【正文】 趨勢。 ?主力客層商貿(mào)業(yè)的興衰受城市宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，需審慎預(yù)測兩年后市場狀況。 提示： 本案地塊具有上述兩類產(chǎn)品屬性，因此如進(jìn)入商住市場需考慮到此兩類面積需求，相對而言，后者從區(qū)域氣質(zhì)及現(xiàn)有產(chǎn)品屬性方面更適合本案。 商住公寓暢銷產(chǎn)品特征 ?專門設(shè)計的商住產(chǎn)品、引用新 “ 商住公寓 ” 概念的個案。最差項目為年銷 。 02年銷售性商住項目總供應(yīng)量 平 ,總銷售量 ,總供銷比 41%,接近沈陽市中高檔商品住宅市場的供需關(guān)系。沈陽市寫字樓極少 3050m2超小面積供應(yīng)，商住公寓滿足了人數(shù)極少公司的需求；中大面積產(chǎn)品則滿足了白天辦公晚上睡覺的需求，為入住公司節(jié)約費用。 ?主力客戶： 與周邊產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的 民營、個體小型公司、個人辦公室、駐外辦事處 ，對自身企業(yè)形象要求不高，更看中價格和物業(yè)位臵。對人文環(huán)境要求不高，位臵上沒有酒店式商務(wù)公寓和純寫字樓好。其中36/1118層為層高 ，裝修分出小躍層。 月租 萬 /戶 喜來登酒店內(nèi)設(shè)公寓層 青年大街南段 60140 M2 4層 月租 13萬 /戶 *河畔花園五里河大廈 青年大街南段 7090 m2 110130 萬 1000元 /m2豪華精裝修帶家具家電。 ?市場優(yōu)點： 租房市場的供需兩旺將是直接帶動周邊住宅物業(yè)升值的顯性要素。 ?主要賣點： 便利的商務(wù)服務(wù)和酒店式服務(wù)適合這群高收入異地人士的生活形態(tài)，與出租住宅相比室內(nèi)裝修設(shè)備齊全，無須為承租人增添固定資產(chǎn)負(fù)擔(dān)；與酒店相比有家的感覺和優(yōu)惠的價格。高檔酒店式公寓通常具備一定品牌形象，發(fā)展商或物業(yè)公司有酒店背景支持。處于非 CBD的白領(lǐng)辦公核心密集區(qū)者，則價格略高于同區(qū)位住宅 1015% 代表項目 北京 Solo、 沈陽艾特國際公寓 6號樓。戶內(nèi)配套以智能化設(shè)施為主；項目配套以運動類、簡餐和超市為主，及洗衣、美容等服務(wù)，取決于與周邊配套的互補(bǔ)，比照花園式住宅配套項目規(guī)模小、營業(yè)時間長（以 24小時為佳）。 ?品牌開發(fā)商大規(guī)模進(jìn)入此細(xì)分市場，對原有零散開發(fā)項目產(chǎn)生威脅 銷售預(yù)估 本案在中高檔細(xì)分住宅市場中，綜合質(zhì)素一般，不具備鮮明的競爭優(yōu)勢，且主力供應(yīng)面積與市場需求嚴(yán)重悖離，消化情況不會樂觀。 項目以在非典之后廣受關(guān)注的運動、健康為賣點，華新國際的品牌號召力加之優(yōu)良的性價比、獨有的四明戶型、精裝修交屋，吸引了大批沈陽市中產(chǎn)人士購買，一期一組團(tuán) 500多套上市即銷售 90%。除了工程品質(zhì)難以保證外，增加總房款也是原因之一，幾個嘗試的項目銷售效果不好均已調(diào)整裝修作價客戶可自由選擇式。 新一代中高檔住宅客戶需求特征 中高檔細(xì)分市場旺銷個案分析： 02年萬科金色家園 萬科金色家園鳥瞰 02年萬科金色家園旺銷分析 萬科金色家園全年銷售 ，與新世界花園并列中高檔住宅銷售第一名。對設(shè)計感、網(wǎng)絡(luò)配套、中央空調(diào)類的新硬件、運動設(shè)施配套深具興趣。 ?需求戶型理性化，與過去幾年需求相比，追求功能齊全、面積適度，但對交屋標(biāo)準(zhǔn)、配套、規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)等要求更高。 市政府商圈 府苑名都 都市港灣 惠東新苑 世紀(jì)情緣 格林豪森 領(lǐng)袖 E家 和平廣場商圈 金世紀(jì)家園 豪隆世家 新華花園 玉麟世家 中潤世紀(jì) 盛發(fā)花園 中街商圈 御點江山 現(xiàn)代家園 王府花園 盛京家園 ?金蒂樓 ?臥波苑 城中花園高層 20xx年 北陵商圈 友誼花園 成龍花園 學(xué)府雅苑 克萊斯特 世紀(jì)情緣 ?中宇花園 ?望帥苑 ?金世紀(jì)家園 北站商圈 華麗山莊 萬科金色 家樂茗苑 青年大街南商圈 地王花園 冠芳園 金科茗苑 艾特國際 五里河大廈 新世界花園 20xx年 城東板塊 天龍家園 鵬利廣場花園 渾南板塊 河畔新城及以假日伊利亞特灣為代表 的 TOWNHOUSE產(chǎn)品 植物園板塊 以奧林匹克花園 為代表的 TOWN HOUSE 20xx年 ?趨勢： 板塊繼續(xù)外擴(kuò)，北至外環(huán)，南至渾南，東至鵬利，均有領(lǐng)軍項目出現(xiàn) 03年中高檔細(xì)分市場特征 由于外擴(kuò)帶來的開闊空間，使得建筑形式亦由 02年以高層為主，多層為輔向多層、高層并重轉(zhuǎn)化，特別是下半年，東部及南部出現(xiàn)的TOWNHOUSE大盤產(chǎn)品，對原有住宅市場產(chǎn)生巨大沖擊，預(yù)計明年，此種競爭將更加激烈 戶型供應(yīng)以 130—— 150平三室兩廳兩衛(wèi)戶型為主，供銷兩旺，整體面積比照兩年前有縮小趨勢； 80— 110平小戶型產(chǎn)品雖集中于各園區(qū)端山位臵，仍供不應(yīng)求， 170平以上大面積產(chǎn)品銷售滯緩， 客層對高層產(chǎn)品雖無抗性，但仍延襲北方人居住習(xí)慣，南北通風(fēng)及采光良好的戶型是購房首選 有新概念應(yīng)用的產(chǎn)品廣受歡迎，如轉(zhuǎn)角窗、飄窗、功能陽臺的使用，開敞可采光的餐廳，均受到好評 品牌開發(fā)商產(chǎn)品亦完全以優(yōu)越性價比取勝，比照中檔細(xì)分市場，客層品牌忠誠度有所下降 配套設(shè)施：大部分有完善會所，室內(nèi)泳池，供暖以水暖及分戶式中央空調(diào)為主，景觀配套出現(xiàn)大量水景，滿足客戶觀景及風(fēng)水需要 全市中高檔 住宅供需狀況 0100200300400500600700800900100080110 110130 130150 150160 170180 190200 200220 230250 2 5 0 以上供應(yīng)量銷售量全市均價 40005000元 /m2住宅不同面積段戶型供銷狀況 套 m2 85% 75% 67% 53% 39% 40% 28% 44% 37% 調(diào)查統(tǒng)計項目： 美龍家園 /豪隆世家 /成龍花園 /凱興花園 /克萊斯特 /新世界花園 /望帥苑 /金世紀(jì)家園 /銀基經(jīng)緯大廈 /世紀(jì)情緣 /冠芳園 /金科名苑 /盛發(fā)花園 /萬科金色家園 /天龍家園 /地王 /盛華苑 如扣除全線暢銷的新世界量，銷售比應(yīng)為 28% 政府 /新聞界高官 30% 大型私企業(yè)主 60% 9820xx年主力客戶 ?反攤嚴(yán)打氣氛濃重不敢再顯富，已購屋的二次換房需求畏縮，新臵業(yè)者面積需求變小。 分析結(jié)論 ?本案區(qū)域，東起青年大街、西和平南大街，北起文藝路、南至渾河北岸的矩形地帶，濃縮了全城最優(yōu)秀和高質(zhì)的商務(wù)、文化、教育和居住。為 CBD服務(wù)的自由職業(yè)者和小型公司的進(jìn)出入人員共 35萬人。 高檔商務(wù)區(qū)特質(zhì) ?經(jīng)濟(jì)科技文化中心和通往機(jī)場、車站、城市主要公路的交通中心，兩者均要求絕對密集 ?聚集大量高收入、高品味的公司、人群以及為之服務(wù)的進(jìn)出入公司和人群，產(chǎn)生高檔商圈和商務(wù)物業(yè)。行銷