【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %以上。 概念界定：酒店式商務(wù)公寓 ?位臵特點(diǎn)： CBD的核心區(qū)或外籍、異地人士的聚集區(qū)，在前者通常與寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、高檔公寓同列為群體建筑 。 ?產(chǎn)品特點(diǎn)： 典式或板式高層，擁有類公建式的豪華建筑立面和大堂，精裝修交屋，帶家電家具，真正做到提著行李箱就可以入住的齊全配臵，提供全天候的多功能商務(wù)服務(wù)設(shè)施（如傳真、復(fù)印、郵政等）和酒店式服務(wù)（如叫早、清潔、送餐、寄存等），是 Soho+酒店式公寓的組合體。高檔酒店式公寓通常具備一定品牌形象，發(fā)展商或物業(yè)公司有酒店背景支持。 ?主力客戶： 購(gòu)買(mǎi)者中本地 投資客占 70%，集團(tuán)購(gòu)房占 5%，周邊城市和本市大私企業(yè)主自?。ǖ诙铀┱?25%。投資客和集團(tuán)購(gòu)房者主要出租給外企駐國(guó)內(nèi)工作人員、國(guó)內(nèi)跨地域企業(yè)駐沈的中高層人員，租住形態(tài)基本為非家庭式的（相較家庭式租客對(duì)朝向的敏感度弱），承擔(dān)租金者多為公司。 酒店式商務(wù)公寓是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市滿足外籍、異地中高收入人群租住需求的產(chǎn)品。 ?主要賣(mài)點(diǎn)： 便利的商務(wù)服務(wù)和酒店式服務(wù)適合這群高收入異地人士的生活形態(tài)，與出租住宅相比室內(nèi)裝修設(shè)備齊全，無(wú)須為承租人增添固定資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；與酒店相比有家的感覺(jué)和優(yōu)惠的價(jià)格。而直接影響投資人投資的因素則是區(qū)域中高檔租房市場(chǎng)的需求和區(qū)域、住宅的增保值潛力。 ?價(jià)格： 因交屋、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和地段要求遠(yuǎn)高于住宅，所以價(jià)格一般高于同區(qū)位住宅約 2030%。 ?市場(chǎng)弱點(diǎn)： 后續(xù)服務(wù)管理成本高，受上市期間租房市場(chǎng)左右，而租房市場(chǎng)需求又受城市吸引外資環(huán)境的左右。 ?市場(chǎng)優(yōu)點(diǎn)： 租房市場(chǎng)的供需兩旺將是直接帶動(dòng)周邊住宅物業(yè)升值的顯性要素。 ?案例： 北京都會(huì)國(guó)際，五里河大廈，騰龍國(guó)際公寓 沈陽(yáng)市酒店式商務(wù)公寓市場(chǎng)供應(yīng)狀況 項(xiàng)目名稱 位臵 戶型 供量 交屋標(biāo)準(zhǔn) 配套標(biāo)準(zhǔn) 價(jià)格 洲際酒店內(nèi)公寓層 中山廣場(chǎng) 50160 m2 2層 歐洲風(fēng)格豪華裝修家具家電齊全。六部電梯。 酒店內(nèi)設(shè)泳池、健身房免費(fèi)；用餐、洗衣等其他服務(wù)均又折扣。 月租 萬(wàn) /戶 喜來(lái)登酒店內(nèi)設(shè)公寓層 青年大街南段 60140 M2 4層 月租 13萬(wàn) /戶 *河畔花園五里河大廈 青年大街南段 7090 m2 110130 萬(wàn) 1000元 /m2豪華精裝修帶家具家電。三部電梯。 商場(chǎng)、會(huì)所（泳池、網(wǎng)球館、棋牌、乒乓球、美容美發(fā)等）服務(wù)包括洗衣、商務(wù)中心等，但不能提供叫早、清潔等酒店式服務(wù)。 售均價(jià) 8000元 /m2以上 騰龍國(guó)際公寓 太原街未來(lái)將臨香格里拉 4050 m2 5060 m2 6080 m2 100120 m2 萬(wàn) 整體櫥柜，成套衛(wèi)浴，1000元 /平裝修標(biāo)準(zhǔn)。其中36/1118層為層高 ，裝修分出小躍層。 三部電梯。 ?。?24小時(shí)電梯、熱水、送餐、中央空調(diào)、代理洗衣、先車(chē)、租車(chē)修車(chē)，訂票，健身會(huì)所 商： 6層裙樓作配套。包括酒店式大堂，多語(yǔ)種翻譯、收發(fā)國(guó)內(nèi)外傳真，小時(shí)工服務(wù)，機(jī)場(chǎng)、車(chē)站接收服務(wù)，國(guó)際會(huì)議室，商務(wù)服務(wù)中心， 24小時(shí)電視監(jiān)控售65007000元 /m2 62006700元/ m2 本案不具備進(jìn)入白領(lǐng)公寓及酒店式商務(wù)公寓的條件 以上兩種物業(yè)形態(tài)的暢銷(xiāo)產(chǎn)品均集中在超小面積段 ，本案 現(xiàn)有產(chǎn)品為 150平大三房及 190平大四房，從建筑形式上不具備改造成超小面積公寓的條件 以上兩種物業(yè)形態(tài)均要求較高精裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是酒店式商務(wù)公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在千元以上，也就意味著在達(dá)成二次銷(xiāo)售前仍需大量資金投入，無(wú)形中增加了改建風(fēng)險(xiǎn) 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理及酒店式配套服務(wù)是支持此部分客層居住生活的必備軟件設(shè)施，本案開(kāi)發(fā)商在此方面均無(wú)成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒 白領(lǐng)公寓及酒店式商務(wù)公寓 SWOT分析 概念界定：商住公寓 ?位臵特點(diǎn)： 交通便利、靠近商業(yè)中心區(qū)（例如大西電子市場(chǎng) /中街 /太原街 /西塔等）或行業(yè)聚集區(qū)（海關(guān)附近 /三好街等）。對(duì)人文環(huán)境要求不高，位臵上沒(méi)有酒店式商務(wù)公寓和純寫(xiě)字樓好。 ?產(chǎn)品特點(diǎn)： 典式高層，簡(jiǎn)裝修交屋，有獨(dú)立衛(wèi)生間和超小型的廚房，不帶家電家具，和寫(xiě)字樓相近的簡(jiǎn)單商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)。由寫(xiě)字樓改建的產(chǎn)品可掛牌經(jīng)營(yíng)（本地稱商“ 駐 ” ），原土地性質(zhì)既為 “ 商住 ” 公建的，僅可在室內(nèi)掛牌。 商務(wù)形象弱于寫(xiě)字樓，并不會(huì)影響主流寫(xiě)字樓的市場(chǎng)，搶奪的是中低檔寫(xiě)字樓的客戶。 ?主力客戶： 與周邊產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的 民營(yíng)、個(gè)體小型公司、個(gè)人辦公室、駐外辦事處 ，對(duì)自身企業(yè)形象要求不高，更看中價(jià)格和物業(yè)位臵。 ?主要賣(mài)點(diǎn)： 售價(jià)比相同區(qū)位住宅略貴，但比相同區(qū)位寫(xiě)字樓便宜很多。對(duì)事業(yè)發(fā)展不確定因素很多的私營(yíng)、小型公司業(yè)主來(lái)說(shuō)，相較寫(xiě)字樓投資少，月供替代租金而自有產(chǎn)權(quán)，用途上還可轉(zhuǎn)為自住。戶型面積也較同區(qū)位寫(xiě)字樓面積更小。沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓極少 3050m2超小面積供應(yīng)，商住公寓滿足了人數(shù)極少公司的需求；中大面積產(chǎn)品則滿足了白天辦公晚上睡覺(jué)的需求，為入住公司節(jié)約費(fèi)用。 ?案例： 力創(chuàng)大廈、當(dāng)代程式、奉天硅谷、云頂天廈 項(xiàng)目名稱 平米均價(jià)：元 交屋標(biāo)準(zhǔn) 供應(yīng)面積 暢銷(xiāo)面積 成交客戶構(gòu)成 方迪 4700 廚衛(wèi)初裝 100202 100150 西塔周邊附近朝鮮族媒體 /咨詢 /金融業(yè) 艾特 4300 清水 165440 均暢銷(xiāo) IT業(yè)小私營(yíng)業(yè)主及品牌經(jīng)營(yíng)者 奉天硅谷 5000 清水 120180 120160 三好街內(nèi) IT業(yè) 力創(chuàng)大廈 售 7680租 650 精裝修 140230 140 太原街附近服裝業(yè) ,教育業(yè)。因售價(jià)較高，租價(jià)便宜，以租用為主。 華利 5500 清水 211255 211255 貿(mào)易公司、南方服裝化妝品公司等 華都 4500 清水 171345 分散 電子 /教育業(yè) 云頂 5000 清水 133241 141以下 文萃路改造前商戶及民營(yíng) IT企業(yè) 太和 4800 清水 124273 124/190 廣告 /裝修公司 銀基經(jīng)緯 4700 清水 144/202 144 集團(tuán)抵賬客戶 當(dāng)代程式 5000 精裝修 3070 4060可打通 服裝 /服飾 /化妝品 /禮品等貿(mào)易代理業(yè)；投資客 點(diǎn)散量小，供需錯(cuò)位 ?沈陽(yáng)市的商住市場(chǎng)起步較晚，從 00年底 01年初開(kāi)始形成成熟的商住大廈產(chǎn)品形態(tài)， 01年底才有 “ 商住公寓 ” 的概念。 02年銷(xiāo)售性商住項(xiàng)目總供應(yīng)量 平 ,總銷(xiāo)售量 ,總供銷(xiāo)比 41%,接近沈陽(yáng)市中高檔商品住宅市場(chǎng)的供需關(guān)系。 ?均以售為主、以租為輔。多數(shù)均價(jià)集中在 45004800元之間，租價(jià)集中在650800元之間，