【文章內(nèi)容簡介】 城都市精品系列 武漢鳳凰城 都市生活、城市地標(biāo) 北京鳳凰城 4萬象城都市綜合體系列 深圳萬象城 由購物中心、寫字樓、高級(jí)公寓組成的都市綜合體項(xiàng)目，以深圳萬象城為代表 杭州萬象城 沈陽萬象城 南寧萬象城 5百萬平米城中城系列 成都二十四城 生態(tài)社區(qū) 重慶二十四城 6特色高端產(chǎn)品 寧波卡納湖谷 資源型別墅 大連星海灣一號(hào) 深圳 .萬象城 沈陽 .萬象城 華潤綜合體模式解析 深圳華潤綜合體項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、 5A級(jí)寫字樓、購物中心、公寓和住宅 ?深圳華潤中心是一座以大型購物中心為核心，集商業(yè)、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。 ?項(xiàng)目位于深圳市羅湖金融商務(wù)中心區(qū)，分北、中、南三個(gè)部分，占地面積 77292平方米，總建筑面積約 48萬平方米，總投資逾 50億港幣。 ?項(xiàng)目一期于 2022年 10與破土動(dòng)工，包括超大規(guī)模室內(nèi)購物及娛樂中心“萬象城”、 5A甲級(jí)寫字樓“華潤大廈”，于2022年 12月竣工開業(yè)。 ?二期項(xiàng)目包括君悅酒店、酒店式公寓、國際商業(yè)休閑廣場(chǎng)和高尚住宅，于 2022年 12月 16日開工建設(shè)， 2022年 12月落成啟用。 幸福里 君悅酒店 萬象城 華潤大廈 深圳華潤中心建筑布局 萬象城 華潤中心 ?萬象城已接待游客 2022多萬人次 ?商場(chǎng)出租率達(dá) 97%，年銷售總額達(dá)到 10億 ?寫字樓出租率 100%， 40多家國際金融機(jī)構(gòu)及國內(nèi)外大型企業(yè)入住 華潤綜合體模式解析 項(xiàng)目總建面約 48萬平米，總投資約 50億，其中非住宅物業(yè)建面 38萬平米，投資 34億，占比 68％ 成本構(gòu)成 規(guī)模 (萬平米 ) 總成本 （億元） 功能構(gòu)成 開發(fā)周期 土地成本 商業(yè)、寫字樓、酒店、住宅 等綜合物業(yè) 20222022年 非住宅 物業(yè) 寫字樓 國際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫字樓 酒店 6 君悅酒店，五星級(jí)酒店 購物中心 17 深圳最大、超大型室內(nèi)購物中心 商業(yè)街 萬象城二期 合計(jì) 華潤綜合體持有型物業(yè)總投資 20222022年 住宅 物業(yè) 公寓 引進(jìn)世界一流餐廳、酒吧、茶館、精致零 售店 住宅 9 定位頂級(jí)精裝修豪宅 20222022年 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤相關(guān)人員訪談 華潤綜合體模式解析 深圳華潤綜合體項(xiàng)目首期開發(fā)高級(jí)寫字樓和高檔購物中心樹立標(biāo)桿形象，后期開發(fā)回現(xiàn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的高溢價(jià) 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 20222022年 一期開 發(fā)進(jìn)程 關(guān)鍵時(shí) 間節(jié)點(diǎn) 2022年 10月 一期動(dòng)工 2022年 12月 二期動(dòng)工 2022年 8月 幸福里開盤 2022年 12月 一期竣工開業(yè) 2022年 12月 二期落成啟用 時(shí)間軸 二期開 發(fā)進(jìn)程 華潤綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤相關(guān)人員訪談 萬象城面積 華潤大廈面積 投資額 17億 投資額 君悅酒店開發(fā)面積 6萬平米 投資額 國際商業(yè)休閑廣場(chǎng)開發(fā)面積 投資額 酒店式公寓開發(fā)面積 投資額 幸福里開發(fā)面積 9萬平米 投資額 運(yùn)營特點(diǎn) ：華潤綜合體僅住宅對(duì)外出售，所有商業(yè)物業(yè)均由華潤持有運(yùn)營 2027 ...... 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 根據(jù)合同及相關(guān)公開資料，可以計(jì)算出華潤綜合體的非住宅物業(yè)當(dāng)前幾年的年利潤，再選擇合理的租金增長率及折現(xiàn)率水平，可以預(yù)估出未來值及折現(xiàn)值 計(jì)算 數(shù)據(jù) 時(shí)間軸 華潤綜合體模式解析 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤相關(guān)人員訪談 2022 租金增長率 租金 寫字樓面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 年利潤 13379 14564 14922 15857 16201 16561 17463 17658 ...... 28270 折現(xiàn)值 (將所有 2022年后利潤折現(xiàn)為 2022年的現(xiàn)值 ) 17658 ...... 9008 租金增長率 租金 萬象城面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 租金增長率 租金 商業(yè)街面積 凈利率 折現(xiàn)率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 合同 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 計(jì)算 數(shù)據(jù) 價(jià)格增長率 單房 價(jià)格 客房數(shù) 凈利率 入住率 數(shù)據(jù) 依據(jù) 預(yù)估 官網(wǎng) 實(shí)際 行業(yè) 水平 行業(yè) 水平 華潤中心年利潤表 萬象城年利潤表 商業(yè)街年利潤表 君悅酒店年利潤表 年利潤 3231 3360 3495 3635 3780 3931 4088 4252 ...... 6808 折現(xiàn)值 (將所有 2022年后利潤折現(xiàn)為 2022年的現(xiàn)值 ) 4252 ...... 2169 年利潤 0 0 0 0 0 8368 8824 8923 ...... 14286 折現(xiàn)值 (將所有 2022年后利潤折現(xiàn)為 2022年的現(xiàn)值 ) 8923 ...... 4552 年利潤 0 0 0 0 0 4301 4473 4652 ...... 7448 折現(xiàn)值 (將所有 2022年后利潤折現(xiàn)為 2022年的現(xiàn)值 ) 4652 ...... 2373 本項(xiàng)目租金增長率取 4%，折現(xiàn)率取 10% 總利潤 16610 17924 18417 19491 19981 33162 34849 35484 ...... 56812 總折現(xiàn)值（所有折現(xiàn)值加總） 336144 匯總年利潤表 華潤綜合體非住宅物業(yè)的物業(yè)形態(tài)及其運(yùn)營管理特點(diǎn) 萬象城 華潤中心 君悅酒店 國際商業(yè)休閑廣場(chǎng) 大型綜合性購物及娛樂中心 國際標(biāo)準(zhǔn) 5A甲級(jí)寫字樓 五星級(jí)酒店 集國際水準(zhǔn)購物、餐飲、娛樂、演藝功能為一體的時(shí)尚生活體驗(yàn)中心 包含零售 、 餐飲 、 娛樂休閑 、 文化 、 康體等諸多消費(fèi)元素 .其中 ,主力店 /次主力店所占比例為 40％ ， 國際名牌占 3％ ， 餐飲占 15％ ， 娛樂占 20％ ， 精品店占 22％ 共 29層，除去 14層商業(yè)裙樓、空中花園及頂層外，另有 24層寫字樓 擁有 491間豪華客房及套房，超過 5000平方米的會(huì)議宴會(huì)設(shè)施 , 完善的 Hyatt Pure Spa 水療 , 室外恆溫泳池，健身中心等 引進(jìn)國際奢侈品牌、高級(jí)餐廳、氣氛活躍的酒吧、迷人的小酒館和安靜的茶屋 先確定主力店，再全面招商 先確定主力店，再全面招商 購物中心 寫字樓 酒店 商業(yè)街 持有出租 持有出租 持有出租 持有出租 華潤 華潤 環(huán)球凱悅集團(tuán) 華潤 物業(yè) 名稱 物業(yè) 定位 物業(yè) 形態(tài) 招商 策略 物業(yè) 類型 運(yùn)營 方式 管理 公司 華潤綜合體模式解析 2 8 . 44 . 2( 3 6 . 5 )2 . 99 . 3( 2 . 2 ) ( 4 . 0 ) ( 1 . 6 ) ( 1 . 5 )2 . 64 . 2( 6 . 8 )( 6 . 8 )( 1 . 3 )( 5 . 5 )( 8 . 1 )( 3 5 . 0 )( 3 3 . 5 )( 2 7 . 3 )( 2 0 . 5 )( 1 3 . 8 )( 2 9 . 5 )0 . 95 . 1( 4 0 . 0 )( 3 0 . 0 )( 2 0 . 0 )( 1 0 . 0 )0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 02022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年稅后現(xiàn)金流(億) 稅后累計(jì)現(xiàn)金流(億) 稅后累計(jì)現(xiàn)金流(不清算增值稅)深圳華潤綜合體項(xiàng)目經(jīng)過 8年的投資運(yùn)營， 2022年完成投資建設(shè)，項(xiàng)目的投資回收期約 10年，實(shí)現(xiàn)稅后 IRR10％，銷售利潤率約為％ 時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 收入 投入 凈現(xiàn)金流 () () () () () () () 累計(jì)凈現(xiàn)金 () () () () () () () () () () 累計(jì)凈現(xiàn)金（不清算） 稅前 IRR＝ 14％ 稅后 IRR=10% 銷售利潤率 =% 華潤綜合體現(xiàn)金流模擬圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款 華潤綜合體模式解析 項(xiàng)目回收 期約 10年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年稅后凈利潤(億) 稅后累計(jì)凈利潤(億)市盈率取 20倍時(shí) ,華潤綜合體在不考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長率為%，考慮資產(chǎn)增值時(shí)的復(fù)合增長率為 %，返利系數(shù)為 時(shí)間 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 收入 成本 凈利潤 累計(jì)凈利潤 復(fù)合增長率（不考慮資產(chǎn)增值）＝ ％ 復(fù)合增長率（考慮資產(chǎn)增值） =% 返利系數(shù) = 華潤綜合體利潤模擬圖（單位：億元） 數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)、華潤幸福里總監(jiān)訪談、華潤萬象城租金合同條款 華潤綜合體模式解析 華潤在深圳成功樹立項(xiàng)目標(biāo)桿后，在全國快速復(fù)制，但對(duì)非住宅物業(yè)和住宅物業(yè)的比例進(jìn)行了修正，提高綜合體的盈利能力和回現(xiàn)能力 南寧萬象城 總建筑面積： 其中購物中心： 星級(jí)寫字樓： 住宅建筑面積： 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 杭州萬象城 總建筑面積： 80萬方 其中購物中心： 24萬方 星級(jí)酒店： 6萬方 高級(jí)寫字樓： 11萬方 住宅建筑面積： 39萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ 1： 1 沈陽萬象城 總建筑面積： 60萬方 其中購物中心： 20萬方 星級(jí)酒店： 5萬方 高級(jí)寫字樓： 8萬方 住宅建筑面積： 27萬方 非住宅物業(yè)：住宅物業(yè)＝ ： 1 華潤綜合體模式解析 ?北京星河灣 ?深圳華潤綜合體 ?廣州碧桂園鳳凰城 ?深圳東部華僑城 ?中體奧林匹克 ?北京萬達(dá)廣場(chǎng) ?深圳萬科城 ?世紀(jì)金源世紀(jì)城 ?魯能三亞灣新城 42 鳳凰城是碧桂園產(chǎn)品系列的標(biāo)桿性項(xiàng)目，因此，用鳳凰城作為對(duì)碧桂園大盤系的研究標(biāo)本 ?碧桂園系樓盤 ?順德碧桂園 ?五邑碧桂園 ?長沙威尼斯 ?鶴山碧桂園 ?沈陽鳳凰城 ?武漢碧桂園 ?廣州鳳凰城 ?…… 廣州 鳳凰城 因此，我們將重點(diǎn)分析： 漢正街 ?占公司房地產(chǎn)開發(fā)收入 22％ ?具有很強(qiáng)的可復(fù)制性 ?數(shù)據(jù)較易獲得 ?較高的全國知名度 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 城市 項(xiàng)目名稱 順德 碧桂園 五邑 碧桂園 長沙 威尼斯 鶴山 碧桂園 沈陽 鳳凰 城 武漢 碧桂園 廣州 鳳凰 城碧桂園模式解析 43 鳳凰城以規(guī)模開發(fā)、配套先行、精確定位的方式打造了“別墅城市”的概念 ?鳳凰城位處廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)，到廣州天河中央商務(wù)區(qū)僅 30分鐘車程，獨(dú)立交通中心每天發(fā)車 300多班次 . ?鳳凰城的 “ 別墅城市 ” 概念 ，使中國房地產(chǎn)開發(fā)從單體樓到綜合小區(qū)提升至城市層面，它突破了傳統(tǒng)上小區(qū)的概念，超前規(guī)劃、建設(shè)和配套。 ?鳳凰城更大膽地對(duì)碧桂園原有配套模式作出 “ 跨越性