【文章內(nèi)容簡介】 主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主參加。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主大會。業(yè)主人數(shù)少于50人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。第十條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過兩年的，街道辦事處要及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。第十一條 業(yè)主大會籌備組應當履行下列工作職責：（一）確定業(yè)主身份；（二）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）擬定業(yè)主管理規(guī)約草案；（四）擬定業(yè)主委員會委員的選舉產(chǎn)生辦法草案；（五）組織召開首次業(yè)主大會和其它所需的工作。第十二條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。具體標準由行政轄區(qū)內(nèi)物業(yè)主管部門會同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用?；I備經(jīng)費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業(yè)主大會會議后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的運作情況及時向全體業(yè)主和建設(shè)單位公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應當納入物業(yè)專項維修資金或根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。第十三條 業(yè)主大會的召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生以及業(yè)主大會作出的決定，要按照國務院《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，對全體業(yè)主具有約束力。第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。業(yè)主委員會應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成（經(jīng)協(xié)商同意，也可適當選聘街道和社區(qū)干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業(yè)主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。第十五條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于5人。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會應在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數(shù)以上的委員出席，作出的決定須業(yè)主委員會經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會應當在作出決定后7日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會的會議記錄，業(yè)主委員會應當予以配合。第十七條 業(yè)主委員會應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會定期會議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定召開業(yè)主大會定期會議或業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責成業(yè)主委員會限期召開業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。第十八條 業(yè)主委員會每屆任期3年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員因本辦法第二十條、第二十一條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會應當在3個月內(nèi)召開會議，增補新的業(yè)主委員會委員。第十九條 業(yè)主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報告上一工作情況，并通報物業(yè)主管部門和街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。第二十條 對業(yè)主委員會主任的工作，百分之七十以上業(yè)主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業(yè)主大會對業(yè)主委員會主任進行改選。業(yè)主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處監(jiān)督、指導物業(yè)服務企業(yè)的服務行為。第二十一條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)10名以上業(yè)主提議，可以要求業(yè)主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業(yè)主大會會議審議決定是否終止其委員資格：（一）不履行委員職責義務、不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正；（二）收受物業(yè)服務企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬；（三）向為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)承攬、介紹相關(guān)業(yè)務；（四）謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益；（五）其它侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。第二十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主（協(xié)商選聘的委員除外）；（二）因疾病或者其它原因喪失履行職責能力；（三）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈；（四）被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關(guān)勞動教養(yǎng)。第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支；沒有收益的小區(qū)，其經(jīng)費由全體業(yè)主分擔，社區(qū)居民委員會負責經(jīng)費收取和管理，也可由業(yè)主委員會自行收取和管理。具體額度由業(yè)主委員會提出預算，并在業(yè)主大會上表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況應當在每年的3月底前向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。第三章 前期物業(yè)管理第二十四條 新建住宅項目開發(fā)建設(shè)單位在辦理開工報告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項目簽訂《綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書》。第二十五條 建設(shè)單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業(yè)服務招投標工作，并提供物業(yè)環(huán)境設(shè)施設(shè)備施工圖審查報告。建設(shè)單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，在街道辦事處和物業(yè)主管部門的監(jiān)督下實施招投標。新建2萬平方米以上的住宅項目，建設(shè)單位為前期物業(yè)服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。建設(shè)單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。前期物業(yè)服務合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自動終止。第二十六條 新建項目綜合驗收時，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)未達標的，需按項目預算向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以100元/平方米標準收取保證金；在綜合驗收規(guī)定的時限內(nèi)仍未達標的，由物業(yè)主管部門將未達標部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會作為綠化專項資金。第二十七條 建設(shè)單位應當在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務費（該費用計入工程成本），用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并交由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。第二十八條 建設(shè)單位在銷售商品房時，應將前期物業(yè)服務協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務單位制定臨時管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時管理規(guī)約應當在商品房銷售前5日內(nèi)向物業(yè)主管部門備案。臨時管理規(guī)約應當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。市物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務單位選用。第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責：（一）參與工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議；（二）掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財務制度；（三）就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；（四）對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報告。（五）協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題；（六）根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務合同的約定，向業(yè)主提供服務并引導業(yè)主遵守約定，維護公共秩序；（七）根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立工作。物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進入崗位，實施物業(yè)前期介入。第三十條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設(shè)施設(shè)備驗收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時應提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。專業(yè)單位接收后，應當及時做好供應設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。專業(yè)單位委托物業(yè)服務企業(yè)負責供應設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養(yǎng)護工作進行監(jiān)督的責任。相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護等費用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負責。第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)劃審批的標準與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務企業(yè)，同時報轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協(xié)議后對其承擔責任。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務企業(yè)應當將接受資料的情況告知業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將資料移交給業(yè)主委員會或轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務企業(yè)。第三十二條 前期物業(yè)服務合同到期后，業(yè)主委員會未成立的，街道辦事處及時指導業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主大會或業(yè)主委員會尚未召開成立期間，前期物業(yè)服務合同可以自動延續(xù)，由前期物業(yè)服務企業(yè)按照前期物業(yè)服務標準、收費標準繼續(xù)提供物業(yè)服務。第三十三條 開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額百分之一的比例，將開發(fā)單位預留施工單位的質(zhì)量保修金一次性交給物業(yè)主管部門監(jiān)管，時限五年。第四章 物業(yè)管理服務第三十四條 業(yè)主委員會應當根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》第四十條的規(guī)定與業(yè)主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務費而擅自降低物業(yè)服務標準。第三十五條 物業(yè)服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。第三十六條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業(yè)服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業(yè)費分解到服務項目，供業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)在約定收費標準時參考。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)參考政府指導價并結(jié)合服務內(nèi)容及公共能耗費的測算在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)要將約定的收費項目、收費標準和服務內(nèi)容向業(yè)主進行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)實行物業(yè)服務酬金制收費方式的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)上的物業(yè)費使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。每年不少于兩次，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會或10%以上業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當作詳細說明，業(yè)主委員會也可以邀請審計單位進行審計，費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。第三十七條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定足額繳納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務費。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應繳納足額物業(yè)服務費。對欠繳物業(yè)服務費的，由業(yè)主委員會牽頭，社區(qū)居委會和物業(yè)服務企業(yè)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責任協(xié)助催繳。業(yè)主委員會、社區(qū)居委會還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務費的業(yè)主采取定時公布、上牌公式的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金，最高額不超過應交物業(yè)服務費的總額。在房產(chǎn)交易時，產(chǎn)權(quán)人應當出具結(jié)算按規(guī)定繳納的物業(yè)服務費用和住宅維修基金的證明，否則，房產(chǎn)部門不予辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。實行物業(yè)費收取快速處理機制。由轄區(qū)人民政府組織法院、街道辦事處、物業(yè)主管部門組成快速處理組，對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費的，召集業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，當場查明原因并進行調(diào)解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。新建小區(qū)必須設(shè)立交費刷卡點，積極推行水、電、暖、物業(yè)服務費“一卡制”收費方式。第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。專業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務。經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標明代收服務費。對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個別業(yè)主欠費而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)服務企業(yè)與各專業(yè)供應單位的職責劃分如下：（一）供電設(shè)施：樓宇進戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位負責；以外由電業(yè)部門負責。（二）燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管網(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施由燃氣部門負責。（三）自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內(nèi)（包括閥門）由產(chǎn)權(quán)單位負責；以外由自來水公司負責。（四）下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線（不含市政管線）由物業(yè)服務企業(yè)負責；以外由排水部門負責。（五）電信（網(wǎng)通）管線：樓內(nèi)電話預埋管線由產(chǎn)權(quán)單位負責，其它管線由電信（網(wǎng)通）部門負責。（六）供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。第三十九條 物業(yè)管理服務合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應提請街道辦事處組織物業(yè)服務招投標工作，沒有及時選聘物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業(yè)服務企業(yè)按照原物業(yè)合同約定的服務標準提供服務和收取