【文章內(nèi)容簡介】 ?面積分割： 5平方米 100平方米 ?店鋪數(shù)量： 103戶 ?出租率： 100% ?開業(yè)時間： 20xx年底 ?項目定位：活潑 、 潮流 、 中低價位 ?輻射范圍：廣州市及周邊 廣州市商業(yè)個案分析 30 ?業(yè)態(tài)分布 ?潮流飾品 、 服飾 、 鞋類 、 餐飲等 ， 多為非知名品牌 ， 走低價路線 ， ?月租金均價 1500－ 2200 (元 /平方米 ) ?管理費 50 (元 /平方米 /月 ) 廣州市商業(yè)個案分析 ?消費人群 廣州市 1218歲初中 、 高中學生為主 31 規(guī)劃亮點及項目借鑒 項目可借鑒的因素主要在于項目的精確定位，以全品項、特色潮流飾品、服裝，中低檔消費的定位，得到廣州中學生階層的廣泛認可。目前其旺鋪租金已追上天河城。 廣州市商業(yè)個案分析 32 天河又一城 ?基本信息 ?地理位臵： 地鐵一號線體育西路站 ?占地面積： ?建筑面積： ?面積分割： 5平方米 100平方米 ?店鋪數(shù)量： 203戶 ?出租率： 98% ?開業(yè)時間： 20xx年 5月 ?項目定位：年輕 、 時尚 、 中檔購物 、 休閑 ?輻射范圍：廣州市及周邊 廣州市商業(yè)個案分析 33 ?業(yè)態(tài)分布 ?潮流精品 、 服飾 、 鞋類 、 餐飲等 ， 多為知名品牌 ， ?月租金均價 800－ 1500 (元 /平方米 ) ?管理費 50 (元 /平方米 /月 ) 廣州市商業(yè)個案分析 ?消費人群 廣州市小白領 、 大學生 ， 區(qū)別于天河城的高級白領和流行前線的純學生 。 34 規(guī)劃亮點及項目借鑒 定位：年輕化的時尚潮流路線，“地面中高端，地下淘寶式”?；顫姟r尚兼時髦的地位， 與天河城、廣百和維多利廣場等周邊商場形成區(qū)隔。 動線：天河又一城開通有 7個出入口，與天河城、廣百、購物中心和維多利廣場、地鐵出口是連通在一起 ，充分整合客戶資源。 店面：裝修特色鮮明，時尚自在，很容易吸引顧客進入瀏覽。貨品鮮艷，精細，可 愛，價格定位中低，對年輕女孩子頗具殺傷力。 廣州市商業(yè)個案分析 35 182。 項目 SWOT分析 182。 項目定位 182。 客層定位 182。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 182。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項目定位及研究 36 成熟商業(yè)圈 作為蘭州市成熟商圈之一，商業(yè)模式成熟，商業(yè)氛圍濃厚。地下商業(yè)街 的發(fā)展注入了新的活力。 相對規(guī)模 優(yōu)勢 商業(yè)體量 ㎡，是蘭州市較大的地下商業(yè)地產(chǎn)，大的規(guī)模和齊全的業(yè)態(tài)規(guī)劃設計便于營造商業(yè)氣氛，具有快速集聚人氣的優(yōu)勢。 輻射潛力 道路系統(tǒng)，公交路網(wǎng)等交通便利的條件，項目有輻射整個蘭州市及蘭州以外的客流的基礎建設，商業(yè)潛力可以深度挖掘。 BRT 人流 蘭州首條 BRT年底通車，將為項目地下商業(yè)成功帶來制勝的人氣因素。 交通 項目所處位臵為蘭州市重要區(qū)域，連接蘭州市的各個區(qū)域及各大商圈交通便利。 規(guī)劃 政府規(guī)劃新的商貿(mào)核心區(qū)域，周邊未來商業(yè)氛圍和人氣將進一步集聚。 格局設計 由廣州著名設計院設計，商業(yè)街格局設計為吸引人流，增加購物的趣味性增添了很多的亮點。 S優(yōu)勢 (Strengths) 37 地下 空間 地下商業(yè)空間不是商業(yè)賣場的主流產(chǎn)品，商業(yè)人流，商業(yè)規(guī)模都有一定的局限性。 假期 因為當?shù)厣倘οM主力由周邊大學生支撐，每年寒暑假期商業(yè)氛圍驟然降低，對商場運營造成影響。 地塊 條件 地塊形狀相對狹長，空間的局限性，將限制了經(jīng)營業(yè)態(tài)的種類與規(guī)模。 W劣勢 (Weaknesses)： 38 市 場 市場 空白 蘭州沒有較具規(guī)模或有特色地下步行街，本項目具有后發(fā)優(yōu)勢。 本項目有條件從規(guī)模，業(yè)態(tài)組合中成為蘭州特色商業(yè)賣場的領導者。 消費 潛力 項目周邊大學、中學名校云集，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大型企業(yè)發(fā)展迅速，政府引導商貿(mào)、文化產(chǎn)業(yè)不斷積聚，以上因素將在長期內(nèi)支撐安寧區(qū)及本項目所在商圈消費能力將持續(xù)不斷增強。 區(qū)域 前景 項目位于安寧區(qū)，安寧區(qū)是蘭州市規(guī)劃中未來的商貿(mào)文化中心，是蘭州市建規(guī)劃的一個核心區(qū)域，商業(yè)前景更是不可估量，項目所在商圈相對于其他商圈來說，具有更大的發(fā)展空間與潛力。 增值 潛力 蘭州商業(yè)地產(chǎn)的價格一直保持較高的增長態(tài)勢，城中板塊商業(yè)地產(chǎn)的均價，年成長超過 10%。 政 策 商業(yè)規(guī)劃 本項目是蘭州市首條 BRT政府配套工程，具有一定政策引導優(yōu)勢 。 重點商業(yè)街 項目商圈是蘭州市重點商業(yè)發(fā)展區(qū)域。 O機會 (Opportunities)： 39 市場 市場 體量 市場新推商業(yè)體量偏大，競爭激烈。根據(jù)蘭州市政府的規(guī)劃，未來幾年要建立多個商業(yè)中心、擴大，并建立很多的商業(yè)網(wǎng)點，未來市場分流競爭將十分激烈。 供需 失衡 從全國范圍看商業(yè)市場的累計供銷比是 3倍以上，反映了城中區(qū)域商業(yè)用房銷售的壓力最大。 投資 環(huán)境 歐美新一輪主權債務危機，誘發(fā)全球金融動蕩，影響投資者信心。國內(nèi)通脹持續(xù)，利率緊縮，抑制大眾消費。 政策 政府 政策 國家若干政策，對商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)進行各項調(diào)控，如限制商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款，限制商業(yè)地產(chǎn)的分割銷售，返租等政策，對商業(yè)地產(chǎn)的帶來很大的負面影響。 T隱憂 (Threats): 40 利點發(fā)揮 ? 以項目交通條件，商業(yè)輻射具備的條件，項目所在商圈區(qū)位優(yōu)勢作為項目未來發(fā)展的支撐。 ? 通過業(yè)態(tài)、環(huán)境規(guī)劃，最大限度的引入人流。 ? 充分發(fā)揮地下街對蘭州商業(yè)市場的影響力。 ? 充分發(fā)揮 ，設計為國際性標志建筑，城市商業(yè)亮點。 項目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項目 SWOT轉(zhuǎn)化及對策 : 41 補缺應對 以創(chuàng)意的建筑設計彌補項目條件的限制，吸引更多的商業(yè)人流，從建筑設計中凸現(xiàn)項目更多的亮點，成為國際性標志建筑，城市商業(yè)觀光最大亮點。 ? 整體形象：設計為特色性地下商業(yè)街，于各地下出入口，標示牌、公建設施，如：各形態(tài)恐龍、動漫畫人物雕像或者較具創(chuàng)意的建筑形象。 ? 空間設計：融合光、影、水、綠色植物、視覺科學等元素，豐富地下狹長空間。如：利用光影科學塑造太空及海底景象。利用水系結(jié)合光影設計水舞，水幕電影。 項目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項目 SWOT轉(zhuǎn)化及對策 : 42 補缺應對 ? 從業(yè)態(tài)規(guī)劃中利用地下街狹長空間合理的配臵業(yè)態(tài)，并豐富業(yè)態(tài)休閑，娛樂功能。如：室內(nèi)健身場、電玩游戲廳、攀巖、射擊場等。 ? 合理規(guī)劃設計每單位的商業(yè)面積，以較小面積及較低的總價，以符合消費者的經(jīng)濟負擔。 項目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項目 SWOT轉(zhuǎn)化及對策 : 43 182。 項目 SWOT分析 182。 項目定位 182。 客層定位 182。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 182。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項目定位及研究 44 根據(jù)以上分析， 我們可以得出目前項目所擁有的一系列資源與優(yōu)勢， 但是如何能夠利用優(yōu)勢與機會， 規(guī)避風險與劣勢， 創(chuàng)造一個不可復制的，轟動性的商業(yè)街？ 45 市場機會點 [項目不可復制性定位基礎之一 ] 機會點 1： 商圈白領和青年學生逐年增加，消費潛力巨大，已構成消費市場的重要組成部分。 機會點 2： 蘭州市區(qū)尤其是周邊地區(qū)的消費潛力巨大，尚待近一步挖掘。 46 產(chǎn)品機會點 [項目不可復制性定位基礎之三 ] 機會點 1： 產(chǎn)品規(guī)劃具有一定的創(chuàng)新性，并仍然處于初步規(guī)劃階段，有能力利用打造標志性產(chǎn)品創(chuàng)造商業(yè)街的價值。 機會點 2： “亮點”商業(yè)項目的條件，并易于強化其價值。 47 市場定位 +產(chǎn)品定位 潮流、時尚市場潛力巨大 項目定位 潮流 、 時尚 、 精品 、 平價 打造地標性的產(chǎn)品 市場定位 產(chǎn)品定位 項目定位歸結(jié)： 安寧區(qū)消費市場不是本項目的唯一的目標市場 ， 打造輻射蘭州市的特色化商業(yè)街 。 48 費家營十字地下商業(yè)街 —— 顛覆歷史的蘭州首個潮人商業(yè)街。 項目打造潮人商業(yè)街的幾個著手點： A 項目本身的顛覆性主題特色，吸