【正文】 ：湯尼英蓋、思妍麗 北京市商業(yè)個案分析 業(yè)態(tài)分布情況 12 ?消費客群 天空大道： 由于樓層較高 ， 到達該層的游客較少 ， 故業(yè)態(tài)主要為銀行 、 美容院 、高級餐廳及少量高級品牌服飾店等服務性業(yè)態(tài) ， 消費對象主要為王府井周邊的白領階層及外籍工作人員 ， 年齡在 25歲 50歲之間 首層： 入駐商戶多為國際一線品牌 ， 故消費對象為來自北京市乃至國內(nèi)外顧客具有一定經(jīng)濟實力 ， 對于品牌知名度要求較高的中青年階層 ， 年齡層次在 25歲以上 。第二種是“純地下 商場” ，第三種是傳統(tǒng)購物中心地下層部分，有產(chǎn)權，特點是與購物中 心的地面物業(yè)互補、協(xié)調(diào)發(fā)展。 選 址 一、項目概況 本項目 4 國內(nèi)地下商業(yè)項目案例調(diào)研 182。建筑面積 平方米。第一種是“防空洞”改造而來的地下商業(yè)街 ，其特點是沒有產(chǎn) 權，過道式物業(yè)，物業(yè)開發(fā)者一般要與政府簽訂長期的經(jīng)營合約，制勝 的要點在于“如何將隨意性消費轉變?yōu)槟康男韵M” 。 東方新天地天空大道業(yè)態(tài)比例 , 銀行/ 服務/ 其他,45% , 娛樂/ 影音, 1 4 % , 酒店/ 餐廳, 1 8 % , 服裝,14% , 個人護理/ 美容, 9 % 北京市商業(yè)個案分析 本項目劃分為五大區(qū)及天空大道，各組團特征鮮明、聯(lián)系密切 廣州滔略策劃 廣州滔略策劃 11 ?東方新天地品牌展示 層數(shù) 品牌定位 品牌展示 首層 國際一線及知名品牌 珠寶鐘表眼鏡：勞力士、 tiffany 寶柏 歐米笳、萬國表 tigoni 江詩丹頓 瑞士梅花表 服裝： bubbery、紀梵希、 kenzo、馬克華菲、切瑞蒂、寶姿、東北虎皮草、 pierre mantoux、派、 kentamp。 上海市商業(yè)個案分析 租金水平較高，特設的商業(yè)業(yè)態(tài)組合可以吸引更多的消費客群 23 玫瑰坊 ?基礎信息 地理位臵：中山公園地鐵站附近 ,軌道交通二號線與三號線換乘中心地區(qū) ,在其兩頭有地鐵二號線的 2號 、 4號出口； 占地面積： 建筑面積：總建 ， 商業(yè) 面積分割： 1050平米 租戶數(shù)量： 324戶 出租率： 85% 開業(yè)時間： 20xx年 5月 項目定位： 時尚流行飾品 輻射范圍：活動范圍集中在上海市西片的消費者 ， 對于整 個上海市輻射力較弱 上海市商業(yè)個案分析 24 ?產(chǎn)品規(guī)劃 ， 鋪面可得到全方位展示 ， 杜絕死角 ， 可在一定程度上提升租金 。 中山公園周邊居民少 ， 就地消費少 。 通過經(jīng)過綠化的室外臺階可到達二層，易達性十分明顯，也使得二層的商鋪能夠完整展現(xiàn)，降低了一層、二層租金差。 店面：裝修特色鮮明，時尚自在，很容易吸引顧客進入瀏覽。地下商業(yè)街 的發(fā)展注入了新的活力。 假期 因為當?shù)厣倘οM主力由周邊大學生支撐，每年寒暑假期商業(yè)氛圍驟然降低，對商場運營造成影響。 重點商業(yè)街 項目商圈是蘭州市重點商業(yè)發(fā)展區(qū)域。 ? 通過業(yè)態(tài)、環(huán)境規(guī)劃，最大限度的引入人流。 項目定位思考及發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項目 SWOT轉化及對策 : 42 補缺應對 ? 從業(yè)態(tài)規(guī)劃中利用地下街狹長空間合理的配臵業(yè)態(tài)，并豐富業(yè)態(tài)休閑，娛樂功能。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項目定位及研究 44 根據(jù)以上分析， 我們可以得出目前項目所擁有的一系列資源與優(yōu)勢， 但是如何能夠利用優(yōu)勢與機會， 規(guī)避風險與劣勢， 創(chuàng)造一個不可復制的，轟動性的商業(yè)街？ 45 市場機會點 [項目不可復制性定位基礎之一 ] 機會點 1： 商圈白領和青年學生逐年增加，消費潛力巨大，已構成消費市場的重要組成部分。 B 充分利用項目周邊的交通資源，引入客流 。 50 潮人淘寶 互動 購物 娛樂 休閑 蘭州地標性潮流商業(yè)街 1個核心 3大功能 5大主張 費家營地下商業(yè)街 健康娛樂 新穎 活潑 豐富 自然生態(tài) 項目目標即項目核心： 建力蘭州地標性的商業(yè)街。蘭州新城市廣場，就利用娛樂設施（引進奇樂兒和游戲廳）的成功運作，使商場在開業(yè)一年多的時間內(nèi)創(chuàng)造了不菲的業(yè)績。 項目 SWOT分析 182。 b年齡層次： 目前以年輕消費群體為主，并逐步向全面的消費年齡層過度。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項目定位及研究 三、 項目定位 58 廣場設計 ?在地下商業(yè)街內(nèi)部，設臵了若干個專業(yè)區(qū)，如美食城、便服城、時尚城等，以及若干個廣場，如水景廣場、藝術廣場、燈光廣場、藝術畫廊等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間。 ?淡雅的色彩，尤其是綠色，減輕地下逛街人群的視覺壓力，不再覺得地下空間的壓抑與沉悶，同時也減輕了長時間行走的疲勞感。 休憩場所咯用利用光、水、植物等創(chuàng)造藝術空間效果。 正確的租金策略 ， 至關重要 。 ?如果一個商場經(jīng)營散戶的年總營業(yè)額為 10億 ， 那么 ， 該商業(yè)中心一年的租金收入可達 1億 ， 這是指導商場租金收入的參考性標準 。 招商步驟 73 ?主力商戶優(yōu)先招商 ?品牌商戶帶動招商 ?廣告招商 ?定向招商 ?委托招商 ?優(yōu)惠招商 ?業(yè)態(tài)設計先行 ， 準確 、 差異化的業(yè)態(tài)定位 ?為客戶度身訂做開店全面解決方案 ?人員 、 媒體 、 大型主題活動立體化 整合宣傳推廣策略 ?招商進度 、 質(zhì)量 、 費用統(tǒng)一控制 招商策略 74 ?在項目進入市場的前期： 重點訴求對象是品牌經(jīng)營者 ， 廣告訴求主要是把大量的項目優(yōu)勢信息傳達給他們 。 ?招商策劃的程序 確立目標 廣泛搜集各方面資料 制定招商方案 比較選擇各類方案 方案的實施 方案實施后的跟蹤和反饋 招商洽談 招商流程 79 提案說明 ?由于時間倉促 ， 未作詳細市調(diào) ， 本提案只是針對項目主要發(fā)展方向定位的框架性分析 。 五、 滔略簡介 81 聯(lián)系滔略 廣州滔略企業(yè)管理有限公司 全國統(tǒng)一服務熱線： 4006806965 電話： 02087207083 87283648 66622121 傳真： 02087283648 24小時值班手機： 18903015695 網(wǎng)址： 郵箱： ： 2275892492 2645038112 地址：廣州市白云區(qū)京溪路 201號云景商務大廈 5層 郵編： 510515 82 謝 謝