【文章內容簡介】 業(yè)道路三種類型。選取可比實例道路等級應相同或相似，最多不能相差一個級別。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹賄鶚驥鯀戲。序號項 目項目內容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況及保養(yǎng)情況177。5%其中:(1)房屋已建成14年每個項目與相鄰項目比較可增減1%，此外，視房屋保養(yǎng)情況好壞，可增減1%～2%(2)房屋已建成58年(3)房屋已建成912年(4)房屋已建成1316年(5)房屋已建成1720年(6)房屋已建成20年以上2寬深比寬深比調節(jié)狀況其中:(1)，每個項目與相鄰項目比較可增減3%(2)，(3)， (4)，每個項目與相鄰項目比較可增減2%(5)3層高層高狀況177。2%其中：（1）%（2），（3），（4），每個項目與相鄰項目可增減2%（5）4房屋結構房屋結構狀況177。2%其中：（1）鋼混結構每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）混合結構一等、磚木結構一等（3）混合結構二等，磚木結構二等（4）混合結構三等，磚木結構三等5設備設施設備設施狀況其中：（1）電梯177。1%（2）中央空調177。1%（3）消防設施177。1%6其他實物因素說明：商業(yè)用房選取可比實例應與被征收房屋規(guī)模相當。 商務金融用房的房地產狀況因素修正本節(jié)所指“商務金融用房”是指蘇住建規(guī)[2011]4號文規(guī)定：“商業(yè)用房按用途分為批零銷售、金融保險、娛樂、餐飲、服務五類”中的金融保險用房。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻鄶燈鰷軫。序號項 目項目內容系數(shù)修正范圍1聚集程度商務金融用房聚集程度177。2%其中:(1)商務金融用房聚集度高%(2)商務金融用房聚集度比較高(3)商務金融用房聚集度一般(4)商務金融用房聚集度較低2交通便捷程度汽車通達與停車情況177。3%其中:(1)汽車可順暢通達，停車位（停車場）滿足需要每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達，停車位（停車場）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達3周邊配套設施周邊配套設施狀況177。2%其中:(1)各類商店、各種中介、通訊信息齊全每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)各類商店、各種中介、通訊信息較齊全(3)各類商店、各種中介、通訊信息欠齊全4樓層樓層狀況177。3%（1）有電梯樓層調節(jié)以第五層為基礎，五層以下不調整，%。（2）無電梯樓層調節(jié)以中間層為準，%，%5其他區(qū)位因素序號項 目項目內容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況177。5%其中:(1)房屋已建成14年每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)房屋已建成58年(3)房屋已建成912年(4)房屋已建成1316年(5)房屋已建成1720年(6)房屋已建成20年以上2房屋結構房屋結構狀況177。2%其中：（1）鋼混結構一等每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）鋼混結構二等（3）鋼混結構三等（4）混合結構、磚木結構3層高層高狀況177。2%其中：（1）%（2），（3），含4米（4），4設備設施設備設施狀況177。1%其中：（1）電梯及電梯數(shù)目每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）中央空調（3）消防設施5物業(yè)管理物業(yè)管理情況177。3%其中：（1）無物業(yè)管理每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）三級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（3）二級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（4）一級物業(yè)企業(yè)管理非全封閉物業(yè)管理（5）全封閉物業(yè)管理6其他實物因素 綜合用房的房地產狀況調整序號項 目項目內容系數(shù)修正范圍1交通便捷程度汽車通達與停車情況177。3%其中:(1)汽車可順暢通達，停車位（停車場）滿足需要每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)汽車可順暢通達，停車位（停車場）基本滿足需要(3)汽車可順暢通達，停車位較少，不能滿足需要(4)汽車不能通達2周邊配套設施周邊配套設施狀況177。1%其中:(1)各類商店、金融、通訊服務齊全%(2)各類商店、金融、通訊服務較齊全(3)各類商店、金融、通訊服務欠齊全3其他區(qū)位因素序號項 目項目內容系數(shù)修正范圍1成新新舊程度狀況177。5%其中:(1)房屋已建成14年每個項目與相鄰項目比較可增減1%(2)房屋已建成58年(3)房屋已建成912年(4)房屋已建成1316年(5)房屋已建成1720年(6)房屋已建成20年以上2房屋結構房屋結構狀況177。2%其中：（1）鋼混結構每個項目與相鄰項目比較可增減1%（2）混合結構一等、磚木結構一等（3）混合結構二等、磚木結構二等（4）混合結構三等、磚木結構三等3層高層高狀況177。2%其中：（1）%（2），（3），（4），4設備設施設備設施狀況其中：（1）電梯增減1%（2）中央空調增減1%（3）消防設施增減1%5物業(yè)管理物業(yè)管理情況177。1%其中：（1）物業(yè)管理較好%（2）有物業(yè)管理（3）無物業(yè)管理6其他實物因素 工業(yè)倉儲用房的房地產狀況調整工業(yè)倉儲用房，因建筑結構、構成及用地面積、容積率等的不確定性，一般不適用于比較法估價。如有相類似的房地產，采用比較法估價時，可對上述相關系數(shù)進行修正。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭緡釷鯉憮。第三章 收 益 法 收益法的定義預計被征收房屋未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到價值時點后累加，以此估算被征收房屋的客觀合理價值的方法。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠據(jù)實鰹贏。 收益法的公式收益期為有限年的基本公式如下：式中： V——待估房地產收益價值； Ai——未來第i年的凈收益； Y——未來第i年的報酬率； n——房地產的收益年限，是從價值時點開始計算的未來可以獲取凈收益的時間（為有限年）。 運用收益法估價步驟（1）選擇具體估價方法；（2）測算收益期或持有期；（3）測算未來收益；（4）確定報酬率；（5）計算收益價值。 運用收益法注意事項參照比較法選取可比實例的要求選取租金實例。被征收房屋于價值時點的客觀市場年租金收入 = 可比實例的出租價格 出租情況修正 出租市場狀況調整 出租房地產狀況調整閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤鵜蘞鰱幟。（1）可比實例的出租價格，是建立出租價格可比基礎上的實際成交出租價格；（2）出租情況修正，修正因出租行為中某些特殊因素所造成的價格偏差；（3）出租市場狀況調整，將可比實例在其出租日期的價格調整為價值時點價格；（4）出租房地產狀況調整，房地產狀況調整包括區(qū)位因素調整和實物狀況調整。①區(qū)位狀況調整，將可比案例在其自身區(qū)位狀況下的價格調整為被征收房屋區(qū)位狀況下的價格；②實物狀況調整，將可比案例在其實物狀態(tài)下價格調整為被征收房屋實物狀況下的價格。具體修正方法、系數(shù)調整以及不同類型房地產修正方法及系數(shù)的差異參考比較法對于可比案例的修正及調整方法。所選取的若干個可比實例價格經過上述各項修正后，可用算術平均法或加權平均法等方法計算估價結果。 收益法相關參數(shù)出租型房地產，可根據(jù)租賃合