【文章內(nèi)容簡介】 巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視記錄。（4） 有備用水泵的供水系統(tǒng)，要定期切換運行。（5）每季度對水泵潤滑情況進行檢查，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進行1次整體養(yǎng)護。（6） 每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。（7） 水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1） 按照市排水管理機構(gòu)的要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進行檢查、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進行檢查。（3） 污水泵。每周巡視12次，每季度養(yǎng)護1次。（4） 窨井、化糞池。定期檢查，每半年清掏1次。六、公共照明和電氣設(shè)備（1） 室內(nèi)照明。每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。（2） 室外照明。每周巡檢2次，一般故障即時修復(fù)，其他復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器。（3） 應(yīng)急照明。每周巡檢2次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。（4） 高壓柜及高壓線路。每周巡檢1次高壓柜；定期進行設(shè)備和線路的檢測；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測1次中央信號屏；做好記錄。（5） 干式變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。（6） 油浸變壓器。每日巡檢1次，做好記錄。（7）低壓柜。每周巡檢1次；每半年養(yǎng)護1次；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好記錄。（8）低壓配電箱和低壓線路。每月巡檢3次；每年養(yǎng)護1次；每半年切換1次雙路互投開關(guān)；做好記錄。（9）電動機。每周巡檢1次運行中的電動機；每年養(yǎng)護1次；做好記錄。（10） 控制柜。每周巡檢1次；每年養(yǎng)護2次。每半年校正各種電器裝置或控制設(shè)備的設(shè)定值。每年檢查1次各類遠控裝置和節(jié)能裝置；做好記錄。（11） 發(fā)電機。每月試運行1次；每年1次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每周巡檢1次充電機和蓄電池；做好記錄。（12） 電氣檢測。每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護用品；每2年檢測1次直流屏；每2年檢測1次高壓電纜；每年校驗1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好記錄。（13） 變配電室。24小時有人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護用品完好；防小動物措施完備。七、安全防范系統(tǒng)（1） 對講門口機。每月檢查3次按鍵、顯示屏等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 （2） 網(wǎng)絡(luò)控制箱。每半年度檢查1次外觀、接線，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 （3） 紅外對射探測器。每2月檢查1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每半年內(nèi)部除塵1次。 （4） 圖像采集設(shè)備。每周檢查2次監(jiān)視畫面、錄像功能；每月表面清潔3次；每半年內(nèi)部除塵1次。（5） 攝像機。每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內(nèi)部除塵1次。 （6） 解碼器。每季度檢查1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。 （7） 云臺。每季度檢查1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。（8） 巡更點。每月檢查1次外觀、存儲記錄，表面清潔1次。（9） 讀卡器。每月檢查鍵盤、防水3次，表面清潔1次。八、電梯（1） 24小時運行。（2） 設(shè)有高峰梯的，在高峰期與主梯同時運行。（3） 發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)迅速啟用緊急救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進行救助。（4） 每半月日進行1次日常維修養(yǎng)護工作。（5） 設(shè)電梯安全員，負責(zé)電梯運行的日常巡視，做好電梯日常使用狀況記錄，落實電梯定期檢驗計劃。（6） 定期檢查緊急報警裝置。（7） 定期年檢并取得合格證。（8） 轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（有效期內(nèi)）、乘梯安全須知。九、水景（1） 啟用前進行防滲漏檢查。（2） 使用中每周巡查2次噴水池、水泵及其附屬設(shè)施。（3） 設(shè)置必要的安全警示標(biāo)志。（4） 水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1） 落實消防安全責(zé)任制，明確逐級和崗位消防安全職責(zé)；（2） 成立義務(wù)消防隊，每年進行1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參與，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。（3） 發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理措施，協(xié)助配合消防人員的工作。（4） 消防控制室設(shè)專業(yè)人員24小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5） 每周防火巡查34次；每周專項檢查1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。（6） 每年對員工進行4次消防安全宣傳教育，每年組織2次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護（一） 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（1） 報警控制主機、聯(lián)動臺每日巡查設(shè)備運行情況，24小時連續(xù)正常運行。每日機柜表面清潔1次，每半年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定期檢查報警控制主機、聯(lián)動臺。（2） 模塊、探測器、手動報警裝置每半年巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每半年表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3） 備用電源 每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。（二）消防廣播系統(tǒng) 每日機柜表面清潔1次，每季度機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每半年機柜內(nèi)的設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每季度檢查1次電話插孔、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每季度養(yǎng)護1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。 （四）防火分隔系統(tǒng)每年防火卷簾門的電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每月防火門附件檢查1次，每年門的轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。 （五）水滅火系統(tǒng) 每年養(yǎng)護1次室外消火栓，每半年室內(nèi)消火栓養(yǎng)護1次，設(shè)施整體養(yǎng)護1次。消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每季度潤滑檢查1次，每年整體養(yǎng)護1次。（六）滅火器 每年進行1次功能性檢查。附件32合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（乙級）序號內(nèi) 容服務(wù)要求1管理處設(shè) 置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公示服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目負責(zé)人照片，公示物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)信息。提供特約服務(wù)的，公示特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。（3）配置一般的辦公用品、家具、電話、等；辦公場所整潔有序，有專門的業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/300戶～400戶；保潔人員：1人/8000㎡～10000㎡（建筑面積）；秩序維護員：3～4人/每門崗+1人/7000㎡～9000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/15000㎡～20000㎡（綠化面積）；維修人員：1人/300戶～400戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超過50萬㎡。3服務(wù)時間在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其他時間設(shè)置值班人員，負責(zé)項目運行，及時處理各種臨時或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制定小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考核辦法。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定期組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考核。（4）建立物業(yè)管理檔案（包括設(shè)施設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)竣工驗收檔案、業(yè)主資料檔案等），歸檔及時、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計算機管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維修養(yǎng)護記錄、收費記錄。（6）按照相關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，告知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每2日巡查1次現(xiàn)場，做好記錄；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定，及時告知并勸阻，拒不改正的，及時報告相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公示；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進行檢查，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公示24小時服務(wù)電話。水、電、氣等急迫性報修半個小時內(nèi)，其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場；由專業(yè)單位負責(zé)的，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時告知相關(guān)單位；對業(yè)主或使用人提出的意見、建議、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定期巡視檢查并做好記錄，包括各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位的警示標(biāo)志、維修養(yǎng)護期間的警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）涉及業(yè)主或使用人正常生活的重要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，履行告知義務(wù)。（10）按有關(guān)規(guī)定和合同約定規(guī)范管理，使用專項維修資金。（11）每月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢查，做好記錄。（12）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；重要節(jié)假日前安排安全檢查。（14）每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達到實際入住業(yè)主的70%以上，公示整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)立公共信息欄；配合有關(guān)部門進行公益性宣傳。（16）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)合同約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。（18）能提供3種以上特約服務(wù)（有償）和3種以上便民（無償）服務(wù)；每年組織1次社區(qū)文化活動。（19）專項服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽訂規(guī)范的委托服務(wù)合同，明確各方權(quán)利義務(wù)；專項服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專項服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整潔，行為規(guī)范，用語文明；對專項服務(wù)企業(yè)的服務(wù)有監(jiān)督管理及評價記錄。（20）綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（21）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)保等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）的行為，應(yīng)及時勸阻、制止并報告有關(guān)行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、 生活垃圾的收集、清運（1） 配置密閉式垃圾收集容器，有分類標(biāo)志。（2） 生活垃圾實行分類收集。（3）每月清洗12次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4） 每日清運1次生活垃圾，并清運到指定的垃圾收集場所，不得亂堆亂倒。（5） 保潔車外觀整潔、擺放整齊。二、 物業(yè)共用部分清潔（一） 樓內(nèi)（1） 每日清潔1次、每2日清拖1次大堂地面；每周擦拭12次信報箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。（2） 每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每周清拖1次；每月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每月擦拭12次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。（3） 根據(jù)地面材質(zhì)，定期做地面清洗、養(yǎng)護。（二） 電梯（1） 每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（2） 不銹鋼面或其他裝飾材料的電梯，每月護理1次。石材地面的電梯每月養(yǎng)護1次。（三） 天臺屋面每月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井的每周巡查1次，有雜物及時清掃。（四） 庭院（1） 每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔12次；廣場地磚每月沖洗一次，全天候保潔。（2） 每月清潔3次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。（五） 水景（1） 定期對水體投放藥劑或進行其他處理。（2）每周安排專人清潔2次水面；定期進行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。三、 有害生物防治（1）配合相關(guān)部門進行有害生物防制。（2） 投放藥物應(yīng)預(yù)先告知，投藥位置有明顯標(biāo)志。四、 雨雪天氣（1） 雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進行清掃。（2） 掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪的，主要道路的冰雪在次日10時前清掃干凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，迅速組織人員對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進行通風(fēng)、清洗和消毒。六、 檢查記錄（1） 每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（2） 每季度全面檢查1次清潔質(zhì)量，做好記錄。（3） 清潔檔案齊全。6公共秩序維護（1）秩序維護人員以中青年為主，45周歲以下的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的70%以上。（2）秩序維護人員應(yīng)配備對講裝置和其他必備的安全護衛(wèi)器械。（3）主要出入口有專人24小時執(zhí)勤，其中主出入口雙人值勤，當(dāng)值時坐姿、立姿端正（7:0018:00），并有詳細交接班記錄和外來車輛的登記記錄。（4）對重點部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫）進行巡視檢查并做好記錄，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應(yīng)設(shè)巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定的時間和路線每3個小時巡查一次，在正常情況下到達每個巡更點的時間誤差不超過5分鐘，監(jiān)控中心有巡更記錄。（5） 維護道路使用和場地的正常秩序。（6）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點至少覆蓋單元進出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、門鎖智能卡等四項以上技防設(shè)施，24小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)當(dāng)留存10日備查。（7）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。專業(yè)人員24小時值守安防