【文章內容簡介】 00800800800其它費用變化率(%)　　　　　　　　　　　售價[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)8800840088009200960010000840088009200960010000[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500360037003800390035003600370038003900[商業(yè)配套出售]開盤價(元/M2)30003100320033003400350031003200330034003500指標方案一基準收益率（%）1010101010101010101010土地價格臨界點（萬元）　14269156451763118864200961371215110170971832919561利潤總額　2372233824882587268723192319247025712670稅后利潤　1590156616671733180015541554165517221789投資利潤率　方案二基準收益率（%）88888888888土地價格臨界點（萬元）　14964162621831219586208611424215689177651903920313利潤總額　1636170217851842189817681690178018381895稅后利潤　1096114011961234127211851132119312311269投資利潤率　方案三基準收益率（%）66666666666土地價格臨界點（萬元）　15562169111905620376216971496916318184961981521136利潤總額　98910051018102810339911007102710381043稅后利潤　662673682689692664675688695699投資利潤率　方案四基準收益率（%）44444444444土地價格臨界點（萬元）　16215176131987521247226181560617004192892067122043利潤總額　27924217012375299262195147100稅后利潤　18716211482502001751309967投資利潤率　方案五基準收益率（%）22222222222土地價格臨界點（萬元）　16933183882076322214236421630617761201352159123047利潤總額　505611784891998465570740848955稅后利潤　338409525597669312382496568640投資利潤率　風險決策指標（概率分析）表4參數指標名稱基本方案變化次數/變化后數量1234567[獨立別墅]單位造價(元/M2)120011001200　　　　　[獨立別墅]概率　　　　　[多層住宅]單位造價(元/M2)850800850　　　　　[多層住宅]概率　　　　　[中高層住宅]單位造價(元/M2)120011001200　　　　　[中高層住宅]概率　　　　　[汽車車位]單位造價(元/M2)220020002200　　　　　[汽車車位]概率　　　　　[商業(yè)配套]單位造價(元/M2)800750800　　　　　[商業(yè)配套]概率　　　　　其它費用變化率(%)　　　　　　　　[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)880080008400880090009200960010000[獨立別墅出售]概率[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[多層住宅出售]概率[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[中高層住宅出售]概率[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500350035003500350035003500[汽車車位出售]概率[商業(yè)配套出售]開盤價(元/M2)30003000300030003000300030003000[商業(yè)配套出售]概率指標基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）16492內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）17147內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）17837內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）18586內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）19415內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）第二章 市場調研與產品定位第一節(jié) 篩選產品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖畔，拍賣文件規(guī)定的規(guī)劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內不能用做停車場。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側面：2米； 后面：3米。 停車房正面：0米； 側面：2米； 后面：0米。 2．日照間距 ，計算方法應滿足《蘇州工業(yè)園區(qū)規(guī)劃管理技術規(guī)定》的要求。 中高層住宅需做日照分析報告，滿足相關要求。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。 2）低層住宅每戶基地參數 獨立式住宅不得小于400平方米。 半獨立式住宅不得小于300平方米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉角戶）。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于10米。 半獨立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于6米（中間戶）和8米（轉角戶）。 ４．場地地坪標高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 3)多層、中高層層數不超過14層。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。