物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范(編輯修改稿)
2025-05-04 23:17 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 個工作日前開展。一般接管驗收每10萬平米需要投入20人約需10天的工作量，地產(chǎn)須以每10萬平方米預(yù)留15個工作日給接管驗收，并確保另有15個工作日進(jìn)行開荒保潔，否則物業(yè)可按日收取應(yīng)急費用，應(yīng)急費用包括加班費、補貼和酬金等。D、 公共設(shè)施、設(shè)備等接管驗收合格后，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)辦理交接手續(xù)，交接手續(xù)應(yīng)按照《新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范》、《物業(yè)維修基金管理指引》、。對接管驗收后再發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，物業(yè)應(yīng)會同地產(chǎn)、設(shè)計單位、施工單位共同分析，在質(zhì)保期外如屬設(shè)計、施工、材料原因由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理，如屬管理使用不當(dāng)，由物業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)處理。對智能化安防系統(tǒng)等科技含量較高設(shè)備設(shè)施，接管驗收需要在起用三個月后進(jìn)行，以便于判斷其穩(wěn)定性。集中入住相關(guān)業(yè)務(wù)工作詳見《入住工作指引》。在此強調(diào)以下幾點： A. 入伙通知書和入住、裝修須知（如防盜門、窗、雨棚安裝要求等）、入住費用等提示，一般應(yīng)提前半個月由地產(chǎn)公司一并郵寄給業(yè)主，也可將要求和物業(yè)介紹制作成光盤等形式，提前贈送給業(yè)主。B. 集中入住工作人員及相關(guān)費用由地產(chǎn)承擔(dān)。費用一般包括：辦公設(shè)備、驗房費用、材料印刷費、清潔費用、現(xiàn)場布置、簡易裝修、借用人員費用，代辦費、工作人員餐費、飲用水費、一次性杯子以及管理酬金等。C. 在入住前，物業(yè)公司應(yīng)提前15個工作日向地產(chǎn)就相關(guān)入住事宜報入住辦理費用預(yù)算，雙方協(xié)商確定后可簽訂集中入住服務(wù)相關(guān)協(xié)議，可根據(jù)實際費用+酬金（實際費用1015%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費協(xié)議書》中明確說明。D. 業(yè)主入住前應(yīng)對即將投入使用的房屋本體、設(shè)備設(shè)施及小區(qū)環(huán)境進(jìn)行清掃，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)，此屬地產(chǎn)產(chǎn)品符合性責(zé)任。一般稱此項工作為“入住開荒”，開荒工作需要投入大量的人力和必要的保潔時間。因此，地產(chǎn)應(yīng)至少在入住前15個工作日（每10萬平方米）安排完成移交驗收并開始進(jìn)行開荒保潔，并確保達(dá)到入住要求，此項工作一般是由地產(chǎn)委托給物業(yè)承辦，物業(yè)應(yīng)對人力和物資耗材進(jìn)行預(yù)算，報地產(chǎn)確認(rèn)，以此控制成本，可根據(jù)實際費用+管理酬金（實際費用的10~15%）結(jié)算，或在《前期服務(wù)費協(xié)議書》中明確說明。E. 集中入住工作應(yīng)實行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各個部門、各個專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組，組織協(xié)調(diào)入伙準(zhǔn)備工作，物業(yè)公司承擔(dān)其中的一部分工作，應(yīng)積極做好服務(wù)和溝通工作。相關(guān)開荒標(biāo)準(zhǔn)參見附件《集中入住前保潔開荒工作》A. 因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用價格由于非銷售承諾形成的交費與收費之間存在的價差、量差或當(dāng)?shù)鼐用褡≌M用價格，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即存在實際存在的支付和實際收支入的價格差和額度量差現(xiàn)象，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)此補差責(zé)任。為便于讓業(yè)主或政府實事求是地了解這類問題的嚴(yán)重性，此類費用可掛在物業(yè)項目的財務(wù)帳上，但在對物業(yè)公司進(jìn)行考核時要將該部分虧損剔除。B. 關(guān)于銷售承諾和物業(yè)營銷推介在《物業(yè)管理前期介入指引》中已經(jīng)明確物業(yè)公司在規(guī)劃、設(shè)計、銷售階段的工作方法，其中對地產(chǎn)制定的售樓書、合同等有建議權(quán)，并提煉出物業(yè)管理模式及概念。故地產(chǎn)在制定與物業(yè)管理相關(guān)的宣傳材料時，應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。地產(chǎn)若因銷售需要，對購買者作出超過《物業(yè)管理委托合同》范圍的承諾，應(yīng)獲得物業(yè)公司書面同意后方可推出，對因銷售承諾過失或過度導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)增加的成本費用或彌補損失責(zé)任，相關(guān)資產(chǎn)也不能轉(zhuǎn)物業(yè)公司承擔(dān)，如班車、供熱等。但可委托物業(yè)公司管理或代理，并支付管理酬金。、。C. 前期服務(wù)費和項目開辦費~，對有些不能以某一集中時間段來完成的連續(xù)性和反復(fù)性工作，為了能明確業(yè)務(wù)及經(jīng)營關(guān)系對前期物業(yè)管理階段中其他常規(guī)性、例行性、專題性工作發(fā)生的費用加以明確，用項目開辦費和前期服務(wù)費進(jìn)行匯總，請見下表并注意下表中括號提示。名稱項目開辦費前期服務(wù)費定義物業(yè)公司進(jìn)駐項目時（集中入住前）產(chǎn)生的必備辦公物資、場所、以及員工宿舍等及其裝修和必備物資等一次性費用。（主要指硬件費用）。在集中入住前，地產(chǎn)委托物業(yè)提供的各項服務(wù)的費用（不含委托管理、經(jīng)營及代理資產(chǎn)業(yè)務(wù)）。（主要指服務(wù)費用）。費用內(nèi)容標(biāo)識、服裝（攤銷一年）、辦公用房裝修、崗?fù)?、垃圾筒、對講機（攤銷一年）、入伙前用保潔、維修耗材、零備件、辦公設(shè)備（攤銷一年）、車輛（攤銷一年）、宿舍、食堂、活動室裝修等費用。市場、客戶需求調(diào)查、物業(yè)管理概念研究、物業(yè)管理方案策劃、公共關(guān)系協(xié)調(diào)（工商、物價、派出所、消防、城管、郵局、政府、水電氣暖電話單位、交管等）、前期介入（另有協(xié)議除外）、超范圍的接管驗收（另有協(xié)議除外）、集中入住（另有協(xié)議除外）、物業(yè)推介（按臨時用工除外）、保修跟進(jìn)（另有協(xié)議除外）、水電氣暖差價、施工現(xiàn)場物業(yè)管理（另有協(xié)議除外）、垃圾房清運（另有協(xié)議除外）的費用，以及總費用10~15%的管理酬金。費用核算a. 由開發(fā)商實報實銷一次性支付，不在管理費中分?jǐn)偅籦. 開發(fā)商不支付，在管理費中分?jǐn)偅芾碣M測算需要加入。按預(yù)算包干制（水電氣暖差價差額實報實銷）操作方法1. 物業(yè)在簽訂委托管理合同前應(yīng)做出費用預(yù)算，交地產(chǎn)確定。2. 地產(chǎn)選擇核算方式后，物業(yè)再確定是否納入管理費測算中，并簽訂協(xié)議。3. 地產(chǎn)按預(yù)算支付費用；如有增加內(nèi)容并又明顯增加物業(yè)支出的，雙方另行協(xié)商。1. 物業(yè)制定工作計劃和進(jìn)行相關(guān)費用測算；2. 雙方協(xié)商確認(rèn)工作計劃和費用并簽訂前期服務(wù)協(xié)議；3. 物業(yè)按協(xié)議和計劃開展工作并由地產(chǎn)按協(xié)議支付費用；4. 如需增加服務(wù)內(nèi)容并明顯增加物業(yè)成本，雙方另行補充協(xié)商，或按照臨時用工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按工時計，并按總費用1015%提取酬金。5. 前期介入、施工現(xiàn)場物業(yè)管理、服務(wù)超范圍的接管驗收、集中入住、開荒費用、物業(yè)推介、保修跟進(jìn)等費用可另有協(xié)議。6. 施工所用水電費用、因市政配套不到位產(chǎn)生的水、電、氣、暖等差額和差價費用按照實報實銷的原則落實到協(xié)議中，直到差額差價正?；ù隧棽灰詤f(xié)議起止時間為準(zhǔn)）
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