【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?面積分割： 5平方米 100平方米 ?店鋪數(shù)量： 103戶 ?出租率： 100% ?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 20xx年底 ?項(xiàng)目定位：活潑 、 潮流 、 中低價(jià)位 ?輻射范圍：廣州市及周邊 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 30 ?業(yè)態(tài)分布 ?潮流飾品 、 服飾 、 鞋類(lèi) 、 餐飲等 ， 多為非知名品牌 ， 走低價(jià)路線 ， ?月租金均價(jià) 1500－ 2200 (元 /平方米 ) ?管理費(fèi) 50 (元 /平方米 /月 ) 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 ?消費(fèi)人群 廣州市 1218歲初中 、 高中學(xué)生為主 31 規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒 項(xiàng)目可借鑒的因素主要在于項(xiàng)目的精確定位，以全品項(xiàng)、特色潮流飾品、服裝，中低檔消費(fèi)的定位，得到廣州中學(xué)生階層的廣泛認(rèn)可。目前其旺鋪?zhàn)饨鹨炎飞咸旌映恰? 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 32 天河又一城 ?基本信息 ?地理位臵： 地鐵一號(hào)線體育西路站 ?占地面積： ?建筑面積： ?面積分割： 5平方米 100平方米 ?店鋪數(shù)量： 203戶 ?出租率： 98% ?開(kāi)業(yè)時(shí)間： 20xx年 5月 ?項(xiàng)目定位：年輕 、 時(shí)尚 、 中檔購(gòu)物 、 休閑 ?輻射范圍：廣州市及周邊 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 33 ?業(yè)態(tài)分布 ?潮流精品 、 服飾 、 鞋類(lèi) 、 餐飲等 ， 多為知名品牌 ， ?月租金均價(jià) 800－ 1500 (元 /平方米 ) ?管理費(fèi) 50 (元 /平方米 /月 ) 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 ?消費(fèi)人群 廣州市小白領(lǐng) 、 大學(xué)生 ， 區(qū)別于天河城的高級(jí)白領(lǐng)和流行前線的純學(xué)生 。 34 規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒 定位：年輕化的時(shí)尚潮流路線，“地面中高端，地下淘寶式”。活潑、時(shí)尚兼時(shí)髦的地位， 與天河城、廣百和維多利廣場(chǎng)等周邊商場(chǎng)形成區(qū)隔。 動(dòng)線：天河又一城開(kāi)通有 7個(gè)出入口，與天河城、廣百、購(gòu)物中心和維多利廣場(chǎng)、地鐵出口是連通在一起 ，充分整合客戶資源。 店面：裝修特色鮮明，時(shí)尚自在，很容易吸引顧客進(jìn)入瀏覽。貨品鮮艷，精細(xì)，可 愛(ài)，價(jià)格定位中低，對(duì)年輕女孩子頗具殺傷力。 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 35 182。 項(xiàng)目 SWOT分析 182。 項(xiàng)目定位 182。 客層定位 182。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 182。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位及研究 36 成熟商業(yè)圈 作為蘭州市成熟商圈之一，商業(yè)模式成熟，商業(yè)氛圍濃厚。地下商業(yè)街 的發(fā)展注入了新的活力。 相對(duì)規(guī)模 優(yōu)勢(shì) 商業(yè)體量 ㎡，是蘭州市較大的地下商業(yè)地產(chǎn)，大的規(guī)模和齊全的業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)便于營(yíng)造商業(yè)氣氛，具有快速集聚人氣的優(yōu)勢(shì)。 輻射潛力 道路系統(tǒng)，公交路網(wǎng)等交通便利的條件，項(xiàng)目有輻射整個(gè)蘭州市及蘭州以外的客流的基礎(chǔ)建設(shè)，商業(yè)潛力可以深度挖掘。 BRT 人流 蘭州首條 BRT年底通車(chē)，將為項(xiàng)目地下商業(yè)成功帶來(lái)制勝的人氣因素。 交通 項(xiàng)目所處位臵為蘭州市重要區(qū)域，連接蘭州市的各個(gè)區(qū)域及各大商圈交通便利。 規(guī)劃 政府規(guī)劃新的商貿(mào)核心區(qū)域，周邊未來(lái)商業(yè)氛圍和人氣將進(jìn)一步集聚。 格局設(shè)計(jì) 由廣州著名設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，商業(yè)街格局設(shè)計(jì)為吸引人流，增加購(gòu)物的趣味性增添了很多的亮點(diǎn)。 S優(yōu)勢(shì) (Strengths) 37 地下 空間 地下商業(yè)空間不是商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的主流產(chǎn)品，商業(yè)人流，商業(yè)規(guī)模都有一定的局限性。 假期 因?yàn)楫?dāng)?shù)厣倘οM(fèi)主力由周邊大學(xué)生支撐，每年寒暑假期商業(yè)氛圍驟然降低，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)造成影響。 地塊 條件 地塊形狀相對(duì)狹長(zhǎng)，空間的局限性，將限制了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的種類(lèi)與規(guī)模。 W劣勢(shì) (Weaknesses)： 38 市 場(chǎng) 市場(chǎng) 空白 蘭州沒(méi)有較具規(guī)?；蛴刑厣叵虏叫薪郑卷?xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。 本項(xiàng)目有條件從規(guī)模，業(yè)態(tài)組合中成為蘭州特色商業(yè)賣(mài)場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。 消費(fèi) 潛力 項(xiàng)目周邊大學(xué)、中學(xué)名校云集，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大型企業(yè)發(fā)展迅速，政府引導(dǎo)商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)不斷積聚，以上因素將在長(zhǎng)期內(nèi)支撐安寧區(qū)及本項(xiàng)目所在商圈消費(fèi)能力將持續(xù)不斷增強(qiáng)。 區(qū)域 前景 項(xiàng)目位于安寧區(qū)，安寧區(qū)是蘭州市規(guī)劃中未來(lái)的商貿(mào)文化中心，是蘭州市建規(guī)劃的一個(gè)核心區(qū)域，商業(yè)前景更是不可估量，項(xiàng)目所在商圈相對(duì)于其他商圈來(lái)說(shuō)，具有更大的發(fā)展空間與潛力。 增值 潛力 蘭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一直保持較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，城中板塊商業(yè)地產(chǎn)的均價(jià)，年成長(zhǎng)超過(guò) 10%。 政 策 商業(yè)規(guī)劃 本項(xiàng)目是蘭州市首條 BRT政府配套工程，具有一定政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì) 。 重點(diǎn)商業(yè)街 項(xiàng)目商圈是蘭州市重點(diǎn)商業(yè)發(fā)展區(qū)域。 O機(jī)會(huì) (Opportunities)： 39 市場(chǎng) 市場(chǎng) 體量 市場(chǎng)新推商業(yè)體量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。根據(jù)蘭州市政府的規(guī)劃，未來(lái)幾年要建立多個(gè)商業(yè)中心、擴(kuò)大，并建立很多的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)分流競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。 供需 失衡 從全國(guó)范圍看商業(yè)市場(chǎng)的累計(jì)供銷(xiāo)比是 3倍以上，反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷(xiāo)售的壓力最大。 投資 環(huán)境 歐美新一輪主權(quán)債務(wù)危機(jī)，誘發(fā)全球金融動(dòng)蕩，影響投資者信心。國(guó)內(nèi)通脹持續(xù)，利率緊縮，抑制大眾消費(fèi)。 政策 政府 政策 國(guó)家若干政策，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行各項(xiàng)調(diào)控，如限制商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，限制商業(yè)地產(chǎn)的分割銷(xiāo)售，返租等政策，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的帶來(lái)很大的負(fù)面影響。 T隱憂 (Threats): 40 利點(diǎn)發(fā)揮 ? 以項(xiàng)目交通條件，商業(yè)輻射具備的條件，項(xiàng)目所在商圈區(qū)位優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的支撐。 ? 通過(guò)業(yè)態(tài)、環(huán)境規(guī)劃，最大限度的引入人流。 ? 充分發(fā)揮地下街對(duì)蘭州商業(yè)市場(chǎng)的影響力。 ? 充分發(fā)揮 ，設(shè)計(jì)為國(guó)際性標(biāo)志建筑，城市商業(yè)亮點(diǎn)。 項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目 SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策 : 41 補(bǔ)缺應(yīng)對(duì) 以創(chuàng)意的建筑設(shè)計(jì)彌補(bǔ)項(xiàng)目條件的限制，吸引更多的商業(yè)人流，從建筑設(shè)計(jì)中凸現(xiàn)項(xiàng)目更多的亮點(diǎn)，成為國(guó)際性標(biāo)志建筑，城市商業(yè)觀光最大亮點(diǎn)。 ? 整體形象：設(shè)計(jì)為特色性地下商業(yè)街，于各地下出入口，標(biāo)示牌、公建設(shè)施，如：各形態(tài)恐龍、動(dòng)漫畫(huà)人物雕像或者較具創(chuàng)意的建筑形象。 ? 空間設(shè)計(jì)：融合光、影、水、綠色植物、視覺(jué)科學(xué)等元素，豐富地下狹長(zhǎng)空間。如：利用光影科學(xué)塑造太空及海底景象。利用水系結(jié)合光影設(shè)計(jì)水舞，水幕電影。 項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目 SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策 : 42 補(bǔ)缺應(yīng)對(duì) ? 從業(yè)態(tài)規(guī)劃中利用地下街狹長(zhǎng)空間合理的配臵業(yè)態(tài)，并豐富業(yè)態(tài)休閑，娛樂(lè)功能。如：室內(nèi)健身場(chǎng)、電玩游戲廳、攀巖、射擊場(chǎng)等。 ? 合理規(guī)劃設(shè)計(jì)每單位的商業(yè)面積，以較小面積及較低的總價(jià)，以符合消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。 項(xiàng)目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目 SWOT轉(zhuǎn)化及對(duì)策 : 43 182。 項(xiàng)目 SWOT分析 182。 項(xiàng)目定位 182。 客層定位 182。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 182。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位及研究 44 根據(jù)以上分析， 我們可以得出目前項(xiàng)目所擁有的一系列資源與優(yōu)勢(shì)， 但是如何能夠利用優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與劣勢(shì)， 創(chuàng)造一個(gè)不可復(fù)制的，轟動(dòng)性的商業(yè)街？ 45 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) [項(xiàng)目不可復(fù)制性定位基礎(chǔ)之一 ] 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1： 商圈白領(lǐng)和青年學(xué)生逐年增加，消費(fèi)潛力巨大，已構(gòu)成消費(fèi)市場(chǎng)的重要組成部分。 機(jī)會(huì)點(diǎn) 2： 蘭州市區(qū)尤其是周邊地區(qū)的消費(fèi)潛力巨大，尚待近一步挖掘。 46 產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn) [項(xiàng)目不可復(fù)制性定位基礎(chǔ)之三 ] 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1： 產(chǎn)品規(guī)劃具有一定的創(chuàng)新性，并仍然處于初步規(guī)劃階段，有能力利用打造標(biāo)志性產(chǎn)品創(chuàng)造商業(yè)街的價(jià)值。 機(jī)會(huì)點(diǎn) 2： “亮點(diǎn)”商業(yè)項(xiàng)目的條件，并易于強(qiáng)化其價(jià)值。 47 市場(chǎng)定位 +產(chǎn)品定位 潮流、時(shí)尚市場(chǎng)潛力巨大 項(xiàng)目定位 潮流 、 時(shí)尚 、 精品 、 平價(jià) 打造地標(biāo)性的產(chǎn)品 市場(chǎng)定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位歸結(jié)： 安寧區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)不是本項(xiàng)目的唯一的目標(biāo)市場(chǎng) ， 打造輻射蘭州市的特色化商業(yè)街 。 48 費(fèi)家營(yíng)十字地下商業(yè)街 —— 顛覆歷史的蘭州首個(gè)潮人商業(yè)街。 項(xiàng)目打造潮人商業(yè)街的幾個(gè)著手點(diǎn)： A 項(xiàng)目本身的顛覆性主題特色，吸