資 投資 退出 重組 融資 投資 退出 重組運(yùn)營(yíng) 實(shí)業(yè)公司 投資控股公司 投 行 運(yùn)營(yíng)管理者 戰(zhàn)略控制者 財(cái)務(wù)控制者 北京華融 strategy20220903 41 組織模式復(fù)雜 ， 難以符合未來(lái)發(fā)展要求 物業(yè)管理 華融二、三級(jí) 子公司 二級(jí)公司采用項(xiàng)目型公司管理，缺乏長(zhǎng)期定位 地產(chǎn)開發(fā)（銷售）和持有經(jīng)營(yíng) 三級(jí)子公司既有按業(yè)務(wù)類別設(shè)置，又有按區(qū)域設(shè)置 物業(yè)管理多按項(xiàng)目設(shè)立，數(shù)量眾多 3大產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)并存 ， 實(shí)際為一套人馬 ， 三塊牌子 華融 廣告 擔(dān)保 開 發(fā) 嘉鴻 金易 物業(yè)管理 冠佳公司 金昊 辦公室 黨委辦公室 計(jì)算機(jī)室 人力資源部 國(guó)際合作部 研發(fā)部 安全生產(chǎn)監(jiān)察辦 審計(jì)部 財(cái)務(wù)部 資產(chǎn)管理部 總工程師辦公室部 建筑產(chǎn)品研究中心 津塔 重慶公司 惠州公司 津門 金融街 集團(tuán) 拆遷公司 四季置業(yè) 俱樂部 金融街控股 南昌公司 首都影院 基礎(chǔ)建設(shè) 金通泰 保險(xiǎn) 里茲飯店 經(jīng)紀(jì)公司 富景 敬遠(yuǎn) 德勝 西單公司 第一太平 鼎澤物業(yè) 西馬物業(yè) 融路通 新昌物業(yè) 總部職能部室設(shè)置有明顯的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理特征 ? 強(qiáng)直線職能制，公司高層兼任下屬公司董事會(huì)成員，精力分配不合理，介入過(guò)多操作性事務(wù)。影響對(duì)華融戰(zhàn)略統(tǒng)籌管理 ? 總部職能部室專業(yè)性不足，為華融領(lǐng)導(dǎo)提供決策支持不足 ? 下屬公司積極性難以充分發(fā)揮 華融綜合投資公司 北京華融 strategy20220903 42 現(xiàn)階段的華融在經(jīng)營(yíng)理念和方式上仍帶有歷史上傳統(tǒng)的 “ 項(xiàng)目運(yùn)作導(dǎo)向 ” 的色彩 ， 未來(lái)需要轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲墓净\(yùn)作和管理 項(xiàng)目運(yùn)作導(dǎo)向 公司化運(yùn)作和管理 確定戰(zhàn)略 編制計(jì)劃預(yù)算 審批預(yù)算 執(zhí)行監(jiān)控和調(diào)整 開發(fā) 資源 籌備 項(xiàng)目 定位 拿地 主要特征 / 表現(xiàn) ? 專注于做項(xiàng)目 ? 本質(zhì)上與華融的發(fā)展歷史有關(guān)系：華融是以做項(xiàng)目起家再組建公司成立集團(tuán) ? 主要表現(xiàn)為仍按照傳統(tǒng)思維慣性來(lái)運(yùn)作公司：機(jī)會(huì)導(dǎo)向拿地，再籌備資源進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā) ? 專注于如何做好公司 ? 運(yùn)用公司化的管理方式和組織保障來(lái)運(yùn)作具體項(xiàng)目 ? 首先明晰企業(yè)戰(zhàn)略，通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算推動(dòng)戰(zhàn)略執(zhí)行，并建立有效的計(jì)劃、執(zhí)行、監(jiān)控、調(diào)整和考核機(jī)制 北京華融 strategy20220903 43 業(yè)務(wù)體系復(fù)雜，資源分散；且大多數(shù)企業(yè)缺乏獨(dú)立競(jìng)爭(zhēng)的能力和后續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；需要逐步進(jìn)行整合，集聚資源，形成規(guī)模 地域 產(chǎn)品類型 產(chǎn)業(yè)鏈 備注 住宅 寫字樓 商業(yè) 酒店 公寓 開發(fā) 持有 經(jīng)營(yíng) 金融街控股 北京 ,外地 √ √ √ √ √ √ √ √ 金融街開發(fā) 北京 ,南昌 √ √ √ √ 嘉鴻 北京 √ √ 項(xiàng)目結(jié)束 金易 北京 √ √ 開發(fā)中 敬遠(yuǎn) 北京 √ √ √ 項(xiàng)目結(jié)束 德勝 北京 √ √ ？ 富景 北京 √ √ 前期項(xiàng)目結(jié)束 ， 未來(lái)發(fā)展不明 金昊 北京 √ √ √ 西單開發(fā) 北京 √ √ √ √ 開發(fā)末期 華融下屬公司業(yè)務(wù)分布圖 項(xiàng)目公司管理方式 ， 也導(dǎo)致項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)缺乏長(zhǎng)期發(fā)展導(dǎo)向 ， 也造成公司資源 、 能力分散 北京華融 strategy20220903 44 華融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)必須改變項(xiàng)目公司運(yùn)作管理方式 ，以核心業(yè)務(wù)模式為導(dǎo)向?qū)ο聦俟具M(jìn)行整合 ， 建立長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理平臺(tái) 商務(wù)地產(chǎn) 持有經(jīng)營(yíng) 華融公司 住宅開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn) 組團(tuán)開發(fā) 地產(chǎn)業(yè)務(wù) 其它業(yè)務(wù) 一級(jí)土地開發(fā) 物業(yè)管理 物業(yè)管理公司 基建公司 開發(fā)公司