【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2020 年底 2020 年6 月 一期三棟在建，二期四棟規(guī)劃中 未出物業(yè)費(fèi) 5 時(shí)代 旺角 多層 +商業(yè) 4 棟多層 約 60 套 三房?jī)蓮d130，四房?jī)蓮d 140150 2020 年底 2020 年初 住房已交房，商業(yè)已開業(yè) 一期商業(yè) /月 /㎡ 6 檸檬商業(yè)街 多層 +商業(yè) 12 棟多層 住宅約300 套 主力戶型80150 一期2020 年初，二期 一期 05年 9 月 二期 07年 6 月 一期交房，二期還未拆遷完畢 一期不清楚，二期尚未制定 7 御景 豪園 多層 10 棟 約 500 套 二房 100 三房 130150，四房150170 2020 年底 一期2020 年 分三期，一二期已交房，三期封頂中 三期物業(yè)費(fèi)未定，預(yù)計(jì)60 元 /月 8 玉竹 花苑 多層 7 棟多層 一期約120 套，二期約150 套 二房 95，三房 120140，四房140170 一期2020 年底動(dòng)工 2020 年5 月 一期 07 年底交房，二期建到 3 層 未確定，大約元 /㎡ /月 9 芙蓉苑 多層 3 棟 約 90 套 三房140150 ㎡ 2020 年 2020 年 基本封頂 20 元 /月管理費(fèi) 10 建材 市場(chǎng) 多層 3 棟多層 +商 約 300 間店面 130180 ㎡ 2020 年初 2020年底 2020 年交房， 2020年初營(yíng)業(yè) 商業(yè) 元 /月 /㎡ 16 分析： ① 在售樓盤較少， 8 個(gè)樓盤集中在河?xùn)|，一個(gè)在河西，而其中有 5 個(gè)集中在市中心區(qū)（零陵路上、前進(jìn)街一條線上）； ② 在售物業(yè)全為多層物業(yè)，無小高層，僅有的一個(gè)高層產(chǎn)品尚未開始銷售； ③ 純住宅小區(qū)少，僅有 4 個(gè)項(xiàng)目為純住宅小區(qū)（部分底商），其他則多和商業(yè)步行街結(jié)合； ④ 多數(shù)樓盤接近尾盤，現(xiàn)存供應(yīng)量較大樓盤僅有玉竹花苑、芝山大邸、圣世山莊三個(gè)樓盤，其中芝山大邸剩余高層，其他兩個(gè)樓盤 總供應(yīng)量為 350 套左右，供應(yīng)量較少。 ⑤ 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主，三房?jī)蓮d一衛(wèi)在早前的規(guī)劃中多，在售樓盤的規(guī)劃較少；四房?jī)蓮d兩衛(wèi)為輔，二房占很少的比例； ⑥ 產(chǎn)品面積主要以 130150 ㎡ 的三房為主， 150170 ㎡ 的四房為輔； ⑦ 樓房全為磚混結(jié)構(gòu)，樓板多以預(yù)制板為主（衛(wèi)生間和廚房采用現(xiàn)澆）； ⑧ 樓盤外立面以涂料為主，部分樓盤（時(shí)代旺角、玉竹花苑）為面磚； ⑨ 樓間距狹窄，最多者為 15 米，少者僅有 78 米； ⑩ 多數(shù)小區(qū)無景觀規(guī)劃，樓宇僅僅只是種植少量樹木而已，水景更是少見。 17 （ 3） 在售樓盤銷售狀況 項(xiàng)目名稱 最低價(jià)格（元/㎡ ） 最高價(jià)格（元 /㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 銷售狀況 中信嘉園 868 1058 980 僅剩一套復(fù)式樓 芝山大邸 600 858 700 多層剩余部分大戶型，高層尚未銷售，價(jià)位為 1500 圣世陽光 1050 已交房，底層商業(yè)已開業(yè) 圣世山莊 788 1100 950 一期 3 棟認(rèn)購(gòu)剩余不多，二期尚未開出 時(shí)代旺角 858 1068 980 住宅基本銷售完畢 檸檬商業(yè)街 3000 14000 7000 一期銷售完畢，二期認(rèn)購(gòu)中 御景豪園 900 1350 1200 僅剩一套一樓 130 ㎡ 玉竹花苑 788 1098 980 一期 4 棟銷售中，其他尚未公開 芙蓉苑 500 700 600 多已銷售完畢 建材市場(chǎng) 1000（二手住宅） 6800（外街商業(yè)） 300400（內(nèi)街商業(yè)） 住宅已完全售罄 分析： ① 樓盤住房?jī)r(jià)格集中在 9001000 元 /㎡ ； ② 最低價(jià)格在河西，僅售 500 元 /㎡，河?xùn)|最低價(jià)格則在芝山大邸，價(jià)位僅在 600 元 /㎡，最高價(jià)格則為號(hào)稱“豪宅”的 御景豪園，為 1350元 /㎡，但實(shí)際其能售該價(jià)的房子早已銷售，目前僅剩一套 1100 元 /㎡的底層住宅； ③ 24 層價(jià)格最高，且一般 沒有太大的差價(jià)，如玉竹花苑 24 層為同一價(jià)格， 1 樓次之， 5 樓接著， 6 樓和 7 樓一般價(jià)位都跌破 800 元 /㎡； ④ 樓盤銷售狀況均不錯(cuò)，多數(shù)樓盤推出即被預(yù)定完； 18 3. 市場(chǎng)主要購(gòu)房客戶群 1) 本地人 ① 零陵區(qū)的個(gè)體戶 根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，零陵有將近 20200 戶的個(gè)體戶，從實(shí)地調(diào)研來看，他們的收入狀況在當(dāng)?shù)剌^高，而該部分群體一般觀念不保守，市場(chǎng)上現(xiàn)有好的產(chǎn)品（御景豪園）其主力購(gòu)買人群之一是這部分人群。 ② 零陵區(qū)事業(yè)單位職工 零陵區(qū)擁有 1 所本科院校， 18 所大中專院校， 14 所中小學(xué)， 33 所幼兒園， 4家市級(jí)銀行， 3 家保險(xiǎn)公司以及 3 家市級(jí)醫(yī) 院，而這些事業(yè)單位的住房條件較為緊張，多數(shù)職工走上購(gòu)買商品房的道路。其中僅中學(xué)教師就有 4000 人，大學(xué)教師達(dá) 2020 人，這些數(shù)據(jù)還不含退休人員。 且因目前學(xué)校均為通過考試擇優(yōu)錄取，各鎮(zhèn)到市區(qū)的交通較為方便，目前陪讀現(xiàn)象也有存在，該部分人員也是一類購(gòu)房群體。 ③ 零陵區(qū)的年輕結(jié)婚人群 隨著觀念的改變，零陵區(qū)的年輕人結(jié)婚也開始流行不與父母同住，該部分群體目前也成為零陵區(qū)的主要購(gòu)房力量之一。 ④ 零陵區(qū)部分公務(wù)員 區(qū)級(jí)公務(wù)員的收入狀況較好，而隨著集資建房的取消也導(dǎo)致部分公務(wù)員開始購(gòu)買商品房，特別是單位附近的住房成為他們首 選。 2) 外地人 ① 零陵區(qū)各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人員 永州屬于勞務(wù)輸出大省，每年都有接近 100 萬人口在廣東、深圳一帶打工，而根據(jù)了解零陵區(qū)下屬幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的群眾對(duì)零陵普遍有較深的感情，購(gòu)房愿意到零陵區(qū)，像芝山大邸的多層都為這一撥客戶群體購(gòu)買。 ② 為孩子教育而來的各農(nóng)村進(jìn)城群體 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，零陵區(qū)的一中、三中、五中都屬于永州較好的中學(xué)，而農(nóng)村家庭都對(duì)孩子教育的重視，因此目前在零陵也出現(xiàn)了一批陪讀的家長(zhǎng)，他們剛開始時(shí)，一般租房住，但部分居民在零陵區(qū)穩(wěn)定之后就開始購(gòu)房，而且對(duì) 19 學(xué)校周邊的房子特別有好感。 ③ 各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)來零陵區(qū)做生意的個(gè) 體戶 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，在零陵區(qū)做生意的個(gè)體戶有三分之一為外來者，他們多數(shù)在零陵區(qū)做長(zhǎng)久的生意，隨著生意的穩(wěn)定，他們開始購(gòu)房，像圣世陽光、圣世山莊的客戶群體多為此類群體。 ④ 零陵區(qū)各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出做生意的小老板（主要以珠山鎮(zhèn)和水口山鎮(zhèn)一帶去南寧的包工頭） 珠山鎮(zhèn)以及水口山一帶的居民在廣西南寧已經(jīng)扎穩(wěn)腳跟，他們形成了一股“幫帶幫”的力量，而這兩個(gè)鎮(zhèn)的居民一般都在零陵區(qū)購(gòu)房，他們喜歡群聚，而且具有較強(qiáng)的購(gòu)房能力。 ⑤ 零陵區(qū)各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)的礦主（少量） 珠山鎮(zhèn)、水口山鎮(zhèn)以及黃田鋪鎮(zhèn)，有著較多的礦產(chǎn)（錳礦），這兩個(gè)鎮(zhèn)的居民一般都在零 陵區(qū)購(gòu)房，同樣的他們也有較強(qiáng)的購(gòu)房能力。 四、 消費(fèi)者調(diào)研分析（詳見附件） 購(gòu)房意愿調(diào)查分析 1) 居民購(gòu)房意愿一般，其中較為購(gòu)房意愿較為強(qiáng)烈者主要有個(gè)體戶和事業(yè)單位職工，以及農(nóng)村進(jìn)城群體； 2) 居民目前的住房主要為三房一廳為主，居住環(huán)境較差，因此本地人購(gòu)房動(dòng)機(jī)主要是為了改善住房以及結(jié)婚用房，而外地人進(jìn)城購(gòu)房則主要是為教育購(gòu)房以及農(nóng)村進(jìn)城群體。 3) 零陵區(qū)的群眾對(duì)零陵區(qū)還是具有較深的感情，首選購(gòu)房區(qū)域?yàn)榱懔甑恼剂私?0%，但高端群體選擇冷水灘居多。 購(gòu)房偏好調(diào)查分析 1) 多層依然是主流，小高層也有需求，而受冷水灘影響，高層住宅也占 了少量； 2) 選擇面積偏大，選擇面積在 130 平米以上的市民占了 50%，而 110130 平米僅僅占了 25%； 3) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)兩陽臺(tái)是主流選擇，占了近 65%，四房?jī)蓮d兩衛(wèi)則其次，占了 20%，而二房則基本不受歡迎； 20 4) 中心花園和一般的體育健康設(shè)備是居民最希望有的小區(qū)配套，另外居民對(duì)商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所也比較重視，希望居住在熱鬧區(qū)域； 價(jià)格接受度調(diào)查分析 1) 市民對(duì)總價(jià)的接受度較高，接受在 1015 萬的占了 32%，而在 15 萬以上的群體也占了 10%。 2) 市民對(duì)單價(jià)的接受度則較低，超過 60%的居民接受 1000 元 /㎡以下的住房，接受 1100 元 /㎡以上的群體僅有 14%； 3) 市民對(duì)地塊的接受度較低，多數(shù)市民認(rèn)為該地塊價(jià)值在 800 元 /㎡左右，接受1100 元 /㎡以上的群體僅有 8%。 購(gòu)房方式調(diào)查分析 1) 市場(chǎng)已經(jīng)接受期房概念，樓盤供應(yīng)量少，多數(shù)市民買套房不易； 2) 一次性付款和分期付款較為流行，按揭貸款在零陵并未成為主流。 五、 項(xiàng)目分析 1. 項(xiàng)目地理位置 1) 項(xiàng)目北依宗元路，南靠芝麻坪路（紅豆路），西臨永州大道（南津路），東望陽明大道（環(huán)城路）； 2) 地塊整體呈現(xiàn)西高東低，北高南低的現(xiàn)象，其中西北、東南以及西南角各有一個(gè)較大的山坡，而中間則為洼地，洼地與宗元路高差大約 10 米左 右，而宗元路與山坡高差大約 12 米，總高差在 2025 米之間； 3) 地塊內(nèi)多為農(nóng)田和建筑垃圾集中處，另外還有幾戶農(nóng)民尚未搬遷； 2. 項(xiàng)目周邊環(huán)境 1) 地塊西面為公路交警支隊(duì)以及白云職業(yè)技術(shù)學(xué)校以及五建的住宅樓，三者的地勢(shì)相對(duì)本地塊都較高； 2) 地塊東面則為尚未開發(fā)的土地，目前規(guī)劃未知，但從城市發(fā)展規(guī)劃圖來看，也應(yīng)屬于住宅用地； 3) 地塊北面為建材市場(chǎng)二期開發(fā)用地，目前建材市場(chǎng)一期已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)，而且入住率較高，近 400 個(gè)經(jīng)營(yíng)店面均已經(jīng)開業(yè)，目前其開發(fā)商醞釀開發(fā)建材市場(chǎng)二 21 期； 4) 地塊南面同樣是尚未開發(fā)的土地，目前規(guī)劃未知，且芝麻坪路目 前僅有雛形，尚未修建； 5) 項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)，有著較為教育完善的配套資源，在項(xiàng)目的西面有零陵最好的中學(xué)市一中（高中部）和市九中（初中部）以及民辦小學(xué)（清華源），而在項(xiàng)目的北部和南部則有零陵衛(wèi)校和零陵商校，兩者都為永州市較為有名的大中專院校； 6) 而其他配套資源如醫(yī)院（附屬醫(yī)院）、金融（工行、建行、農(nóng)行）均在項(xiàng)目周邊一公里范圍內(nèi)可以得到滿足； 3. 項(xiàng)目 SWOT 分析 1) S： ① 地塊規(guī)模大，土地成本低 目前零陵的住宅建設(shè)規(guī)模都相對(duì)較小，往往不足 10 棟，開發(fā)規(guī)模小、規(guī)劃水平較低；本案地塊面積達(dá) 畝，地塊方正，形狀完整，利于 規(guī)劃，突破目前市面上的小區(qū)規(guī)劃，形成產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。 ② 周邊教育配套較好，文化環(huán)境優(yōu)良 項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)，有著較為完善的教育配套資源，在項(xiàng)目的西面有零陵最好的中學(xué)市一中（高中部）和市九中（初中部）以及民辦小學(xué)（清華源），而在項(xiàng)目的北部和南部則有零陵衛(wèi)校和零陵商校，兩者都為永州市較為有名的大中專院校，其中九中和清華源幼兒園距離項(xiàng)目用地僅為 500 米。 ③ 地處城北，符合零陵區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向 從永州市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，永州城要 實(shí)現(xiàn)零冷中心城區(qū)的合攏，城區(qū)范圍 必然 沿永州大道向縱深發(fā)展 ，而臨近永州大道，從整個(gè)城市來看，位于城北 ，是零陵區(qū)與冷水灘接軌的必經(jīng)之路，位于城市的發(fā)展方向上。 2) W： ① 位置偏 項(xiàng)目距離城市中心區(qū)大約 公里路程，但零陵目前的發(fā)展水平，僅為一個(gè)小縣城，對(duì)于縣城來說， 3 公里的路程已經(jīng)遠(yuǎn)離城區(qū)，從消費(fèi)者對(duì)該地塊 22 價(jià)格的接受度來看，該地塊并不受人歡迎，多數(shù)居民認(rèn)為項(xiàng)目地塊偏了一些。 ② 地形高差大，屬于洼地 項(xiàng)目最大高差大約達(dá)到 25 米，整體趨勢(shì)為北高南低，項(xiàng)目興建時(shí)需回填土，成本較高，以及還需要考慮排水等問題，特別是西側(cè)臨近公路交警大隊(duì)處，由于其房屋地勢(shì)高，對(duì)項(xiàng)目影響較大。 ③ 周邊環(huán)境差 項(xiàng)目北側(cè)為建材市場(chǎng)，建材市場(chǎng)對(duì) 項(xiàng)目的環(huán)境有較大的威脅，包括了建材垃圾以及運(yùn)輸建材的車輛都將對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成較為嚴(yán)重的污染，項(xiàng)目東側(cè)為快速道。目前整個(gè)地塊周邊較為空曠，因此汽車路過時(shí)噪聲大，