物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范(編輯修改稿)
2025-05-04 23:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)工作日前開展。一般接管驗(yàn)收每10萬(wàn)平米需要投入20人約需10天的工作量，地產(chǎn)須以每10萬(wàn)平方米預(yù)留15個(gè)工作日給接管驗(yàn)收，并確保另有15個(gè)工作日進(jìn)行開荒保潔，否則物業(yè)可按日收取應(yīng)急費(fèi)用，應(yīng)急費(fèi)用包括加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。D、 公共設(shè)施、設(shè)備等接管驗(yàn)收合格后，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)辦理交接手續(xù)，交接手續(xù)應(yīng)按照《新建物業(yè)接管驗(yàn)收工作規(guī)范》、《物業(yè)維修基金管理指引》、。對(duì)接管驗(yàn)收后再發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，物業(yè)應(yīng)會(huì)同地產(chǎn)、設(shè)計(jì)單位、施工單位共同分析，在質(zhì)保期外如屬設(shè)計(jì)、施工、材料原因由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理，如屬管理使用不當(dāng)，由物業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)處理。對(duì)智能化安防系統(tǒng)等科技含量較高設(shè)備設(shè)施，接管驗(yàn)收需要在起用三個(gè)月后進(jìn)行，以便于判斷其穩(wěn)定性。集中入住相關(guān)業(yè)務(wù)工作詳見《入住工作指引》。在此強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)： A. 入伙通知書和入住、裝修須知（如防盜門、窗、雨棚安裝要求等）、入住費(fèi)用等提示，一般應(yīng)提前半個(gè)月由地產(chǎn)公司一并郵寄給業(yè)主，也可將要求和物業(yè)介紹制作成光盤等形式，提前贈(zèng)送給業(yè)主。B. 集中入住工作人員及相關(guān)費(fèi)用由地產(chǎn)承擔(dān)。費(fèi)用一般包括：辦公設(shè)備、驗(yàn)房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、清潔費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布置、簡(jiǎn)易裝修、借用人員費(fèi)用，代辦費(fèi)、工作人員餐費(fèi)、飲用水費(fèi)、一次性杯子以及管理酬金等。C. 在入住前，物業(yè)公司應(yīng)提前15個(gè)工作日向地產(chǎn)就相關(guān)入住事宜報(bào)入住辦理費(fèi)用預(yù)算，雙方協(xié)商確定后可簽訂集中入住服務(wù)相關(guān)協(xié)議，可根據(jù)實(shí)際費(fèi)用+酬金（實(shí)際費(fèi)用1015%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書》中明確說(shuō)明。D. 業(yè)主入住前應(yīng)對(duì)即將投入使用的房屋本體、設(shè)備設(shè)施及小區(qū)環(huán)境進(jìn)行清掃，以保證業(yè)主入住時(shí)的良好狀態(tài)，此屬地產(chǎn)產(chǎn)品符合性責(zé)任。一般稱此項(xiàng)工作為“入住開荒”，開荒工作需要投入大量的人力和必要的保潔時(shí)間。因此，地產(chǎn)應(yīng)至少在入住前15個(gè)工作日（每10萬(wàn)平方米）安排完成移交驗(yàn)收并開始進(jìn)行開荒保潔，并確保達(dá)到入住要求，此項(xiàng)工作一般是由地產(chǎn)委托給物業(yè)承辦，物業(yè)應(yīng)對(duì)人力和物資耗材進(jìn)行預(yù)算，報(bào)地產(chǎn)確認(rèn)，以此控制成本，可根據(jù)實(shí)際費(fèi)用+管理酬金（實(shí)際費(fèi)用的10~15%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書》中明確說(shuō)明。E. 集中入住工作應(yīng)實(shí)行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各個(gè)部門、各個(gè)專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，組織協(xié)調(diào)入伙準(zhǔn)備工作，物業(yè)公司承擔(dān)其中的一部分工作，應(yīng)積極做好服務(wù)和溝通工作。相關(guān)開荒標(biāo)準(zhǔn)參見附件《集中入住前保潔開荒工作》A. 因市政配套不到位等原因，項(xiàng)目用水、電、氣、暖等費(fèi)用價(jià)格由于非銷售承諾形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價(jià)差、量差或當(dāng)?shù)鼐用褡≌M(fèi)用價(jià)格，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價(jià)差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即存在實(shí)際存在的支付和實(shí)際收支入的價(jià)格差和額度量差現(xiàn)象，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)此補(bǔ)差責(zé)任。為便于讓業(yè)主或政府實(shí)事求是地了解這類問題的嚴(yán)重性，此類費(fèi)用可掛在物業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)帳上，但在對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核時(shí)要將該部分虧損剔除。B. 關(guān)于銷售承諾和物業(yè)營(yíng)銷推介在《物業(yè)管理前期介入指引》中已經(jīng)明確物業(yè)公司在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售階段的工作方法，其中對(duì)地產(chǎn)制定的售樓書、合同等有建議權(quán)，并提煉出物業(yè)管理模式及概念。故地產(chǎn)在制定與物業(yè)管理相關(guān)的宣傳材料時(shí)，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。地產(chǎn)若因銷售需要，對(duì)購(gòu)買者作出超過《物業(yè)管理委托合同》范圍的承諾，應(yīng)獲得物業(yè)公司書面同意后方可推出，對(duì)因銷售承諾過失或過度導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)增加的成本費(fèi)用或彌補(bǔ)損失責(zé)任，相關(guān)資產(chǎn)也不能轉(zhuǎn)物業(yè)公司承擔(dān)，如班車、供熱等。但可委托物業(yè)公司管理或代理，并支付管理酬金。、。C. 前期服務(wù)費(fèi)和項(xiàng)目開辦費(fèi)~，對(duì)有些不能以某一集中時(shí)間段來(lái)完成的連續(xù)性和反復(fù)性工作，為了能明確業(yè)務(wù)及經(jīng)營(yíng)關(guān)系對(duì)前期物業(yè)管理階段中其他常規(guī)性、例行性、專題性工作發(fā)生的費(fèi)用加以明確，用項(xiàng)目開辦費(fèi)和前期服務(wù)費(fèi)進(jìn)行匯總，請(qǐng)見下表并注意下表中括號(hào)提示。名稱項(xiàng)目開辦費(fèi)前期服務(wù)費(fèi)定義物業(yè)公司進(jìn)駐項(xiàng)目時(shí)（集中入住前）產(chǎn)生的必備辦公物資、場(chǎng)所、以及員工宿舍等及其裝修和必備物資等一次性費(fèi)用。（主要指硬件費(fèi)用）。在集中入住前，地產(chǎn)委托物業(yè)提供的各項(xiàng)服務(wù)的費(fèi)用（不含委托管理、經(jīng)營(yíng)及代理資產(chǎn)業(yè)務(wù)）。（主要指服務(wù)費(fèi)用）。費(fèi)用內(nèi)容標(biāo)識(shí)、服裝（攤銷一年）、辦公用房裝修、崗?fù)?、垃圾筒、?duì)講機(jī)（攤銷一年）、入伙前用保潔、維修耗材、零備件、辦公設(shè)備（攤銷一年）、車輛（攤銷一年）、宿舍、食堂、活動(dòng)室裝修等費(fèi)用。市場(chǎng)、客戶需求調(diào)查、物業(yè)管理概念研究、物業(yè)管理方案策劃、公共關(guān)系協(xié)調(diào)（工商、物價(jià)、派出所、消防、城管、郵局、政府、水電氣暖電話單位、交管等）、前期介入（另有協(xié)議除外）、超范圍的接管驗(yàn)收（另有協(xié)議除外）、集中入?。碛袇f(xié)議除外）、物業(yè)推介（按臨時(shí)用工除外）、保修跟進(jìn)（另有協(xié)議除外）、水電氣暖差價(jià)、施工現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理（另有協(xié)議除外）、垃圾房清運(yùn)（另有協(xié)議除外）的費(fèi)用，以及總費(fèi)用10~15%的管理酬金。費(fèi)用核算a. 由開發(fā)商實(shí)報(bào)實(shí)銷一次性支付，不在管理費(fèi)中分?jǐn)?；b. 開發(fā)商不支付，在管理費(fèi)中分?jǐn)?，管理費(fèi)測(cè)算需要加入。按預(yù)算包干制（水電氣暖差價(jià)差額實(shí)報(bào)實(shí)銷）操作方法1. 物業(yè)在簽訂委托管理合同前應(yīng)做出費(fèi)用預(yù)算，交地產(chǎn)確定。2. 地產(chǎn)選擇核算方式后，物業(yè)再確定是否納入管理費(fèi)測(cè)算中，并簽訂協(xié)議。3. 地產(chǎn)按預(yù)算支付費(fèi)用；如有增加內(nèi)容并又明顯增加物業(yè)支出的，雙方另行協(xié)商。1. 物業(yè)制定工作計(jì)劃和進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用測(cè)算；2. 雙方協(xié)商確認(rèn)工作計(jì)劃和費(fèi)用并簽訂前期服務(wù)協(xié)議；3. 物業(yè)按協(xié)議和計(jì)劃開展工作并由地產(chǎn)按協(xié)議支付費(fèi)用；4. 如需增加服務(wù)內(nèi)容并明顯增加物業(yè)成本，雙方另行補(bǔ)充協(xié)商，或按照臨時(shí)用工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按工時(shí)計(jì)，并按總費(fèi)用1015%提取酬金。5. 前期介入、施工現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)管理、服務(wù)超范圍的接管驗(yàn)收、集中入住、開荒費(fèi)用、物業(yè)推介、保修跟進(jìn)等費(fèi)用可另有協(xié)議。6. 施工所用水電費(fèi)用、因市政配套不到位產(chǎn)生的水、電、氣、暖等差額和差價(jià)費(fèi)用按照實(shí)報(bào)實(shí)銷的原則落實(shí)到協(xié)議中，直到差額差價(jià)正?；ù隧?xiàng)不以協(xié)議起止時(shí)間為準(zhǔn)）
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