【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)道路三種類型。選取可比實(shí)例道路等級(jí)應(yīng)相同或相似，最多不能相差一個(gè)級(jí)別。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹賄鶚驥鯀戲。序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況及保養(yǎng)情況177。5%其中:(1)房屋已建成14年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%，此外，視房屋保養(yǎng)情況好壞，可增減1%～2%(2)房屋已建成58年(3)房屋已建成912年(4)房屋已建成1316年(5)房屋已建成1720年(6)房屋已建成20年以上2寬深比寬深比調(diào)節(jié)狀況其中:(1)，每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減3%(2)，(3)， (4)，每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減2%(5)3層高層高狀況177。2%其中：（1）%（2），（3），（4），每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目可增減2%（5）4房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況177。2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等，磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等，磚木結(jié)構(gòu)三等5設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況其中：（1）電梯177。1%（2）中央空調(diào)177。1%（3）消防設(shè)施177。1%6其他實(shí)物因素說明：商業(yè)用房選取可比實(shí)例應(yīng)與被征收房屋規(guī)模相當(dāng)。 商務(wù)金融用房的房地產(chǎn)狀況因素修正本節(jié)所指“商務(wù)金融用房”是指蘇住建規(guī)[2011]4號(hào)文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險(xiǎn)、娛樂、餐飲、服務(wù)五類”中的金融保險(xiǎn)用房。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻鄶燈鰷軫。序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1聚集程度商務(wù)金融用房聚集程度177。2%其中:(1)商務(wù)金融用房聚集度高%(2)商務(wù)金融用房聚集度比較高(3)商務(wù)金融用房聚集度一般(4)商務(wù)金融用房聚集度較低2交通便捷程度汽車通達(dá)與停車情況177。3%其中:(1)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）滿足需要每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達(dá)3周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施狀況177。2%其中:(1)各類商店、各種中介、通訊信息齊全每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)各類商店、各種中介、通訊信息較齊全(3)各類商店、各種中介、通訊信息欠齊全4樓層樓層狀況177。3%（1）有電梯樓層調(diào)節(jié)以第五層為基礎(chǔ)，五層以下不調(diào)整，%。（2）無(wú)電梯樓層調(diào)節(jié)以中間層為準(zhǔn)，%，%5其他區(qū)位因素序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況177。5%其中:(1)房屋已建成14年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)房屋已建成58年(3)房屋已建成912年(4)房屋已建成1316年(5)房屋已建成1720年(6)房屋已建成20年以上2房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況177。2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)一等每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）鋼混結(jié)構(gòu)二等（3）鋼混結(jié)構(gòu)三等（4）混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)3層高層高狀況177。2%其中：（1）%（2），（3），含4米（4），4設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況177。1%其中：（1）電梯及電梯數(shù)目每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）中央空調(diào)（3）消防設(shè)施5物業(yè)管理物業(yè)管理情況177。3%其中：（1）無(wú)物業(yè)管理每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）三級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（3）二級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（4）一級(jí)物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（5）全封閉物業(yè)管理6其他實(shí)物因素 綜合用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1交通便捷程度汽車通達(dá)與停車情況177。3%其中:(1)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）滿足需要每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達(dá)，停車位（停車場(chǎng)）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達(dá)，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達(dá)2周邊配套設(shè)施周邊配套設(shè)施狀況177。1%其中:(1)各類商店、金融、通訊服務(wù)齊全%(2)各類商店、金融、通訊服務(wù)較齊全(3)各類商店、金融、通訊服務(wù)欠齊全3其他區(qū)位因素序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況177。5%其中:(1)房屋已建成14年每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%(2)房屋已建成58年(3)房屋已建成912年(4)房屋已建成1316年(5)房屋已建成1720年(6)房屋已建成20年以上2房屋結(jié)構(gòu)房屋結(jié)構(gòu)狀況177。2%其中：（1）鋼混結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目與相鄰項(xiàng)目比較可增減1%（2）混合結(jié)構(gòu)一等、磚木結(jié)構(gòu)一等（3）混合結(jié)構(gòu)二等、磚木結(jié)構(gòu)二等（4）混合結(jié)構(gòu)三等、磚木結(jié)構(gòu)三等3層高層高狀況177。2%其中：（1）%（2），（3），（4），4設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施狀況其中：（1）電梯增減1%（2）中央空調(diào)增減1%（3）消防設(shè)施增減1%5物業(yè)管理物業(yè)管理情況177。1%其中：（1）物業(yè)管理較好%（2）有物業(yè)管理（3）無(wú)物業(yè)管理6其他實(shí)物因素 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房的房地產(chǎn)狀況調(diào)整工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用房，因建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)成及用地面積、容積率等的不確定性，一般不適用于比較法估價(jià)。如有相類似的房地產(chǎn)，采用比較法估價(jià)時(shí)，可對(duì)上述相關(guān)系數(shù)進(jìn)行修正。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫(kù)搖飭緡釷鯉憮。第三章 收 益 法 收益法的定義預(yù)計(jì)被征收房屋未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算被征收房屋的客觀合理價(jià)值的方法。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠據(jù)實(shí)鰹贏。 收益法的公式收益期為有限年的基本公式如下：式中： V——待估房地產(chǎn)收益價(jià)值； Ai——未來第i年的凈收益； Y——未來第i年的報(bào)酬率； n——房地產(chǎn)的收益年限，是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算的未來可以獲取凈收益的時(shí)間（為有限年）。 運(yùn)用收益法估價(jià)步驟（1）選擇具體估價(jià)方法；（2）測(cè)算收益期或持有期；（3）測(cè)算未來收益；（4）確定報(bào)酬率；（5）計(jì)算收益價(jià)值。 運(yùn)用收益法注意事項(xiàng)參照比較法選取可比實(shí)例的要求選取租金實(shí)例。被征收房屋于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀市場(chǎng)年租金收入 = 可比實(shí)例的出租價(jià)格 出租情況修正 出租市場(chǎng)狀況調(diào)整 出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤鵜蘞鰱幟。（1）可比實(shí)例的出租價(jià)格，是建立出租價(jià)格可比基礎(chǔ)上的實(shí)際成交出租價(jià)格；（2）出租情況修正，修正因出租行為中某些特殊因素所造成的價(jià)格偏差；（3）出租市場(chǎng)狀況調(diào)整，將可比實(shí)例在其出租日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格；（4）出租房地產(chǎn)狀況調(diào)整，房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位因素調(diào)整和實(shí)物狀況調(diào)整。①區(qū)位狀況調(diào)整，將可比案例在其自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為被征收房屋區(qū)位狀況下的價(jià)格；②實(shí)物狀況調(diào)整，將可比案例在其實(shí)物狀態(tài)下價(jià)格調(diào)整為被征收房屋實(shí)物狀況下的價(jià)格。具體修正方法、系數(shù)調(diào)整以及不同類型房地產(chǎn)修正方法及系數(shù)的差異參考比較法對(duì)于可比案例的修正及調(diào)整方法。所選取的若干個(gè)可比實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正后，可用算術(shù)平均法或加權(quán)平均法等方法計(jì)算估價(jià)結(jié)果。 收益法相關(guān)參數(shù)出租型房地產(chǎn)，可根據(jù)租賃合