【正文】 建議書 目錄 區(qū)域?qū)傩苑治? 中高檔住宅 白領(lǐng)公寓 酒店式公寓 商住公寓 SWOT分析 SWOT分析 SWOT分析 重大轉(zhuǎn)機(jī) 產(chǎn)品力提升 形象力重塑 推廣力加強(qiáng) 傳播及創(chuàng)意表現(xiàn)策略 整合 產(chǎn)品改進(jìn)建議 產(chǎn)品定位 區(qū)域物業(yè)形態(tài)可行性分析 三好街 青年大街 文體路 文萃路 電臺(tái) 宗地屬性 宗地屬性 :沈陽第一個(gè)成熟的高檔商務(wù)區(qū) 交通 ： 毗鄰 沈陽的八車線景觀路 青年大街 ，是通往機(jī)場(chǎng)的必經(jīng)之路，交通順暢，隨著渾河橋的開通和渾南開發(fā)的步伐，交通樞紐的作用日益顯現(xiàn)，對(duì)全市具輻射效應(yīng)的交通網(wǎng)逐步形成 配套：教育、醫(yī)療及休閑購物環(huán)境極為便利，全市最好的相應(yīng)配套設(shè)施聚集于此 商務(wù)金融：以華新和萬豪為代表的頂級(jí)商務(wù)寫字樓和酒店，定位了濃郁的商業(yè)氛圍，形成穩(wěn)定高品味消費(fèi)人群，金廊工程的啟動(dòng)，更界定區(qū)域的高檔商務(wù)屬性 產(chǎn)業(yè)帶： 以三好街電子 IT產(chǎn)業(yè)為龍頭的科技產(chǎn)業(yè)帶，是全城及東三省電子表科技產(chǎn)品批零貿(mào)易中心 三好街 ：沈陽及東北 IT產(chǎn)業(yè)流通中心 三好街科、工、貿(mào)總產(chǎn)值 10年增長(zhǎng)了 30倍，納稅比例一直高居高新區(qū)總額的 70%以上 三好街 IT流通企業(yè)數(shù)量 10年來增長(zhǎng)了 10倍，占整個(gè)三好街企業(yè)數(shù)量的 77%， 98年以后增幅放緩，但仍不斷增加 近半數(shù)企業(yè)處于注冊(cè)資金在 20萬 — 30萬之間的成長(zhǎng)活躍期，所涉業(yè)務(wù)范疇遍及全國 經(jīng)營種類主要以辦公用品 /耗材、臺(tái)式機(jī) /服務(wù)器銷售維護(hù)、系統(tǒng)集成及網(wǎng)絡(luò)通訊、品牌代理、 DIY裝機(jī)、軟件 (開發(fā) )為主 02年是格局盤整的一年，渾南科技園對(duì)于三好街經(jīng)營產(chǎn)生隱性沖擊，至 03年局勢(shì)明朗，渾南科技園更傾向于軟件產(chǎn)品的研發(fā)，而三好街仍是批零貿(mào)易的中心和樞紐。區(qū)域聚集白領(lǐng) 7萬人，寫字樓 43座。與全城其他區(qū)域相比，總體上呈現(xiàn)產(chǎn)品形態(tài)豐富、項(xiàng)目數(shù)量多、規(guī)模小的特點(diǎn)。 就沈陽市場(chǎng)而言 ，單價(jià) 3500— 5000元 /平之間。但品牌的價(jià)值僅為判斷性價(jià)比的超值因素而非溢價(jià)因素。 ?追求新生活理念，認(rèn)同新事物。 ?與 150以下面積者的選擇區(qū)域性極強(qiáng)，主要來自項(xiàng)目周邊客戶，需求面積越大，越趨于在全市范圍內(nèi)作選擇。 ?沈陽市場(chǎng)除高檔項(xiàng)目河畔花園以精裝修交樓外，尚無其他純住宅項(xiàng)目成功運(yùn)作精裝修。 華新國際繼河畔花園后在沈陽開發(fā)的第二個(gè)超大型項(xiàng)目，其火爆旺銷亦是華新國際強(qiáng)大品牌號(hào)召力的有力驗(yàn)證。 ?中高檔住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)普遍較高，營造及挖掘產(chǎn)品差異化難度大。 產(chǎn)品特點(diǎn) 缺少園區(qū)的單棟高層住宅，精裝修交屋，不帶家電、家具。 價(jià)格 因多處于中央商務(wù)區(qū)的邊緣地帶，因此比照核心同區(qū)位同交屋標(biāo)準(zhǔn)的住宅（通常是高級(jí)商務(wù)公寓）價(jià)格略低 1015%。 ?產(chǎn)品特點(diǎn)： 典式或板式高層，擁有類公建式的豪華建筑立面和大堂，精裝修交屋，帶家電家具，真正做到提著行李箱就可以入住的齊全配臵，提供全天候的多功能商務(wù)服務(wù)設(shè)施（如傳真、復(fù)印、郵政等）和酒店式服務(wù)（如叫早、清潔、送餐、寄存等），是 Soho+酒店式公寓的組合體。 酒店式商務(wù)公寓是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市滿足外籍、異地中高收入人群租住需求的產(chǎn)品。 ?市場(chǎng)弱點(diǎn)： 后續(xù)服務(wù)管理成本高，受上市期間租房市場(chǎng)左右，而租房市場(chǎng)需求又受城市吸引外資環(huán)境的左右。 酒店內(nèi)設(shè)泳池、健身房免費(fèi)；用餐、洗衣等其他服務(wù)均又折扣。 售均價(jià) 8000元 /m2以上 騰龍國際公寓 太原街未來將臨香格里拉 4050 m2 5060 m2 6080 m2 100120 m2 萬 整體櫥柜，成套衛(wèi)浴，1000元 /平裝修標(biāo)準(zhǔn)。包括酒店式大堂，多語種翻譯、收發(fā)國內(nèi)外傳真，小時(shí)工服務(wù)，機(jī)場(chǎng)、車站接收服務(wù)，國際會(huì)議室，商務(wù)服務(wù)中心， 24小時(shí)電視監(jiān)控售65007000元 /m2 62006700元/ m2 本案不具備進(jìn)入白領(lǐng)公寓及酒店式商務(wù)公寓的條件 以上兩種物業(yè)形態(tài)的暢銷產(chǎn)品均集中在超小面積段 ，本案 現(xiàn)有產(chǎn)品為 150平大三房及 190平大四房，從建筑形式上不具備改造成超小面積公寓的條件 以上兩種物業(yè)形態(tài)均要求較高精裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是酒店式商務(wù)公寓，裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在千元以上，也就意味著在達(dá)成二次銷售前仍需大量資金投入，無形中增加了改建風(fēng)險(xiǎn) 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理及酒店式配套服務(wù)是支持此部分客層居住生活的必備軟件設(shè)施，本案開發(fā)商在此方面均無成熟經(jīng)驗(yàn)可以借鑒 白領(lǐng)公寓及酒店式商務(wù)公寓 SWOT分析 概念界定：商住公寓 ?位臵特點(diǎn)： 交通便利、靠近商業(yè)中心區(qū)（例如大西電子市場(chǎng) /中街 /太原街 /西塔等）或行業(yè)聚集區(qū)（海關(guān)附近 /三好街等）。 商務(wù)形象弱于寫字樓，并不會(huì)影響主流寫字樓的市場(chǎng)，搶奪的是中低檔寫字樓的客戶。戶型面積也較同區(qū)位寫字樓面積更小。 華利 5500 清水 211255 211255 貿(mào)易公司、南方服裝化妝品公司等 華都 4500 清水 171345 分散 電子 /教育業(yè) 云頂 5000 清水 133241 141以下 文萃路改造前商戶及民營 IT企業(yè) 太和 4800 清水 124273 124/190 廣告 /裝修公司 銀基經(jīng)緯 4700 清水 144/202 144 集團(tuán)抵賬客戶 當(dāng)代程式 5000 精裝修 3070 4060可打通 服裝 /服飾 /化妝品 /禮品等貿(mào)易代理業(yè)；投資客 點(diǎn)散量小，供需錯(cuò)位 ?沈陽市的商住市場(chǎng)起步較晚，從 00年底 01年初開始形成成熟的商住大廈產(chǎn)品形態(tài)， 01年底才有 “ 商住公寓 ” 的概念。 ?和平沈河兩區(qū) 60%項(xiàng)目年銷量在 ,最好項(xiàng)目艾特國際公寓銷售量為半年 。 ?因?yàn)樯套∈袌?chǎng)面向的客層對(duì)行業(yè)聚集的依賴性，因此項(xiàng)目區(qū)域性均極強(qiáng)，無跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)。商用客戶普遍對(duì)裝修交屋有旺盛需求，但目前市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目?jī)H占三成，說明沈陽商住市場(chǎng)處于起步期，發(fā)展商尚未把握消費(fèi)需求。 機(jī)會(huì)點(diǎn) ?因?qū)儆谧≌矘歉慕?xiàng)目，既有滯銷形象影響首批客層認(rèn)同 ?公用部分設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)較低，尚未達(dá)到商住公寓標(biāo)準(zhǔn) ?休閑娛樂配套均集中于會(huì)所內(nèi)，而會(huì)所面積過小，商住公寓所需服務(wù)不能齊全滿足 ?與競(jìng)品相較，區(qū)域位臵不占優(yōu)勢(shì)，且通路導(dǎo)視系統(tǒng)不健全，主力客層從三好街及青年大街均不能順暢到達(dá) 問題點(diǎn) ?公司缺少對(duì)商住產(chǎn)品維護(hù)能力，對(duì)相應(yīng)客層了解不足。 住 良好的性價(jià)比， 6080萬的總價(jià)款，使中高檔住宅 消費(fèi)人群進(jìn)入沈陽最成熟的高檔生活圈 五里河區(qū) 域成為可能。 3 HOUSE在沈陽最典范的高檔國際商務(wù)生活圈五里河內(nèi)，與沈陽市最高級(jí)的酒店、寫字間、住宅區(qū)同在一個(gè)區(qū)域。 A座二層原定的會(huì)所功能不變，在其滿足基本娛樂需要的前提下，另辟約 100平左右面積作為多功能會(huì)