【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，房間通風(fēng)好，但占地較多。當(dāng)為樓房時(shí)，通常將起居室與廚房布置在底層，將主臥室和衛(wèi)生間放在2～3層。在標(biāo)準(zhǔn)較高、面積較大的住宅中，一般根據(jù)使用要求，將起居室、餐室、廚房、貯臧室以及個(gè)別臥室與衛(wèi)生間布置在底層，將主、次臥室、衛(wèi)生間放在2～3層，戶內(nèi)房間功能劃分明確，聯(lián)系方便，互不干擾，并能與院子緊密結(jié)合。一般2～3層住宅的用地較一層經(jīng)濟(jì)，但結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓梯和設(shè)備費(fèi)用較一層多。（2）樓梯處理低層住宅樓梯服務(wù)層數(shù)少，多采用一梯一戶或一梯二戶。樓梯形式有：?jiǎn)闻堋㈦p跑、曲尺形、三跑、弧形等。以單跑樓梯使用方便，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單而較為常用。雙跑、三跑樓梯為節(jié)約面積，常將樓梯轉(zhuǎn)彎處做成扇形踏步。由于樓梯多為獨(dú)戶使用，服務(wù)層數(shù)少，因此，樓寬較窄、坡度也稍陡。（三）低層住宅平面組合形式 a、獨(dú)院式（或稱(chēng)獨(dú)立式）不與其它建筑相連，有獨(dú)立的院子，稱(chēng)為獨(dú)院式住宅。其特點(diǎn)是：建筑四面臨空，平面組合靈活，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，使用便利。缺點(diǎn)是：占地面積大，建筑墻體多，市政設(shè)施投資較高。多層住宅一般指3～6層住宅，偶爾也有層數(shù)多一些的。多層住宅用地較低層住宅節(jié)省，造價(jià)比高層經(jīng)濟(jì)，適合于目前一般的生活水平，國(guó)外大量建造的均屬此類(lèi)住宅。多層住宅不及低層住宅與室外聯(lián)系方便，雖不需電梯設(shè)備，但上面幾層垂直交通較為不便。 單元的劃分與組合為適應(yīng)住宅建筑的大規(guī)模建筑，簡(jiǎn)化和加快設(shè)計(jì)工作，統(tǒng)一結(jié)構(gòu)、構(gòu)造和方便施工，常將一棟住宅分為幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)段，一般就把這種標(biāo)準(zhǔn)段叫做單元，多層住宅均為一種或數(shù)種單元拼接成的長(zhǎng)短不一、體形多樣的組合體。單元?jiǎng)澐挚纱罂尚?，多層住宅一般以?shù)戶圍繞一個(gè)樓梯間來(lái)劃分單元，這樣能保證各戶有較好的使用條件。有時(shí)也可以按戶或相鄰的幾個(gè)開(kāi)間來(lái)劃分單元，再配以樓梯間。為調(diào)整戶型方便，單元之間也可咬接。咬接單元也可以樓梯間為界來(lái)劃分。為調(diào)整組合長(zhǎng)度或調(diào)整戶而設(shè)一個(gè)開(kāi)間的插入單元。將若干單元組合拼接起來(lái)形成單元組合體——一棟住宅，單元組合體應(yīng)做到： ①滿足建筑規(guī)模及規(guī)劃要求。（層數(shù)、高度、體形、總建筑面積和戶型等方面的要求） ②適應(yīng)基地特點(diǎn)。組合體應(yīng)與基地的大小、形狀、朝向、道路、出入口等地段環(huán)境相適應(yīng)。單元組合方式常見(jiàn)的有： a、平直組合體形簡(jiǎn)潔、施工方便，但不宜過(guò)長(zhǎng)。 b、錯(cuò)位組合適應(yīng)地形、朝向、道路或規(guī)劃要求，但要注意外墻周長(zhǎng)及用地的經(jīng)濟(jì)性。 c、轉(zhuǎn)角組合可用平直單元拼接，或用轉(zhuǎn)角單元。 d、多向組合形體可有較多變化，可組成多方向的組合體。應(yīng)注意符合規(guī)劃要求，并注意朝向及用地的經(jīng)濟(jì)性， 多層住宅的設(shè)計(jì)要求 ①戶型恰當(dāng)設(shè)計(jì)應(yīng)具有組成不同戶型比的靈活性，滿足居住者的實(shí)際需要。單元中戶士型選擇要使戶型比的平衡靈活方便，并便于單元內(nèi)的平面單合。 ②使用方便平面功能合理，并能滿足各戶的日照、朝向、采光。通風(fēng)。隔音、隔熱、防寒等要求。每戶中至少有一間居室布置在良好朝向，在通風(fēng)要求比較高的地區(qū)應(yīng)爭(zhēng)取每戶能有兩個(gè)朝向。 ③交通便捷避免公共交通對(duì)戶的干擾。進(jìn)戶門(mén)的位置便于組織戶內(nèi)平面。⑤ 經(jīng)濟(jì)合理提高面積的使用率，充分利用空間。結(jié)構(gòu)與構(gòu)造方案合理。管線布置盡量集中。 ⑤造型美觀能滿足城市規(guī)劃的要求，立面新穎美觀，造型豐富多樣。 多層住宅的交通組織多層住宅以垂直交通的樓梯間為樞紐，必要時(shí)以水平的公共走廊來(lái)組織各戶。由于樓梯和走廊組織交通以及進(jìn)入各戶方式的不同，可以形成各種平面類(lèi)型的住宅。主要有梯間式、短外廊，長(zhǎng)外廊、短內(nèi)廊、長(zhǎng)內(nèi)廊和躍廊式。躍廊式為隔層設(shè)長(zhǎng)廊，進(jìn)戶再由小樓梯至另一層。住宅中公共交通面積主要是起交通聯(lián)系的作用，因而應(yīng)盡量壓縮戶外公共交通面積，以增加戶內(nèi)的有效使用面積。 朝向、采光、通風(fēng)與戶的布置保證每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)是住宅平面組合的基本要求。一般說(shuō)來(lái)，一戶能有相對(duì)或相鄰的兩個(gè)朝向時(shí)有利于爭(zhēng)取日照和組織通風(fēng)，如一戶只有一個(gè)朝向，則通風(fēng)較難組織。利用平面形狀的變化或設(shè)天井時(shí)，可增加內(nèi)外臨空面，有利于通風(fēng)采光。 輔助設(shè)施的設(shè)計(jì)輔助設(shè)施設(shè)計(jì)必須注意以下問(wèn)題： ①設(shè)計(jì)的位置要恰當(dāng)為方便使用，廚廁最好能直接采光、通風(fēng)?？蓪N廁布置在朝向和采光較差的部位。 ②面積要緊湊平面布置應(yīng)盡量把面積用于居室，不要因輔助設(shè)施而花費(fèi)過(guò)多的面積。 ③設(shè)備管線要集中戶與戶之間的廚廁相鄰布置較為有利，這樣不僅上下水立管可以共用，煙囪，排氣道等也可共用，經(jīng)濟(jì)效果較為顯著。（四）常見(jiàn)的平面類(lèi)型及特點(diǎn)多層住宅的平面類(lèi)型較多，歸納起來(lái)有以下幾種基本類(lèi)型： 基本平面類(lèi)型 ①梯間式樓梯平臺(tái)直接進(jìn)分戶門(mén)，一般每梯可安排二～四戶。 a、每戶有兩個(gè)朝向，便于組織通風(fēng)，戶間干擾少，較易組織戶內(nèi)交通，單元面寬較窄，拼接靈活。這種形式適應(yīng)地區(qū)較廣。 b、一梯三戶樓梯使用率較高，每戶都能有好朝向，但中間的一戶常是單朝向，織。這種形式在北方目前還較多使用。 C、一梯四戶樓梯使用率高，每戶有可能爭(zhēng)取到好的朝向，一般將一室戶布置在中戶布置在兩側(cè)。有些地區(qū)可布置成四個(gè)單朝向的兩室或兩室以上戶。這種形式必然存在一些戶通風(fēng)不好。 ②廊式 a、長(zhǎng)外廊便于各戶并列組合，一梯可服務(wù)多戶，每戶有良好的朝向、采光和通風(fēng)。但戶內(nèi)交通穿套較多。公共外廊對(duì)戶內(nèi)有視線及音響干擾。在寒冷地區(qū)不宜保溫防寒，對(duì)大面積戶型不合適。 b、短外廊為避免外廊的干擾，可將拼聯(lián)的戶數(shù)減少，縮短外廊，形成短外廊式，一般一梯每層服務(wù)三至五戶，以四戶居多。它具有長(zhǎng)外廊的某些優(yōu)點(diǎn)而又較安靜，走盡端增多，使布置多室戶的數(shù)量增加，提高了戶型比的靈活性，目前采用較多。北方并不太適用。 c、長(zhǎng)內(nèi)廊內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，樓梯服務(wù)戶數(shù)增多，使用率大大提高。但各尸均為單朝向戶，特別有近一半戶無(wú)好朝向，戶間干擾也大，通風(fēng)也不好組織，所以，除個(gè)別小面積戶型使用外，很少使用這種類(lèi)型。 d、短內(nèi)廊為克服長(zhǎng)內(nèi)廊的缺點(diǎn)，可減少拼按聯(lián)廣數(shù)，縮短內(nèi)廊形成短內(nèi)廊式，也稱(chēng)內(nèi)廊單元式。它保留了長(zhǎng)內(nèi)廊的一些優(yōu)點(diǎn)，且居住安靜，在我國(guó)北方地區(qū)應(yīng)用較廣。一梯可服務(wù)三至四戶。 ③躍廊式。由于隔層設(shè)通廊，從而節(jié)省了交通面積，增加服務(wù)戶數(shù)而又可減少干擾，每戶可爭(zhēng)取兩個(gè)朝向。朝向、采光、通風(fēng)均好解決。一般在每戶面積大，居室多時(shí)較適宜。 ④點(diǎn)式。其特點(diǎn)是數(shù)戶圍繞一個(gè)樓梯布置，四面臨空，皆可采光、通風(fēng)。分戶靈活每戶有可能獲得兩個(gè)朝向而有轉(zhuǎn)角通風(fēng)。外形處理也較為自由，可豐富建筑群的藝術(shù)處理。建筑占地面積小，便于因地制宜地在小塊零星地插建。但其外墻較多，經(jīng)濟(jì)性稍差。采暖地區(qū)能耗大些。 平面布局的變化 ①多層住宅常用的樓梯形勢(shì)是雙跑樓梯，單跑樓梯和三跑樓梯也有應(yīng)用。，樓梯平臺(tái)寬度不應(yīng)小于梯段凈寬，平臺(tái)寬度不應(yīng)小于梯段寬度，有分戶門(mén)時(shí)應(yīng)適當(dāng)加寬。根據(jù)樓梯的形式和布局的不同，可以使單元平面組合產(chǎn)生多種變化。 a、外突樓梯 b、內(nèi)樓梯 c、單跑橫向樓梯 d、直跑樓梯 ②平面形狀的變化利用平面形狀的變化，可增加房屋臨空面，便于采光。通風(fēng)和爭(zhēng)取好朝向，能增加戶型變化，并使拼接的組合體靈活多樣。 a、平面形狀的局部變化，外形的局部凹凸廚房凸出有利于通風(fēng)散熱。并可使原來(lái)只能布置的少居室增加數(shù)量。但平面凹凸往往使體型復(fù)雜，外墻增多，施工不便，不利于抗震和寒冷地區(qū)的保溫。單元?jiǎng)澐值囊Ы樱扇〉脩粜偷淖兓?，而建筑外形仍然是整齊的。 b、增設(shè)天井天井增加了房屋內(nèi)部的臨空面，有利于采光、通風(fēng)。可以加大房屋進(jìn)深，減少每戶面寬，節(jié)約用地。但無(wú)井內(nèi)音響、視線。煙氣干擾大，天井底層不易保持清潔，若處理不當(dāng)，底層采光很差。 c、平面體形的變化工點(diǎn)式住宅的體形變化，由于點(diǎn)式住宅四面；隔空，因而體形變化比較自由，常見(jiàn)的平面形狀有方形，了形、風(fēng)車(chē)形和Y形平面。11可拼揍單元的體形變化，可分為單向拼聯(lián)、兩向并聯(lián)、三向拼聯(lián)和多向拼聯(lián)。 ③輔助設(shè)施的布局躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？浚瑥亩蟠筇岣吡穗娞堇寐?，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較為有利。單元式、長(zhǎng)廊式、躍廊式等各種方案可取長(zhǎng)補(bǔ)短，混合使用。廚廁輔助設(shè)施的布局常見(jiàn)方式有： a、拼聯(lián)于樓梯間對(duì)面一般用于南方的一梯二戶住宅。 b、凸出單元布置可加大進(jìn)深，節(jié)約用地，還可減少輔助間對(duì)居室的影響。 c、靠單元端墻便于集中管道。 d、圍繞天井布置可加大房屋進(jìn)深。 e、分散布置靈活性大，但管道不易集中。 二、高層住宅設(shè)計(jì)目前，我國(guó)一般把15層以上設(shè)有電梯作為垂直交通工具的城市型住宅稱(chēng)為高層住宅。隨著城市人口大量集中，城市住宅建設(shè)與用地的矛盾日益突出，適當(dāng)修建高層住宅可以容納更多住戶，節(jié)約用地，并改善城市面貌和居住環(huán)境。雖然高層住宅在節(jié)約市政投資、節(jié)約用地方面效果顯著，但因結(jié)構(gòu)、材料。施工技術(shù)和因?qū)訑?shù)高而增加的設(shè)備（電梯、水箱、加壓設(shè)備。消防、電力設(shè)施等）使建筑造價(jià)提高。而電梯還需要經(jīng)常管理，維修等。 （一）高層住宅的垂直交通高層住宅的垂直交通是以電梯為主，以樓梯為輔組織起來(lái)的。以電梯為中心組織各戶時(shí)，如何經(jīng)濟(jì)地使用電梯、以最小的投資和最低的維護(hù)費(fèi)用爭(zhēng)取更多的服務(wù)戶數(shù)是高層住宅設(shè)計(jì)中需要解決的主要矛盾之一。目前我國(guó)由于電梯費(fèi)用較高，－般一部電梯每層服務(wù)不少于8戶。12及12層以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺(tái)。 電梯的設(shè)置一般布置一部電梯的數(shù)量和服務(wù)范圍大致如下： ①小型電梯一部或大型電梯一部，與樓梯結(jié)合使用，服務(wù)9層左右，維修時(shí)使用樓梯上下。 ②大型電梯一部，兩單元間有通道連通時(shí)可互相借用電梯?？捎糜谳^高層數(shù)的住宅。 ③大、小電梯各一部，樓梯作為消防疏散使用，兩部電梯輪流維修?？晒┹^高層數(shù)的住宅使用。 樓梯與電梯的關(guān)系高層住宅的公共樓梯應(yīng)布置在電梯附近，但樓梯應(yīng)有一定的獨(dú)立性。單純作為疏散用樓梯可設(shè)在遠(yuǎn)離電梯的盡端。 電梯對(duì)住戶的干擾電梯廳在人流高峰時(shí)，比較噪雜。因而，電梯廳不宜緊鄰居室，尤其不宜緊鄰臥室。電梯在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生較大噪音，深夜或凌晨對(duì)居民干擾很大。因此，必須考慮對(duì)電梯井的隔音處理。 （二）高層住宅的消防和疏散問(wèn)題消防疏散是高層建筑普遍存在而特別重要的問(wèn)題。并且由于高層住宅中廚房經(jīng)常使用明火而易于失火，住宅內(nèi)部的豎井對(duì)火焰和熱煙都有很大的抽吸作用，同時(shí)，住宅的人口中，者幼病殘所占比重較大，一旦火災(zāi)發(fā)生，難以疏散。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮消防和疏散問(wèn)題。首先要考慮周密的預(yù)防火災(zāi)的措施，其次是火災(zāi)發(fā)生后應(yīng)有可能盡量避免蔓延和擴(kuò)大，應(yīng)能保證居民疏散到安全地帶以便于撲救。 消防能力與建筑層數(shù)和高度的關(guān)系消防云梯高度多在30m與50m之間。我國(guó)目前高層住宅的高度即是參考這一情況決定的。高層住宅與周?chē)ㄖ拈g距是根據(jù)其高度和耐火等級(jí)而定的。規(guī)定防火間距，一是防止火勢(shì)蔓延，二是要保證火災(zāi)時(shí)高層建筑周?chē)苡芯然疖?chē)通行道。 防火措施 ①提高耐火極限。 ②將建筑物分為幾個(gè)防火區(qū)。 ③消除起火因素。 ④安裝火災(zāi)報(bào)警器。 安全疏散樓梯和悄防電梯的布置長(zhǎng)廊式高層住宅一般應(yīng)有兩部以上的樓梯以解決居民的疏散。消防電梯是專(zhuān)供消防人員攜帶器械迅速?gòu)牡孛娴竭_(dá)高層火災(zāi)區(qū)的專(zhuān)用電梯。平時(shí)可用于載運(yùn)大型家具、雜物。有關(guān)安全疏散樓梯和消防電梯的布置以及安全疏散等問(wèn)題，應(yīng)遵照“民用建筑防火規(guī)范”和“高層建筑防火規(guī)范”的有關(guān)條款執(zhí)行。（三）高層住宅的平面類(lèi)型 單元組合式。以單元組合成為一棟住宅建筑。單元內(nèi)各住戶以電梯、樓梯為核心布置。單元組合式高層住宅平面形式很多，為提高電梯使用效率，增加外墻采光面，照顧朝向及建筑體型的美觀等，平面形狀可有多種變化。常見(jiàn)有矩形。T形、十字形、Y形等。 長(zhǎng)廊式高層住宅 ①長(zhǎng)內(nèi)廊長(zhǎng)內(nèi)廊高層住宅是在內(nèi)廊兩側(cè)布置各戶，可經(jīng)濟(jì)利用通道，使電梯服務(wù)戶數(shù)增多。但由于這種方案過(guò)道通風(fēng)條件很差，在發(fā)生火災(zāi)時(shí)不宜排除煙熱，需設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)備，故這種形式很少采用。 ②長(zhǎng)外廊高層住宅以長(zhǎng)外廊作為水平交通通道，可以增加電梯的報(bào)務(wù)戶數(shù)，優(yōu)缺點(diǎn)是與多層住宅外廊式住宅很相似。由于建筑的高層風(fēng)力很大，敞外廊不蔽風(fēng)雨，故一般都將外廊封閉。 塔式住宅。這種類(lèi)型佳宅是以一組垂直交通樞紐為中心，各戶環(huán)繞布置，不與其它單元拼接，獨(dú)立自成一棟。塔式住宅具有多層點(diǎn)式住宅的特點(diǎn)，一般每層布置個(gè)8戶。目前這種形式較多。 躍廊式高層住宅躍廊式高層住宅每隔1至2層設(shè)有公共走廊，由于電梯可隔l或2層?？?，從而大大提高了電梯利用率，即節(jié)約交通面積，又減少了干擾。對(duì)每戶面積大、居室多的戶型，這種布置方式較有利。著名現(xiàn)代建筑大師勒柯布西埃設(shè)計(jì)的馬賽公寓，就是這種類(lèi)型的很好實(shí)例。單元式、長(zhǎng)廊式、躍廊式等各種方案可取長(zhǎng)補(bǔ)短，混合使用。三、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 第四部分 物業(yè)管理簡(jiǎn)介 一、物業(yè)管理的基本概念、內(nèi)容及主要原則（一）基本概念從廣義上來(lái)說(shuō)，物業(yè)與房地產(chǎn)是同一個(gè)概念，指建筑物及其附屬設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。但從物業(yè)管理的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)指正在使用中的或可以投入使用的各類(lèi)建筑物及其附屬的設(shè)備、配套設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。按照所有權(quán)的性質(zhì)，物業(yè)可以分為公共物業(yè)（政府辦公樓、公立學(xué)校、醫(yī)院等）和非公共物業(yè)（企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人的生產(chǎn)、辦公、居住等物業(yè)）；按占有形式，可以分為自用物業(yè)和出租物業(yè)；按使用性質(zhì)可以分為商用物業(yè)、居住物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊用途物業(yè)。從存在的形式來(lái)看，物業(yè)可以是一個(gè)建筑群（如住宅小區(qū)）、一棟單體建筑（如住宅樓）或一個(gè)單元（如住宅單位），某宗物業(yè)的范圍通常用產(chǎn)權(quán)的形式來(lái)界定。所謂物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理物業(yè)，為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。（二）物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理的分類(lèi)為了使物業(yè)管理更加專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化，有必要對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行分類(lèi)。根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)管理可分為：生活、辦公、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等類(lèi)型。（1）居民住宅區(qū)類(lèi)包括各類(lèi)住房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地、公共服務(wù)場(chǎng)所。公共綠地等。（2）辦公樓、寫(xiě)字樓包括樓字主體和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地。綠化等。（3）商業(yè)、旅游業(yè)，餐飲業(yè)區(qū)類(lèi)包括樓字主體及與之相配套的設(shè)施。設(shè)備、廠地、景區(qū)、綠地等。（4）廠區(qū)類(lèi)包括廠房和與之相配套的設(shè)施、設(shè)備、廠地、綠地等。（5）其他類(lèi)除以上四類(lèi)外，凡因使用功能要求而必須實(shí)行的物業(yè)管理要求的區(qū)域、場(chǎng)所，如碼頭。 物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的對(duì)象主要是住宅小區(qū)