【正文】 園山墻產(chǎn)品采用精裝修方案使銷售轉旺，是因為裝修部分以成本價銷售，客戶覺得有所值。 大股民 10% 0103年主力客戶 中高層公務員 10% 中小型私企業(yè)主 中高級白領 20% 投資客 10% 教師醫(yī)生 10% 合伙人 /自由職業(yè)者 40% 中高檔客層發(fā)生變化，導致市場需求變化 ?以 IT、 醫(yī)藥、房地產(chǎn)、金融、汽車為代表的新興行業(yè)管理者成為新中產(chǎn)階層的代表，成長速度快，具備購房實力 ?年輕化， 2535，但思想成熟。五里河家園 產(chǎn)品定位 amp。追求自我心理實現(xiàn)，注重面子，因爾重視品牌知名度。 中高檔細分市場旺銷個案分析：03年河畔新城 河畔新城效果圖 03年河畔新城旺銷分析 河畔新城是沈陽市政府渾南大開發(fā)政策的重點項目之一，緊依渾河，距沈河區(qū)僅一橋之隔，地理位臵得天獨厚，富民橋的開通，使其更具增值潛力。 概念界定：酒店式商務公寓 ?位臵特點： CBD的核心區(qū)或外籍、異地人士的聚集區(qū)，在前者通常與寫字樓、星級酒店、高檔公寓同列為群體建筑 。 商場、會所（泳池、網(wǎng)球館、棋牌、乒乓球、美容美發(fā)等）服務包括洗衣、商務中心等，但不能提供叫早、清潔等酒店式服務。因售價較高，租價便宜，以租用為主。 ?沈陽商住市場處于起步期，發(fā)展商對市場需求和產(chǎn)品力缺乏經(jīng)驗，產(chǎn)品力改進空間較大 ?需求旺盛，現(xiàn)供應產(chǎn)品消化率達六成以上，且0405年銷售周期內(nèi)商住市場競爭強度適度 ?以本案區(qū)位借助金廊及三好街經(jīng)濟景氣而提升 ,中小私營業(yè)主產(chǎn)生臵業(yè)自主及投資的需求，本案亦充分具備滿足這一市場機會的能力。 功能規(guī)劃的大力提升 ? 提供優(yōu)良的商住產(chǎn)品 ? 以樣板間進行商住模式強有力的引導 提供兩種商住產(chǎn)品方案 ? 方案一 ： 簡裝商住 ? 方案二：買商住送建材 ? 以物業(yè)服務形式協(xié)助分租 產(chǎn) 品 方 案 云頂大堂 奉天硅谷大堂 艾特 1號、 6號樓大堂 銷售策略調整 ?先上 A座：鄰近入口，有大堂，且工程進度支持改進計劃，因此建議對 B座蜇時銷控，視 A座銷售情況再行深入 ?提升性價比：參照現(xiàn)有旺銷個案艾特國際公寓定價標準，建議本案比照現(xiàn)有 4510元 /平，均價下調 300元 /平，以此對區(qū)域內(nèi)竟品以有力競爭 ?樣板間引導臨場體驗： 選取主力戶型 150平 /190平，打造沈陽首個商住公寓樣板間，以實景引導全新的商 +住概念 ?兩種銷售方案備選：第一種：簡裝商?。坏诙N：清水交屋贈送建材 層A( 東南） B （西南） C( 南東北） D （南西北）15 4740 4590 4640 427014 4640 4490 4540 417013 4590 4440 4490 414012 4540 4390 4440 411011 4490 4340 4390 407010 4440 4290 4340 40509 4390 4240 4290 40208 4340 4140 4240 39907 4240 4040 4140 38906 4190 3990 4090 38405 4140 3940 4040 38104 4090 3890 3990 37703 4040 3840 3940 3740A 座 A .B 戶 型面積： 5 ㎡A 座 C .D 戶 型面積： 2 ㎡總面積： 9129 .9 ㎡總價格： 38,35 0,553 元均價（平均面積加權）： 4200 元 / ㎡ 五里河家園一號樓（ A 座）方案一：簡裝商住 ?交屋標準：復合地板，廚房乳膠漆墻面、地磚、衛(wèi)生間地磚、瓷磚、潔具 ?建議品牌：馬可貝里、箭牌 ?標準： 300元 /平 ?建議銷售均價： 4200元 /平 層A( 東南） B （西南） C( 南東北） D （南西北）15 4440 4290 4340 397014 4340 4190 4240 387013 4290 4140 4190 384012 4240 4090 4140 381011 4190 4040 4090 377010 4140 3990 4040 37509 4090 3940 3990 37208 4040 3840 3940 36907 3940 3740 3840 35906 3890 3690 3790 35405 3840 3640 3740 35104 3790 3590 3690 34703 3740 3540 3640 3440A 座 A .B 戶 型面積： 5 ㎡A 座 C .D 戶 型面積： 2 ㎡總面積： 9129 .9 ㎡總價格： 35,61 1,583 元均價（平均面積加權）： 3900 元 / ㎡ 五里河家園一號樓（ A 座）方案二：買商住送建材 ?清水交房 ?贈送瓷磚、潔具、熱水器 ?建議品牌：馬可貝里瓷磚、箭牌潔具（云頂標準） ?標準： 100元 /平 ?建議銷售均價 ： 3900元 /平 體現(xiàn)簡裝商住產(chǎn)品裝修的標準 /贈送建材的效果展示 商、住區(qū)域分隔的可行性方式 為客戶提供分租的裝修方案 功能規(guī)劃的大力提升 ? 提供優(yōu)良的商住產(chǎn)品 ? 以樣板間進行商住模式強有力的引導 北京建外 SOHO小辦公戶型樣板間 專業(yè)感的銷售中心，建設設在 A座一層大堂 系統(tǒng)的銷售工具（戶型手冊 /海報 /樓書）以便為客戶提供專業(yè)服務 統(tǒng)一的銷售說辭 銷售服務的大力提升 ? 專業(yè)系統(tǒng)的銷售服務 ? 理性清晰的銷售資料 建立專業(yè)商務形象的品牌形象 新品牌新 VI的啟動和推廣 形象力提升 打造 IT界人士的第三居所 新品牌、新VI的啟動和推廣 案名標志豎向及輔助圖形 便簽及名片細部 推廣力提升 打造 IT界人士的第三居所 迅速建立 3HOUSE品牌認知 吸引大量目標客戶到訪 營造銷售氣氛，促進快速成交 1月 工程事件 推廣階段 籌備期 上市強銷 賣場落成 樣板間落成 3月 2月 4月 5日 18日 建立品牌 /產(chǎn)品認知 5月 推廣執(zhí)行計劃 時間 階段目標 工作內(nèi)容 現(xiàn)在 — 3月 25日 籌備 4. 建立完善的銷售系統(tǒng) 5 .明確物業(yè)服務內(nèi)容 6. 自有導視系統(tǒng)完成 7 .新的銷售資料完成 8. 確認大堂裝修標準 3月 26至 4月 2日 建立品