評構(gòu)建城市土地儲備制度的再思考研究與分析(編輯修改稿)
2025-05-10 01:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 維持的市場壟斷行為人為的抬高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本！眾所周知，商品房開發(fā)的成本主要包括三大塊：土地使用費(fèi)（也就是土地出讓金，內(nèi)含征地或拆遷安置等土地開發(fā)費(fèi)用）、建安成本及相關(guān)稅費(fèi)。在三大塊成本中，土地成本和建安成本均屬可變成本，不同的是建安成本發(fā)生于完全競爭的市場領(lǐng)域，由此形成的競爭均衡使建筑企業(yè)極難單方面提高供給價格；稅費(fèi)由于系外在成本，不會推動開發(fā)成本的上升；只有土地使用費(fèi)這一房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)在可變成本，當(dāng)市場處于只有一個供給主體的壟斷狀態(tài)時，需求主體之間的相互競爭必然使得交易標(biāo)的的價格一定程度上背離價值，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高！另外，土地資源天然的稀缺性以及其對于開發(fā)商來說嚴(yán)重缺乏的可替代性，使政府部門的壟斷行為幾乎能最大限度的發(fā)揮創(chuàng)造超額利潤的效能。第三．高昂的土地成本將造成房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展。如上所述，房地產(chǎn)開發(fā)的三大成本中，當(dāng)開發(fā)商的其他開發(fā)成本不變而只是獲取土地的成本增加時，為保證獲得預(yù)期利潤，在建筑容積率等受規(guī)劃所限的情況下，開發(fā)商無疑會選擇附加值較高的高檔房屋進(jìn)行開發(fā)，以降低單位房屋面積所承載的土地成本；同時，就消費(fèi)者的消費(fèi)取向來講，由于土地只是購買對象即房屋的載體，且其價值必須通過房屋才能顯現(xiàn)，因此，同樣價值的土地上建設(shè)的房屋，高檔產(chǎn)品必然會比抵檔產(chǎn)品更受追捧。這只不過是華盛頓蘋果的又一個例證②。兩廂契合，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)高檔房屋建設(shè)和銷售的熱潮，而真正能夠滿足中低收入者的住房市場，將沒有開發(fā)商愿意進(jìn)入！不幸的是，土地資源的壟斷競爭態(tài)勢導(dǎo)致土地向?qū)嵙π酆竦拈_發(fā)商積聚，由此形成的產(chǎn)品市場的壟斷將進(jìn)一步加劇這種情況。 第四．解決畸形市場的劃撥土地政策進(jìn)一步使市場競爭秩序趨于混亂。當(dāng)公共政策使本應(yīng)多元化發(fā)展的市場被扭曲后，只有新的公共政策才能重新從外部解決這種所謂的“市場失靈”。高檔商品房市場的發(fā)燒與低檔市場的感冒必然使政府處于尷尬和危險的處境，但顯然無法用道德說教或是法律強(qiáng)制來迫使開發(fā)商們放棄高端市場所能獲取的最大利潤。因此政府的選擇只有兩種：放棄先前政策或是用新的政策來竭力“糾正”“失靈”。前者至少在目前還看不到，后者對與我們的政府來說基本上屬于駕輕就熟，習(xí)慣成自然的選擇。措施就是開政策的口子：為低端市場（經(jīng)濟(jì)適用房）的開發(fā)商提供無償使用的劃撥土地。應(yīng)該承認(rèn)，為經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)無償劃撥土地的政策在土地儲備制度推行以前早就存在了，因此很難說這是政府對土地儲備制度后果的先知先覺并進(jìn)而采取的“糾正”措施。但正因?yàn)榇耍撜叩拇嬖趯τ谕恋貎渲贫仍斐傻暮蠊麑⒕哂懈又卮蟮囊饬x——在土地供應(yīng)源出多頭的情況下，尚且存在低檔房屋的供給不足以至于需要政府干預(yù)，那么在封堵了其他土地供應(yīng)渠道后，低檔房屋的供給當(dāng)然會更加短缺。正是在這個意義上，一方面，對劃撥土地的需求將會更大；另一方面，這種供地方式又會成為土地儲備制度的排氣閥而有了更加重大的意義。遺憾的是，此種矛與盾的相互依存關(guān)系不但使得扭曲的市場長期不能恢復(fù)正常，同時也抵消了兩種政策設(shè)立的意義及其運(yùn)作的影響（由儲備制度得到的巨額收益又因無償劃撥而被抵銷了）；更令人沮喪的是，由政策造成的土地供給差異必將使新的土地灰色市場得以形成——對更高經(jīng)濟(jì)利益的追逐將激勵得到劃撥土地的開發(fā)商竭力改變原來的規(guī)劃（這在過去、現(xiàn)在都并不鮮見），從而形成新的腐敗并使市場競爭秩序趨于混亂。三．土地儲備：是參與還是調(diào)控？在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，土地被冠之以財富之母的尊位，各國均有嚴(yán)格的制度對這位偉大的媽媽進(jìn)行必要和適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)（也可以說是管制）。正如《再思考》所總結(jié)的，政
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