【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第24條規(guī)定：下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。根據(jù)上述法律規(guī)定，國(guó)土資源部頒布了《劃撥用地目錄》對(duì)上述可以劃撥的四類(lèi)用地范圍進(jìn)行具體細(xì)化，因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，方可劃撥方式提供。（2）擬上市公司擁有劃撥土地根據(jù)國(guó)家土地管理局《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第8條規(guī)定：企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：(一)繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；(二)國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并、兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；(三)在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；(四)國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)保留劃撥用地發(fā)生的期限不超過(guò)五年。按照這一規(guī)定公司應(yīng)當(dāng)有償使用土地，一般不能通過(guò)劃撥的方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，但這會(huì)加重許多改制國(guó)有企業(yè)的負(fù)擔(dān)。因此，國(guó)土資源部頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定：在涉及國(guó)家安全的領(lǐng)域和對(duì)國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展具有戰(zhàn)略意義的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，國(guó)有企業(yè)可繼續(xù)以劃撥方式使用土地。……對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)?！盀闇p輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，國(guó)有企業(yè)在改革前可繼續(xù)以劃撥方式使用原有土地；改革后的企業(yè)用地符合《劃撥供地目錄》的，可仍以劃撥方式使用。國(guó)有和集體企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)涉及的土地，不屬于劃撥供地范圍的，經(jīng)土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，也可在一定年限內(nèi)維持劃撥使用”。該規(guī)定擴(kuò)大了劃撥用地使用權(quán)的范圍，使改制企業(yè)仍可通過(guò)劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。因此，上市公司的土地使用涉及到城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，仍有以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的法律依據(jù)。（3）劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地的法律限制與登記①程序限制：根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的程序主要包括：建設(shè)用地使用人提出申請(qǐng)，土地管理部門(mén)進(jìn)行審批，劃撥建設(shè)用地，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)證登記，核發(fā)建設(shè)用地使用權(quán)證。②流轉(zhuǎn)限制：根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。其第45條規(guī)定：符合下列條件的，經(jīng)市縣人民政府土地管理部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)批注，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依照本條例第2章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補(bǔ)交土地使用出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益遞交土地使用權(quán)出讓金。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的登記：根據(jù)《土地登記辦法》第26條規(guī)定：依法以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有縣級(jí)以上人民政府的批準(zhǔn)用地文件和國(guó)有土地劃撥決定書(shū)等相關(guān)證明材料，申請(qǐng)劃撥?chē)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記。新開(kāi)工的大中型建設(shè)項(xiàng)目使用劃撥?chē)?guó)有土地的，還應(yīng)當(dāng)提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。國(guó)有建設(shè)用地權(quán)租賃國(guó)有建設(shè)用地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出資給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。國(guó)有建設(shè)用地租賃是過(guò)于土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充，不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。根據(jù)《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不是想有償使用，也不實(shí)行租賃；對(duì)因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場(chǎng)地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對(duì)于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國(guó)有土地出讓?zhuān)赓U只作為出讓方式的補(bǔ)充。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，無(wú)論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓?zhuān)粚?shí)行租賃。國(guó)有建設(shè)用地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采用招標(biāo)、拍賣(mài)方式。承租人在按規(guī)定支付土地出讓金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)或根據(jù)合同約定，可以將承租的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但需要依法登記。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)谑褂媚昶趦?nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。根據(jù)《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》：企業(yè)改革涉及到的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃方式處置：國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限公司、股份公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；國(guó)有企業(yè)改制為股份合作制的；國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資入股國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以按照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。土地使用權(quán)作價(jià)出資入股形成的國(guó)家股股權(quán)，按照國(guó)有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門(mén)委托有資格的國(guó)有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)根據(jù)土地使用權(quán)價(jià)格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，核算應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資決定書(shū)》，明確土地用途、使用年限、出資額或者股本額和雙方的權(quán)利、義務(wù)。根據(jù)《公司法》第24條規(guī)定：股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資?！秶?guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第7條規(guī)定：根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，須由國(guó)家控股的關(guān)系國(guó)計(jì)民生、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見(jiàn)》規(guī)定：對(duì)于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營(yíng)和國(guó)家作價(jià)出資（入股）方式配置土地，國(guó)家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國(guó)家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。對(duì)承擔(dān)國(guó)家計(jì)劃內(nèi)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的國(guó)有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價(jià)出資（入股）的方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。（三）、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，其權(quán)利的飽滿(mǎn)狀態(tài)僅次于土地的所有權(quán)，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。鑒于互換以及贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)讓的一種形式，因此建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)可以分為四類(lèi)：轉(zhuǎn)讓、出資、出租和抵押。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同并辦理變更登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上附著物所有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶(hù)登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格不合理上漲時(shí)，市縣人民政府可以采取必要的措施。轉(zhuǎn)讓取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是從二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)的一種土地使用權(quán)交易行為，是一種市場(chǎng)化的土地使用權(quán)取得方式。這種土地使用權(quán)取得方式，法律關(guān)系比較清晰，也不像國(guó)有企業(yè)改制要涉及很多政策性問(wèn)題，但要審閱土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，關(guān)注標(biāo)的土地的規(guī)劃用途、尚余的使用年限、轉(zhuǎn)讓金的支付、是否設(shè)定它項(xiàng)權(quán)利、土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)登記及權(quán)屬證書(shū)的變更等情況。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出資建設(shè)用地使用權(quán)出資是指建設(shè)用地使用權(quán)人將建設(shè)用地使用權(quán)投資于一定的經(jīng)營(yíng)中，以獲取經(jīng)濟(jì)利益的行為。公司可以通過(guò)股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的方式取得土地的使用權(quán)，通過(guò)這種方式取得的土地使用權(quán)可以抵押、出租、轉(zhuǎn)讓。（1）發(fā)起人建設(shè)用地使用權(quán)的取得是否有瑕疵：發(fā)起人必須是以出讓、受讓或授權(quán)經(jīng)營(yíng)的方式取得的土地使用權(quán)，才能折為股份投入公司，劃撥土地使用權(quán)是不能作為出資的。（2）折股金額的問(wèn)題：由于土地出讓金一般按照評(píng)估值的15――30％計(jì)繳，所以，有的公司在折股的時(shí)候，也把這一金額作為折股的依據(jù)。根據(jù)《公司法》規(guī)定：對(duì)作為出資的非貨幣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)評(píng)估作價(jià)，核實(shí)財(cái)產(chǎn)，不得高估或者低估作價(jià)。（3）發(fā)起人作為出資的建設(shè)用地使用權(quán)是否設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)：如果發(fā)起人在作為出資投入股份公司的土地使用權(quán)上設(shè)定了抵押權(quán)等權(quán)利負(fù)擔(dān)，則這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使上受到法律的限制，而且因其可能受到抵押權(quán)人的追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損，甚至完全失去投資價(jià)值。發(fā)起人如果用這種設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)出資，就會(huì)產(chǎn)生出資不實(shí)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，違反《公司法》資本確定的基本原則。因此，對(duì)于發(fā)起人以出資入股方式投入到股份公司的土地使用權(quán)，一定要關(guān)注其上是否設(shè)定了權(quán)利負(fù)擔(dān)。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的出租 建設(shè)用地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。土地使用權(quán)出租，出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。（1）出租方是否已合法取得了出租土地的使用權(quán)如土地使用權(quán)系租賃得來(lái)，首先應(yīng)確認(rèn)出租方有權(quán)租賃。改制后的股份公司，主要向兩類(lèi)主體通過(guò)租賃取得土地使用權(quán)，一類(lèi)是向縣級(jí)以上國(guó)土資源管理部門(mén)租賃取得，即一級(jí)市場(chǎng)。另一類(lèi)是向其他擁有建設(shè)用地使用權(quán)者租賃取得，即二級(jí)市場(chǎng)租賃。①“先出讓再出租”方式：即控股股東或其下屬企業(yè)先以出讓方式取得土地使用權(quán)后，再出租給公司。對(duì)于這種方式，應(yīng)注意國(guó)土資源部1999年6月18日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定“對(duì)于改制后新組建的公司為從事基建工程（如公路工程）的公司和物業(yè)公司的企業(yè)，由于該類(lèi)企業(yè)的土地使用是其業(yè)務(wù)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素，需要取得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的土地使用權(quán)，因此不宜采用‘先出讓再出租’的方式處置土地資產(chǎn)”，根據(jù)該文件的精神，上述企業(yè)也不宜采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”、“先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃”的方式取得土地使用權(quán)。②“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”方式：有些公司由于一時(shí)難以支付土地出讓金，取得土地使用權(quán)證，因此采取“先租賃再轉(zhuǎn)租賃”的方式取得土地使用權(quán)。③“先授權(quán)經(jīng)營(yíng)再租賃”方式：所謂授權(quán)經(jīng)營(yíng)是指國(guó)家根據(jù)需要，可以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司，作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)，由國(guó)家土地管理局審批，并發(fā)給國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)，被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書(shū)，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書(shū)和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。（2）關(guān)于土地租賃期限的問(wèn)題通過(guò)租賃的方式取得的土地使用權(quán)，并不能保證改制企業(yè)長(zhǎng)期而穩(wěn)定的使用，因此，