【文章內(nèi)容簡介】 ，房間通風(fēng)好，但占地較多。當(dāng)為樓房時，通常將起居室與廚房布置在底層，將主臥室和衛(wèi)生間放在2～3層。在標(biāo)準(zhǔn)較高、面積較大的住宅中，一般根據(jù)使用要求，將起居室、餐室、廚房、貯臧室以及個別臥室與衛(wèi)生間布置在底層，將主、次臥室、衛(wèi)生間放在2～3層，戶內(nèi)房間功能劃分明確，聯(lián)系方便，互不干擾，并能與院子緊密結(jié)合。一般2～3層住宅的用地較一層經(jīng)濟(jì)，但結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓梯和設(shè)備費用較一層多。（2）樓梯處理低層住宅樓梯服務(wù)層數(shù)少，多采用一梯一戶或一梯二戶。樓梯形式有：單跑、雙跑、曲尺形、三跑、弧形等。以單跑樓梯使用方便，結(jié)構(gòu)簡單而較為常用。雙跑、三跑樓梯為節(jié)約面積，常將樓梯轉(zhuǎn)彎處做成扇形踏步。由于樓梯多為獨戶使用，服務(wù)層數(shù)少，因此，樓寬較窄、坡度也稍陡。（三）低層住宅平面組合形式 a、獨院式（或稱獨立式）不與其它建筑相連，有獨立的院子，稱為獨院式住宅。其特點是：建筑四面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。缺點是：占地面積大，建筑墻體多，市政設(shè)施投資較高。多層住宅一般指3～6層住宅，偶爾也有層數(shù)多一些的。多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價比高層經(jīng)濟(jì)，適合于目前一般的生活水平，國外大量建造的均屬此類住宅。多層住宅不及低層住宅與室外聯(lián)系方便，雖不需電梯設(shè)備，但上面幾層垂直交通較為不便。 單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡化和加快設(shè)計工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個標(biāo)準(zhǔn)段，一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長短不一、體形多樣的組合體。單元劃分可大可小，多層住宅一般以數(shù)戶圍繞一個樓梯間來劃分單元，這樣能保證各戶有較好的使用條件。有時也可以按戶或相鄰的幾個開間來劃分單元，再配以樓梯間。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。咬接單元也可以樓梯間為界來劃分。為調(diào)整組合長度或調(diào)整戶而設(shè)一個開間的插入單元。將若干單元組合拼接起來形成單元組合體——一棟住宅，單元組合體應(yīng)做到： ①滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。（層數(shù)、高度、體形、總建筑面積和戶型等方面的要求） ②適應(yīng)基地特點。組合體應(yīng)與基地的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。單元組合方式常見的有： a、平直組合體形簡潔、施工方便，但不宜過長。 b、錯位組合適應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長及用地的經(jīng)濟(jì)性。 c、轉(zhuǎn)角組合可用平直單元拼接，或用轉(zhuǎn)角單元。 d、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。應(yīng)注意符合規(guī)劃要求，并注意朝向及用地的經(jīng)濟(jì)性， 多層住宅的設(shè)計要求 ①戶型恰當(dāng)設(shè)計應(yīng)具有組成不同戶型比的靈活性，滿足居住者的實際需要。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。 ②使用方便平面功能合理，并能滿足各戶的日照、朝向、采光。通風(fēng)。隔音、隔熱、防寒等要求。每戶中至少有一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比較高的地區(qū)應(yīng)爭取每戶能有兩個朝向。 ③交通便捷避免公共交通對戶的干擾。進(jìn)戶門的位置便于組織戶內(nèi)平面。⑤ 經(jīng)濟(jì)合理提高面積的使用率，充分利用空間。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。管線布置盡量集中。 ⑤造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。 多層住宅的交通組織多層住宅以垂直交通的樓梯間為樞紐，必要時以水平的公共走廊來組織各戶。由于樓梯和走廊組織交通以及進(jìn)入各戶方式的不同，可以形成各種平面類型的住宅。主要有梯間式、短外廊，長外廊、短內(nèi)廊、長內(nèi)廊和躍廊式。躍廊式為隔層設(shè)長廊，進(jìn)戶再由小樓梯至另一層。住宅中公共交通面積主要是起交通聯(lián)系的作用，因而應(yīng)盡量壓縮戶外公共交通面積，以增加戶內(nèi)的有效使用面積。 朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的基本要求。一般說來，一戶能有相對或相鄰的兩個朝向時有利于爭取日照和組織通風(fēng)，如一戶只有一個朝向，則通風(fēng)較難組織。利用平面形狀的變化或設(shè)天井時，可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光。 輔助設(shè)施的設(shè)計輔助設(shè)施設(shè)計必須注意以下問題： ①設(shè)計的位置要恰當(dāng)為方便使用，廚廁最好能直接采光、通風(fēng)?？蓪N廁布置在朝向和采光較差的部位。 ②面積要緊湊平面布置應(yīng)盡量把面積用于居室，不要因輔助設(shè)施而花費過多的面積。 ③設(shè)備管線要集中戶與戶之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣道等也可共用，經(jīng)濟(jì)效果較為顯著。（四）常見的平面類型及特點多層住宅的平面類型較多，歸納起來有以下幾種基本類型： 基本平面類型 ①梯間式樓梯平臺直接進(jìn)分戶門，一般每梯可安排二～四戶。 a、每戶有兩個朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。 b、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。這種形式在北方目前還較多使用。 C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個單朝向的兩室或兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。 ②廊式 a、長外廊便于各戶并列組合，一梯可服務(wù)多戶，每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)。但戶內(nèi)交通穿套較多。公共外廊對戶內(nèi)有視線及音響干擾。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對大面積戶型不合適。 b、短外廊為避免外廊的干擾，可將拼聯(lián)的戶數(shù)減少，縮短外廊，形成短外廊式，一般一梯每層服務(wù)三至五戶，以四戶居多。它具有長外廊的某些優(yōu)點而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性，目前采用較多。北方并不太適用。 c、長內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯服務(wù)戶數(shù)增多，使用率大大提高。但各尸均為單朝向戶，特別有近一半戶無好朝向，戶間干擾也大，通風(fēng)也不好組織，所以，除個別小面積戶型使用外，很少使用這種類型。 d、短內(nèi)廊為克服長內(nèi)廊的缺點，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式，也稱內(nèi)廊單元式。它保留了長內(nèi)廊的一些優(yōu)點，且居住安靜，在我國北方地區(qū)應(yīng)用較廣。一梯可服務(wù)三至四戶。 ③躍廊式。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務(wù)戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭取兩個朝向。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。一般在每戶面積大，居室多時較適宜。 ④點式。其特點是數(shù)戶圍繞一個樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活每戶有可能獲得兩個朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多，經(jīng)濟(jì)性稍差。采暖地區(qū)能耗大些。 平面布局的變化 ①多層住宅常用的樓梯形勢是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。，樓梯平臺寬度不應(yīng)小于梯段凈寬，平臺寬度不應(yīng)小于梯段寬度，有分戶門時應(yīng)適當(dāng)加寬。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。 a、外突樓梯 b、內(nèi)樓梯 c、單跑橫向樓梯 d、直跑樓梯 ②平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風(fēng)和爭取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。 a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風(fēng)散熱。并可使原來只能布置的少居室增加數(shù)量。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元劃分的咬接，可取得戶型的變化，而建筑外形仍然是整齊的。 b、增設(shè)天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風(fēng)?？梢约哟蠓课葸M(jìn)深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無井內(nèi)音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當(dāng)，底層采光很差。 c、平面體形的變化工點式住宅的體形變化，由于點式住宅四面；隔空，因而體形變化比較自由，常見的平面形狀有方形，了形、風(fēng)車形和Y形平面。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。 ③輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層停靠，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。廚廁輔助設(shè)施的布局常見方式有： a、拼聯(lián)于樓梯間對面一般用于南方的一梯二戶住宅。 b、凸出單元布置可加大進(jìn)深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對居室的影響。 c、靠單元端墻便于集中管道。 d、圍繞天井布置可加大房屋進(jìn)深。 e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。 二、高層住宅設(shè)計目前，我國一般把15層以上設(shè)有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱為高層住宅。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結(jié)構(gòu)、材料。施工技術(shù)和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備（電梯、水箱、加壓設(shè)備。消防、電力設(shè)施等）使建筑造價提高。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。 （一）高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來的。以電梯為中心組織各戶時，如何經(jīng)濟(jì)地使用電梯、以最小的投資和最低的維護(hù)費用爭取更多的服務(wù)戶數(shù)是高層住宅設(shè)計中需要解決的主要矛盾之一。目前我國由于電梯費用較高，－般一部電梯每層服務(wù)不少于8戶。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺。 電梯的設(shè)置一般布置一部電梯的數(shù)量和服務(wù)范圍大致如下： ①小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結(jié)合使用，服務(wù)9層左右，維修時使用樓梯上下。 ②大型電梯一部，兩單元間有通道連通時可互相借用電梯。可用于較高層數(shù)的住宅。 ③大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修?？晒┹^高層數(shù)的住宅使用。 樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨立性。單純作為疏散用樓梯可設(shè)在遠(yuǎn)離電梯的盡端。 電梯對住戶的干擾電梯廳在人流高峰時，比較噪雜。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。電梯在運行時產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對居民干擾很大。因此，必須考慮對電梯井的隔音處理。 （二）高層住宅的消防和疏散問題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問題。并且由于高層住宅中廚房經(jīng)常使用明火而易于失火，住宅內(nèi)部的豎井對火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時，住宅的人口中，者幼病殘所占比重較大，一旦火災(zāi)發(fā)生，難以疏散。因此，在設(shè)計時必須充分考慮消防和疏散問題。首先要考慮周密的預(yù)防火災(zāi)的措施，其次是火災(zāi)發(fā)生后應(yīng)有可能盡量避免蔓延和擴(kuò)大，應(yīng)能保證居民疏散到安全地帶以便于撲救。 消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。我國目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。高層住宅與周圍建筑的間距是根據(jù)其高度和耐火等級而定的。規(guī)定防火間距，一是防止火勢蔓延，二是要保證火災(zāi)時高層建筑周圍能有救火車通行道。 防火措施 ①提高耐火極限。 ②將建筑物分為幾個防火區(qū)。 ③消除起火因素。 ④安裝火災(zāi)報警器。 安全疏散樓梯和悄防電梯的布置長廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民的疏散。消防電梯是專供消防人員攜帶器械迅速從地面到達(dá)高層火災(zāi)區(qū)的專用電梯。平時可用于載運大型家具、雜物。有關(guān)安全疏散樓梯和消防電梯的布置以及安全疏散等問題，應(yīng)遵照“民用建筑防火規(guī)范”和“高層建筑防火規(guī)范”的有關(guān)條款執(zhí)行。（三）高層住宅的平面類型 單元組合式。以單元組合成為一棟住宅建筑。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。常見有矩形。T形、十字形、Y形等。 長廊式高層住宅 ①長內(nèi)廊長內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。但由于這種方案過道通風(fēng)條件很差，在發(fā)生火災(zāi)時不宜排除煙熱，需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少采用。 ②長外廊高層住宅以長外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大，敞外廊不蔽風(fēng)雨，故一般都將外廊封閉。 塔式住宅。這種類型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨立自成一棟。塔式住宅具有多層點式住宅的特點，一般每層布置個8戶。目前這種形式較多。 躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。著名現(xiàn)代建筑大師勒柯布西埃設(shè)計的馬賽公寓，就是這種類型的很好實例。單元式、長廊式、躍廊式等各種方案可取長補短，混合使用。三、住宅設(shè)計規(guī)范 第四部分 物業(yè)管理簡介 一、物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則（一）基本概念從廣義上來說，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場地。按照所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式來看，物業(yè)可以是一個建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來界定。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價值和使用價值。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的分類為了使物業(yè)管理更加專業(yè)化、科學(xué)化，有必要對物業(yè)管理進(jìn)行分類。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經(jīng)營、生產(chǎn)等類型。（1）居民住宅區(qū)類包括各類住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場地、公共服務(wù)場所。公共綠地等。（2）辦公樓、寫字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場地。綠化等。（3）商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲業(yè)區(qū)類包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。設(shè)備、廠地、景區(qū)、綠地等。（4）廠區(qū)類包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。（5）其他類除以上四類外，凡因使用功能要求而必須實行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場所，如碼頭。 物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對象主要是住宅小區(qū)