【正文】 ?招商策劃的程序 確立目標(biāo) 廣泛搜集各方面資料 制定招商方案 比較選擇各類方案 方案的實(shí)施 方案實(shí)施后的跟蹤和反饋 招商洽談 招商流程 79 提案說明 ?由于時(shí)間倉促 ， 未作詳細(xì)市調(diào) ， 本提案只是針對(duì)項(xiàng)目主要發(fā)展方向定位的框架性分析 。 ?如果一個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營散戶的年總營業(yè)額為 10億 ， 那么 ， 該商業(yè)中心一年的租金收入可達(dá) 1億 ， 這是指導(dǎo)商場(chǎng)租金收入的參考性標(biāo)準(zhǔn) 。 休憩場(chǎng)所咯用利用光、水、植物等創(chuàng)造藝術(shù)空間效果。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位及研究 三、 項(xiàng)目定位 58 廣場(chǎng)設(shè)計(jì) ?在地下商業(yè)街內(nèi)部，設(shè)臵了若干個(gè)專業(yè)區(qū)，如美食城、便服城、時(shí)尚城等，以及若干個(gè)廣場(chǎng)，如水景廣場(chǎng)、藝術(shù)廣場(chǎng)、燈光廣場(chǎng)、藝術(shù)畫廊等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間。 項(xiàng)目 SWOT分析 182。 50 潮人淘寶 互動(dòng) 購物 娛樂 休閑 蘭州地標(biāo)性潮流商業(yè)街 1個(gè)核心 3大功能 5大主張 費(fèi)家營地下商業(yè)街 健康娛樂 新穎 活潑 豐富 自然生態(tài) 項(xiàng)目目標(biāo)即項(xiàng)目核心： 建力蘭州地標(biāo)性的商業(yè)街。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位及研究 44 根據(jù)以上分析， 我們可以得出目前項(xiàng)目所擁有的一系列資源與優(yōu)勢(shì)， 但是如何能夠利用優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)， 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)與劣勢(shì)， 創(chuàng)造一個(gè)不可復(fù)制的，轟動(dòng)性的商業(yè)街？ 45 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) [項(xiàng)目不可復(fù)制性定位基礎(chǔ)之一 ] 機(jī)會(huì)點(diǎn) 1： 商圈白領(lǐng)和青年學(xué)生逐年增加，消費(fèi)潛力巨大，已構(gòu)成消費(fèi)市場(chǎng)的重要組成部分。 ? 通過業(yè)態(tài)、環(huán)境規(guī)劃，最大限度的引入人流。 假期 因?yàn)楫?dāng)?shù)厣倘οM(fèi)主力由周邊大學(xué)生支撐，每年寒暑假期商業(yè)氛圍驟然降低，對(duì)商場(chǎng)運(yùn)營造成影響。 店面：裝修特色鮮明，時(shí)尚自在，很容易吸引顧客進(jìn)入瀏覽。 中山公園周邊居民少 ， 就地消費(fèi)少 。 東方新天地天空大道業(yè)態(tài)比例 , 銀行/ 服務(wù)/ 其他,45% , 娛樂/ 影音, 1 4 % , 酒店/ 餐廳, 1 8 % , 服裝,14% , 個(gè)人護(hù)理/ 美容, 9 % 北京市商業(yè)個(gè)案分析 本項(xiàng)目劃分為五大區(qū)及天空大道，各組團(tuán)特征鮮明、聯(lián)系密切 廣州滔略策劃 廣州滔略策劃 11 ?東方新天地品牌展示 層數(shù) 品牌定位 品牌展示 首層 國際一線及知名品牌 珠寶鐘表眼鏡：勞力士、 tiffany 寶柏 歐米笳、萬國表 tigoni 江詩丹頓 瑞士梅花表 服裝： bubbery、紀(jì)梵希、 kenzo、馬克華菲、切瑞蒂、寶姿、東北虎皮草、 pierre mantoux、派、 kentamp。建筑面積 平方米。第二種是“純地下 商場(chǎng)” ，第三種是傳統(tǒng)購物中心地下層部分，有產(chǎn)權(quán)，特點(diǎn)是與購物中 心的地面物業(yè)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展。 “ 街 ” 的創(chuàng)意 ， 把地下兩層 、 地面兩層的空間以一道長長的斜坡相連 ， 實(shí)現(xiàn) “ 街 ” 的形式 。 注重建筑細(xì)節(jié)，每個(gè)店鋪的門頭裝修與整個(gè)廣場(chǎng)的建筑風(fēng)格十分契合。 相對(duì)規(guī)模 優(yōu)勢(shì) 商業(yè)體量 ㎡，是蘭州市較大的地下商業(yè)地產(chǎn)，大的規(guī)模和齊全的業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)便于營造商業(yè)氣氛，具有快速集聚人氣的優(yōu)勢(shì)。 O機(jī)會(huì) (Opportunities)： 39 市場(chǎng) 市場(chǎng) 體量 市場(chǎng)新推商業(yè)體量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。如：室內(nèi)健身場(chǎng)、電玩游戲廳、攀巖、射擊場(chǎng)等。包括各大高校、汽車站等，建立新的交通宣傳體系，引入客流。 互動(dòng)娛樂中心 —— 健康、互動(dòng)、體驗(yàn)。就目前商圈消費(fèi)群體分析 ,總體年齡趨向年輕化 ,2025歲為主 ,其次是 2530歲 ,4555歲最少 . c職業(yè)構(gòu)成： 以大學(xué)生，年輕白領(lǐng)，已經(jīng)本區(qū)域內(nèi)中高收入群體為主，公務(wù)員、效益好的單位員工、私營業(yè)主等。 購物區(qū)的設(shè)計(jì)可利用頂部鏡面增加亮度和空間感。 任何商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都想得到最佳的投資回報(bào) ，最早收回成本 ， 獲得利潤 。 而客戶信心的建立 ， 一種重要的途徑就是項(xiàng)目推廣的信息傳達(dá) 。 定期組織各種招商和商業(yè)活動(dòng) 。 開業(yè)前 ， 有必要運(yùn)用各種廣告媒體進(jìn)行較大幅度的廣告宣傳造勢(shì)活動(dòng) ， 以樹立商業(yè)物業(yè)的知名度 。 招商目標(biāo)及招商策略 招商策略 四、 項(xiàng)目招商推廣 68 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與開發(fā)商品牌雙贏：創(chuàng)造最佳投資收益率 營銷目標(biāo) 69 短期內(nèi)產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，制造稀缺商業(yè)氛圍， 將顛覆式商業(yè)推廣至極致，在開業(yè)前招商量達(dá)到 80% 招商目標(biāo) 70 租金的制定方法 租金的制定標(biāo)準(zhǔn) 放水養(yǎng)魚理論的運(yùn)用 招商定價(jià) 策略 招商定價(jià)策略 71 ?放水養(yǎng)魚理論的商業(yè)實(shí)踐 商業(yè)的定價(jià)牽一發(fā)而動(dòng)全身 。 ?購物街道上設(shè)臵可供行人休息的座椅，更加的人性化。 租賃商鋪目標(biāo)群分析 56 a區(qū)域來源： 以蘭州本地客群為主，外地游客也將會(huì)成為一個(gè)很大的消費(fèi)群體，伴隨著項(xiàng)目品牌的不斷成熟，這個(gè)比例將會(huì)有很大程度的增加。 52 在現(xiàn)代的商業(yè)經(jīng)營中，娛樂設(shè)施已經(jīng)成為一個(gè)重要的盈利點(diǎn)與人氣吸引點(diǎn)，正因?yàn)槿绱耍芏喑晒Φ腟HOPPINGMALL和商業(yè)街都不惜花大力氣在娛樂設(shè)施的建設(shè)與引進(jìn)上，例如：香港太古城中心真雪溜冰場(chǎng)、廣州萬國廣場(chǎng)設(shè)計(jì)于中廳的攀巖壁等都是利用娛樂設(shè)施帶動(dòng)消費(fèi)人氣的最好例子。 利用水、光和影、生態(tài)等在規(guī)劃及主題上來建立項(xiàng)目的顛覆性特色，造成轟動(dòng)性的市場(chǎng)效果。利用水系結(jié)合光影設(shè)計(jì)水舞，水幕電影。 政 策 商業(yè)規(guī)劃 本項(xiàng)目是蘭州市首條 BRT政府配套工程，具有一定政策引導(dǎo)優(yōu)勢(shì) 。 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位及研究 36 成熟商業(yè)圈 作為蘭州市成熟商圈之一，商業(yè)模式成熟，商業(yè)氛圍濃厚。 ?產(chǎn)品規(guī)劃 廣場(chǎng)以塊狀規(guī)劃 ， 共 22個(gè)建筑體塊 ， 以購物 、 美食 、 休閑 、 娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個(gè)主題廣場(chǎng)融為一體 上海市商業(yè)個(gè)案分析 ?消費(fèi)人群 浦東區(qū)中高收入居民 、 于浦東工作 、 生活的外籍人士 ， 年齡層分布平均 28 規(guī)劃亮點(diǎn)及項(xiàng)目借鑒 藝術(shù)地產(chǎn)的定位使其建筑與浦東這一新興發(fā)展的地區(qū)相得益彰，也提升了整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品位，建筑風(fēng)格簡約現(xiàn)代而又能與高雅藝術(shù)完美結(jié)合，使之國際一線餐飲品牌入駐。 特色商業(yè)業(yè)態(tài)吸引消費(fèi) 。地下商場(chǎng)可以分為三 種形式 。 調(diào)研背景 182。 地鐵層 ：入駐品牌多為年輕人所喜好的流行品牌 ， 故消費(fèi)對(duì)象多來自年輕一族 ，年齡在 2535歲之間 ， 緊跟時(shí)尚潮流 ， 風(fēng)格多變 。 /天 ， 而徐家匯地鐵站是 31萬人 /天 ， 二者幾乎相當(dāng) ， 但是 由于地面上大型商場(chǎng)較少 ， 故難以形成商圈互補(bǔ)效應(yīng) ， 導(dǎo)致地下滯留人群稀少 。 廣州市商業(yè)個(gè)案分析 35 182。 W劣勢(shì) (Weaknesses)： 38 市 場(chǎng) 市場(chǎng) 空白 蘭州沒有較具規(guī)模或有特色地下步行街，本項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。