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正文內(nèi)容

論商品房包銷行為的法律問題(編輯修改稿)

2025-04-22 03:50 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 《合同法》第52條及相關司法解釋,只有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的才可以判定合同無效。而《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》和《經(jīng)紀人管理辦法》都是部門規(guī)章,法律效力顯然達不到使合同無效的層面。  二、包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應承擔的責任  在實際操作中,包銷人經(jīng)常會出現(xiàn)在合同中,作為買賣合同的第三方在買賣合同上簽字。因受到不動產(chǎn)交易特殊性的限制,此時包銷人的身份,既不是出賣人,也不是共同出賣人,而是中間人。但是,如果在商品房買賣合同中三方的實體權(quán)利與義務有明確約定的,只要該約定不與法律法規(guī)、司法解釋相抵觸,那么,應當從尊重當事人的意義表示出發(fā),按照約定的權(quán)利與義務來確定各方的訴訟地位。 有學者認為,以上約定內(nèi)容可以包括訴訟權(quán)利義務,這是不對的。因為訴訟參與人是由訴訟程序法律規(guī)定的,而不能由當事人自己約定。因此,如果當事人有對訴訟權(quán)利義務的約定,則應是無效的行為。 那么,包銷人作為第三人在合同里列名,有什么意義呢?對購房人而言,購買的商品房是開發(fā)商的,交款也是給開發(fā)商(包銷人轉(zhuǎn)手),因此,相應承擔責任的主體必然也是開發(fā)商。但如果包銷人參與到開發(fā)商與買受人的買賣合同中,并作為買賣合同的一方在合同上簽字,則意味著三方在合同中約定一旦因買賣合同與買受人發(fā)生糾紛,所產(chǎn)生的責任由誰來承擔問題?!督忉尅返?2條對此有明確規(guī)定:“出賣人、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務有明確約定的,按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位”?! ∫话愕卣f,在商品房買賣合同中,三方對于自己應承擔的實體權(quán)利義務,主要有以下三方面的約定:  如開發(fā)商違約,由其承擔全部責任。當買受人權(quán)利受到侵害時,買受人應將開發(fā)商作為被告提起訴訟,無須通知包銷人作為第三人參加訴訟。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點,該約定實際上免除了包銷人的責任。但是否應參加到訴訟中,應由法院決定。包銷人在參與訴訟的情況下,法院也不能判定包銷人承擔責任?! ∪玳_發(fā)商違約,由包銷人承擔責任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點,如果合同履行過程中,買受人的合同權(quán)利確實受到侵害,那么,買受人應將開發(fā)商與包銷人作為共同被告。如果只是將包銷人作為被告,則會被法院以被告主體資格不符合而駁回,或者,法院應將開發(fā)商追加為共同被告?! ∪缫蜷_發(fā)商違約,由開發(fā)商與包銷人共同承擔責任,當事人間的這種約定,體現(xiàn)了并存的債務承擔原理。此時,買受人應將開發(fā)商和包銷人作為共同被告提起訴訟。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點,如果買受人只將開發(fā)商作為被告提起訴訟,人民法院應將包銷人追加為共同被告,判定開發(fā)商與包銷人承擔連帶責任?! ∪N人的售房宣傳廣告虛假引起糾紛,開發(fā)商是否應承擔連帶責任的問題  一般地說,按照開發(fā)商與包銷人的包銷合同約定,包銷的廣告宣傳由包銷人負責并承擔相關費用,開發(fā)商只需向包銷人提供包銷人才品房的基本資料即可。但如果包銷人在對外廣告宣傳中,弄虛作假,買受人因相信虛假廣告內(nèi)容而簽訂合同從而引起索賠糾紛,包銷人應當承擔責任毫無疑問,開發(fā)商也應承擔責任。原因有二:其一,包銷人是以開發(fā)商的名義對外實施廣告宣傳的,對于買受人來說,開發(fā)商才是當事人。其二,開發(fā)商有義務對包銷人的售樓廣告的內(nèi)容進行審查和監(jiān)督,這種義務是基于雙方的包銷合同之約定,也是義不容辭的法律義務和社會責任。根據(jù)最高人民法院民事審判第一庭的觀點,買受人應當將開發(fā)商和包銷人列為共同被告,包銷人因制作虛假廣告,應承擔直接賠償責任。開發(fā)商因疏于對售樓廣告的審查與監(jiān)督義務,應承擔連帶賠償責任?! ∷摹N人不按包銷合同約定價格銷售商品房,是否應承擔違約責任  根據(jù)包銷合同,包銷人無論
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