【文章內(nèi)容簡介】 口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷?quot。放心房的要求等等，更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。而且掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息，就能及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略，有助于項目的成功?！椖恐苓吘用竦恼{(diào)查了解。無論哪一類物業(yè)，要做到市場定位準(zhǔn)確，都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機(jī)及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進(jìn)行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。比如，有的項目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜，各類居民雜居，外來人員不少，如果把市場定位為大套型的中高檔住宅，將有可能導(dǎo)致失敗，因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。對周邊同類樓盤的調(diào)查了解，有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短，確定在今后的市場競爭中上于較為有利的位置，制定正確的競爭對策。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市場調(diào)查獲取信息的方式、方法很多，為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料，發(fā)展商既要重點使用本單位專業(yè)人員，充分發(fā)揮其積極性；也可以適當(dāng)聘請一些相關(guān)專業(yè)的社會人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員，交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作；還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。無論由誰去做這項工作，都要求深入細(xì)致，堅持不懈。以下三種調(diào)查方法可作參考直接調(diào)查。直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信?！￠g接調(diào)查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析……等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調(diào)查要注意對象的選擇性，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查?！‖F(xiàn)場“踩點”調(diào)查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的辦法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面，從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。167。市調(diào)的方式調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機(jī)構(gòu)及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。優(yōu)點：速度快，信息可信。缺點：工作量大。間接調(diào)查通過報紙、刊報及有關(guān)媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，發(fā)展動態(tài)，市場分析等資料。優(yōu)點：易得。缺點：分析去偽存真過程需專業(yè)。直接征詢按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調(diào)查對象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機(jī)訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機(jī)結(jié)合。優(yōu)點：有較強(qiáng)的參照性。缺點：工作量大，投入人員多?，F(xiàn)場“踩點”調(diào)查直接去銷售現(xiàn)場，通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹，實地調(diào)查觀察詢問，從而獲得有關(guān)資料。由于了解的信息往往有夸大和不足之處，所以需綜合側(cè)面了解，增強(qiáng)結(jié)果的可信度。優(yōu)點：易操作。缺點：需專業(yè)地分析信息，才能得到結(jié)果。附：調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。167。市調(diào)的內(nèi)容以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查。一、區(qū)域概況區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟(jì)部分）①　區(qū)域介紹城市別名，在全國和全省的地位。②　人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。③　區(qū)域劃分下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)有否及其地位。④　歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點風(fēng)景旅游景點。⑤　交通條件交通便利性，港口、機(jī)場、車站等情況。⑥　公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。⑦教育、文化情況居民受教育情況。⑧其它。宏觀經(jīng)濟(jì)部分①當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況。③國民生產(chǎn)總值及GDP值包括在全國或全省的排名。④主要的一些大企業(yè)情況⑤其他。微觀經(jīng)濟(jì)部分。①人均收入及各支出比例。②生活方式及社會時尚。③消費理念。④就業(yè)情況。⑤其他。整體評述和遠(yuǎn)景展望二、房地產(chǎn)市場國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢（注：按各部門劃分）①房地產(chǎn)管理部門A、對開發(fā)商：，B、對消費者：C、對中介代理機(jī)構(gòu)：②土地局A、土地的轉(zhuǎn)讓方式及價格控制。B、土地的年供給量。C、有關(guān)土地的其他規(guī)定③規(guī)劃局A、城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠(yuǎn)景規(guī)劃B、拆遷力度④交通部門A、有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè)B、重點交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)C、對私人購車的一些政策⑤銀行A、存款利率，按揭貸款的利率B、按揭年期及業(yè)務(wù)方式等C、對開發(fā)商的貸款支持⑥稅、費部門A、有關(guān)交易的稅、費B、辦有關(guān)證件的收費情況C、對開發(fā)過程的收費情況，包括配套費等⑦其他政府部門A、公安部門關(guān)于購房入戶的政策B、貨幣分房的施行力度⑧與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信房地產(chǎn)現(xiàn)狀①以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查。（附表）注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當(dāng)?shù)厝丝诘?‰。A、居民收入情況B、居住情況C、置業(yè)意向②房地產(chǎn)上一時期概括（一般以上一年度）及同期比較A、交易面積、交易金額B、價格走勢C、各樓型的比例③本年度的推案量及需求預(yù)測注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。④房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表）A、開發(fā)商基本情況B、有關(guān)業(yè)績C、新動向⑤代理行業(yè)的調(diào)查（附表）A、個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。B、例C、參與的方式D、主要公司情況⑥專做二手房中介情況A、市場情況B、有關(guān)公司⑦個案調(diào)查（附表）A、已結(jié)盤B、現(xiàn)在開盤C、年內(nèi)將開盤D、個案調(diào)查需提交的結(jié)果a、個案區(qū)域分布圖（在地圖上標(biāo)出）b、等價位曲線圖c、分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點⑧重點樓盤跟蹤檔案（附表）時時關(guān)注重點樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進(jìn)展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長負(fù)責(zé)）三、重點區(qū)域市調(diào)（公司在該區(qū)域有項目時）區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查（附表）A、周邊自然和綠化景觀B、教育、人文景觀C、各種污染程度D、周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性區(qū)域周邊居邊消費行為調(diào)查（附表）區(qū)域重點樓盤調(diào)查（附表）分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價格定位等基本信息，為公司的簡報制作做好準(zhǔn)備。四、其他方面調(diào)查1有關(guān)媒體調(diào)查①可使用媒體情況②各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、專刊情況③各媒體收費情況④總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況⑤要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負(fù)責(zé)完成。167。6來自貸款購房者的調(diào)查報告福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個人貸款買房隨著國家住房制度改革的不斷深入，福利分房即將成為歷史，住房貨幣化成為大勢所趨，越來越多的人已經(jīng)將目光逐步投向個人貸款買房。近日，建行對近年來已申請貸款買房的1000個家庭進(jìn)行了調(diào)查分析。貸款買房的人收入相對較低在個人貸款買房的1000戶中，年收入5萬元以下的543人，％；年收入5萬元至10萬元的252人，％；年收入10萬元至20萬元的102人，％；年收入20萬元至30萬元的37人，％；年收入30萬元至40萬元的28人，％；年收入40萬元至50萬元的8人，％；年收入50萬元以上的30人，占總?cè)藬?shù)的3％。其中年收入最高的為300萬元，年收入最低的為1萬元。從以上數(shù)字可以看出，％年收入在5萬元以下，％，中低收入者對貸款買房的需求較大。，最高的和最低的差距較大1000戶共貸款20915萬元，其中貸款5萬元以下的72人，％；貸款6萬元至10萬元的258人，％，貸款11萬元至20萬元的323人，％；貸款21萬元至30萬元的154人，％；貸款31萬元至40萬元的68人，％；貸款41萬元至50萬元的39人，％；貸款51萬元至100萬元的77人，％；貸款101萬元以上的9人，％。1000戶中個人單筆貸款額最高的為230萬元。以上數(shù)字說明，大量的貸款還是集中在中低收入的人群中。貸款人以企業(yè)一般管理人員及私營業(yè)主居多，國家干部和普通職工也占相當(dāng)?shù)谋壤?000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。在1000戶中，年齡在25－45歲居多，％，其中年齡最大的60歲，年齡最小的18歲，男性709人，女性291人。房價在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎在1000戶中，房價5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；20萬元至30萬元的167人，％；30萬元至40萬元的123人，％；40萬元至50萬元的80人，占總?cè)藬?shù)的8％；50萬元至100萬元的117人，％；100萬元以上的52人，％。，最高的為每套340萬元。購房面積60平方米以上的30人，占總?cè)藬?shù)的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，％；120平方米至140平方米的125人，％；140平方米至160平方米的89人，％；160平方米至200平方米以上的78人，％。其中面積最大的別墅為530平方米。貸款期限多數(shù)都在10年到20年之間在1000戶中，貸款期限在1年至3年（含）的12人，％；4年至5年的225人，％；6年至10年的31人，％；11年至20年的732人，％。貸款期限的長短是由貸款人年收入的多少和貸款金額的大小決定的。個人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。1000戶中。首期付款比例在3－4成者為最多在1000戶中，首期付款比例在20％至30％的60人，占總?cè)藬?shù)的6％；30％至40％的637人，％；40％至50％的113人，％；50％至60％的107人，％；60％至70％的51人，％；70歲以上的32人，％。1000戶中，首期付款比例最高的達(dá)80％。167。7人居展“住在杭州”問卷調(diào)查反映樓市新動向山水融為一體的自然風(fēng)光，是吸引人們前來居住的最大原因。在閉幕的中國（杭州）最佳人居環(huán)境展覽會上，承辦方做了一次大型的“住在杭州”問卷調(diào)查，結(jié)果顯示45％的被調(diào)查者認(rèn)為，杭州最理想的居住區(qū)域是西湖邊。山水融為一體的自然風(fēng)光，是吸引人們前來居住的最大原因。在回答“您認(rèn)為最理想的居住地”這一問題時，有45％的人認(rèn)為，要江河湖山融為一體；22％的人喜歡水景；19％選擇海景；14％想居住在山邊。正是因為人們想要山山水水，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地。在回答“如果讓您選擇在國內(nèi)居住，您最想住哪個城市”這一問題時，56％的被調(diào)查者選擇了杭州，分別為13％、12％、7％。幾個大城市上海、深圳、北京分別為7％、3％和2％。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了“錢塘江”，％的人選擇了濱江。集中了杭城一大批精品住宅的蔣村商住區(qū)，選擇率也比較高，％。運河和東河為5％％，城北則被人認(rèn)為不太理想，％。在幾個傳統(tǒng)的問題如購房因素、房價、面積、戶型結(jié)構(gòu)中（如表），調(diào)查的結(jié)果則反映了房產(chǎn)市場新的勸向。環(huán)境成為買房時人們最先考慮的因素；人們對房價的心理接受度也在提高，超過三分之一的人已經(jīng)開始接受每平方3000元以4500元的房價，但大多數(shù)人能接受的房價目前在市場上還不多見；人們對面積的需求進(jìn)一步增大，選擇120－％；躍層和錯層成為最理想的戶型結(jié)構(gòu)。調(diào)查還表明，郊區(qū)住宅的未來購買潛力十分大。在回答“如果交通條件很好，您會選擇在哪個地區(qū)居住”這一問題時，盡管有一半的人回答了市區(qū)，但也有25％的人表示愿意到“車程在40分鐘左右的生態(tài)住宅”居住，有10％的人選擇了近郊住宅，％的人愿意去濱江，％。由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現(xiàn)環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設(shè)施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會有相當(dāng)多的人愿意去這樣的地方買房。167。8武漢市房地產(chǎn)市場調(diào)查這部分人對小區(qū)的環(huán)境、價格、配套、工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型2000年8月，武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司完成了武漢市居民住房消費情況的市調(diào)，市調(diào)結(jié)果表明目前有三分之一家庭住房仍不寬裕，及在今后一段時間內(nèi)，很大一部分人有購房意向，購房的有效群將集中在首次置業(yè)者，這部分人對小區(qū)的環(huán)境、價格、配套、工程質(zhì)量等都要求較高，并較為青睞多層住宅的中等戶型，希望這樣的調(diào)查能讓開發(fā)商認(rèn)清當(dāng)前需求，緊跟市場的步伐，更好地找準(zhǔn)市場。武漢居民對現(xiàn)住房最不滿意之處：前三位：小區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)管理；交通條件武漢居民買房最關(guān)注之處：前三位：周邊與小區(qū)內(nèi)環(huán)境；價格；工程質(zhì)量武漢居民最歡迎的付款方式：前三位：按揭；分期付款；公積金貸款武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2000年8月對武漢市市民住房消費調(diào)查：一、市民住房性質(zhì)為：（1）％；（2）單位集資建房13％；（3）％；（4）％；（5）％。二、市民現(xiàn)住房的建筑面積：（1）30－％；（2）71－％；（3）91－％；（4）111－％；（5）％。三、市民現(xiàn)住房不滿意之處（