【正文】 管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。 各地地產(chǎn)公司和物業(yè)公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確物業(yè)與地產(chǎn)之間的經(jīng)營及業(yè)務關系。，可分為：委托項目物業(yè)管理關系、委托資產(chǎn)管理關系、委托資產(chǎn)經(jīng)營關系、委托資產(chǎn)資產(chǎn)代理關系、委托臨時服務關系及其它。物業(yè)公司應在地產(chǎn)項目策劃階段對項目物業(yè)管理概念進行研究和提煉，經(jīng)地產(chǎn)采用后需報集團物業(yè)管理部備案。兩年后若因物業(yè)管理費低而仍不能持平，物業(yè)公司需報業(yè)主委員會商議提價事宜。該協(xié)議內(nèi)容應和地產(chǎn)與物業(yè)簽定的《物業(yè)管理委托合同》內(nèi)容保持一致，特別要在物業(yè)服務費、公共產(chǎn)權、維修基金管理和使用、服務責任方面慎重嚴謹。D. 管理用房應在規(guī)劃設計階段予以考慮。具體操作時需要按照當?shù)胤ㄒ?guī)要求辦理，鑒于目前各地法規(guī)尚不健全，建議暫依當?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定的比例預留商業(yè)用房或購置該用房所需的資金。C、前期介入期間產(chǎn)生的相關費用，由物業(yè)將預算報地產(chǎn)核實后確定，地產(chǎn)須承擔期間產(chǎn)生的人員成本費用及物料消耗費用，物業(yè)并在此費用基礎上收取不少于1015%的管理酬金。對智能化安防系統(tǒng)等科技含量較高設備設施，接管驗收需要在起用三個月后進行，以便于判斷其穩(wěn)定性。因此，地產(chǎn)應至少在入住前15個工作日（每10萬平方米）安排完成移交驗收并開始進行開荒保潔，并確保達到入住要求，此項工作一般是由地產(chǎn)委托給物業(yè)承辦，物業(yè)應對人力和物資耗材進行預算，報地產(chǎn)確認，以此控制成本，可根據(jù)實際費用+管理酬金（實際費用的10~15%）結算，或在《前期服務費協(xié)議書》中明確說明。、。費用核算a. 由開發(fā)商實報實銷一次性支付，不在管理費中分攤；b. 開發(fā)商不支付，在管理費中分攤，管理費測算需要加入。 空置房分三種情況，a、 業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍未入?。籦、 房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；c、 房屋已辦理接管驗收但未出售；第一種情況因業(yè)主個人原因未使用房屋，其管理服務費屬業(yè)主自己承擔義務，應由業(yè)主支付，由物業(yè)負責追繳?？罩梅肯嚓P委托管理形式可在《物業(yè)管理委托合同》中約定。如地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權的車庫或車位出售給業(yè)主，則由物業(yè)負責根據(jù)管理成本，結合當?shù)叵嚓P規(guī)定，向業(yè)主收取管理費，管理費收入納入作為物業(yè)管理處收入費中。地產(chǎn)車輛按照地產(chǎn)委托管理的人員和車輛發(fā)生的實際成本+酬金（實際成本10~15%）結算，委托管理的人員工資和車輛發(fā)生費用應由地產(chǎn)承擔，為便于人員管理，地產(chǎn)委托人員的日常業(yè)績考核管理均由物業(yè)負責。若地產(chǎn)將會所及娛樂場所租賃給其他經(jīng)營者經(jīng)營，應按商業(yè)用房標準向物業(yè)交納管理費，此外若將質量監(jiān)控的工作也委托物業(yè)履行，還需支付管理服務費用，具體費用由雙方協(xié)商。一般采取地產(chǎn)設定底線價格或租金浮動價格，物業(yè)不可低于該價格租賃，如采取全權代理形式（含代收租金等），物業(yè)按不低于租賃總收入的10%計提酬金。B、地產(chǎn)將保質期返修工作委托物業(yè)代理，即由物業(yè)承接受理業(yè)主報修、聯(lián)系施工方會診、約定維修時間，跟進、驗收、交付、記錄等工作。 委托臨時服務地產(chǎn)在其經(jīng)營活動中需要物業(yè)提供臨時的勞務，如清潔、保安、禮儀、零星小修、采購、裝卸、搬運等服務，物業(yè)公司應確保擁有足夠的資源，包括從事相關工作的人員技能培養(yǎng)等，并保證服務質量。對房屋質量問題物業(yè)應加強協(xié)調(diào)，并盡量做好安撫工作，若在地產(chǎn)處理時許諾減免管理費，此部分費用由地產(chǎn)劃撥給物業(yè)公司，物業(yè)公司給業(yè)主提供已交費通知單；對因地產(chǎn)遺留問題而不能起訴拖欠管理費業(yè)主時，業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費需由地產(chǎn)墊付，待地產(chǎn)與其結案時一并扣回。 ，自頒布之日起生效。地產(chǎn)承諾贈送業(yè)主管理費的，應在《入伙通知單》上注明，以便物業(yè)與業(yè)主溝通，物業(yè)憑此向地產(chǎn)如數(shù)收取管理費，并向業(yè)主提供管理費已支付通知單。為便于物業(yè)準備充分，地產(chǎn)應至少提前三天提出書面要求，并需經(jīng)雙方責任人確定后作為結算依據(jù)。地產(chǎn)將施工單位的保證金一并轉物業(yè)公司，物業(yè)公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。對未能明確是否地產(chǎn)擁有產(chǎn)權的車庫/位的租售，須按照集團財務管理部相關規(guī)定處理。委托經(jīng)營的資產(chǎn)包括地產(chǎn)擁有產(chǎn)權的會所及娛樂場所、酒店、商鋪等配套資產(chǎn)。地產(chǎn)銷售承諾為業(yè)主提供住戶巴士服務，無論是有償還是無償為業(yè)主提供服務，地產(chǎn)應注意加強此項服務質量的監(jiān)督，避免引起業(yè)主投訴，同時對車輛修繕、更新、保險、經(jīng)營收益承擔全部責任。 3商鋪（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權）地產(chǎn)將其擁有產(chǎn)權的商業(yè)鋪位（街）的物業(yè)管理委托給物業(yè)打理（不含租賃責任），并支付物業(yè)管理費用。在物業(yè)管理日常管理中應制定空置房巡查制度，對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。第二種情況和第三種情況同屬地產(chǎn)未完成將房屋轉交給購房者手中，其管理服務費屬地產(chǎn)承擔義務。2. 地產(chǎn)選擇核算方式后，物業(yè)再確定是否納入管理費測算中，并簽訂協(xié)議。名稱項目開辦費前期服務費定義物業(yè)公司進駐項目時（集中入住前）產(chǎn)生的必備辦公物資、場所、以及員工宿舍等及其裝修和必備物資等一次性費用。相關開荒標準參見附件《集中入住前保潔開荒工作》A. 因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用價格由于非銷售承諾形成的交費與收費之間存在的價差、量差或當?shù)鼐用褡≌M用價格，如按施工用或工業(yè)用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即存在實際存在的支付和實際收支入的價格差和額度量差現(xiàn)象，應由地產(chǎn)承擔此補差責任。在此強調(diào)以下幾點： A. 入伙通知書和入住、裝修須知（如防盜門、窗、雨棚安裝要求等）、入住費用等提示，一般應提前半個月由地產(chǎn)公司一并郵寄給業(yè)主，也可將要求和物業(yè)介紹制作成光盤等形式，提前贈送給業(yè)主。若在驗收中有屢次整改仍不合格項目或地產(chǎn)項目部拒不整改項目，物業(yè)公司應將問題以書面報告形式報地產(chǎn)公司領導定奪并抄報集團工程管理部、物業(yè)管理部備案。A、物業(yè)管理“前期介入”是本著“全過程管理”的觀念，在物業(yè)的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段就參與介入，從有利于今后業(yè)主的使用和管理的角度，提供有益的