蘇州新區(qū)項目提案報告項目分析(編輯修改稿)
2025-04-19 12:12 本頁面
【文章內容簡介】 186167%4室2廳3衛(wèi)30%291%5室2廳3衛(wèi)6%42%復式146%42104%合計21181576614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從套型供應結構來看，供應市場的主要房型為三房兩廳兩衛(wèi)，%，其次為四室兩廳兩衛(wèi)，%，這兩戶型也是市場需求強勁的房型，兩者比率之和為79%，說明新區(qū)的房型供應市場整體來說比較科學，這也是新區(qū)樓盤“暢銷”的一個很大的原因?！駨匿N售率來看，三房兩廳兩衛(wèi)以下的套型全部售完，這部分套型由于面積小，受單價影響小，所以市場去化非常迅速，一般來說，在一開盤便被一搶而空。三房兩廳兩衛(wèi)和四房兩廳兩衛(wèi)的去化情況也比較好，%，%，主要是這兩種套型能滿足了換房族的需求，功能分割相對完善，居住舒適度比較高，市場去化率高、快也在情理之中?！裰档米⒁獾氖菑褪教仔偷氖袌鋈セ?，該種形式的套型一般來說去化都比較慢，目前處于尾盤的幾個樓盤銷售的基本都是剩余的復式套型。房型面積供應、去化分析面積區(qū)間套數比率累計比率去化套數剩余套數銷售率90m2以下112%%1120100%90110m246%%460100%110130m2212%%210299%130150m2927%%76915883%150m2以上883%100%429454%合計2180/——1566614%備注金河雅苑、清水園、尚層建筑、和風雅苑未列入統(tǒng)計（資料來源：安信策劃研展部）●從房型面積供應區(qū)間分析來看，新區(qū)市場供應的房型的面積大致以150平米為界，%，%，二者比例6：.4，%，說明市場房型的供應結構失調，大面積的房型供應比例太大，這也是蘇州整個大市場的一個明顯的供應特征?！翊髴粜透呖們r的房型給銷售帶來了巨大的壓力，目前新區(qū)市場在售的剩余套型的面積基本上都集中在130平米以上，總價都在60萬以上?！駨慕^大部分案場反饋來的信息都是新區(qū)在售住宅55萬已經成為一道“檻”，小于這個總價的房子去化很快，而大于這個總價的房子銷售壓力明顯，且壓力越來越大，值得注意的，由于購房者對未來市場的預期等原因，55萬這一總價承受能力還在不斷的下降（5月份之前的市民總價承受在60萬左右，而5月份后慢慢的將到了目前的55萬左右，且還有下降的趨勢）。價格分析從上圖可以看出，目前新區(qū)獅山路兩側由于住宅用地珍稀，土地取得成本較高等因素，目前均價都在50005500元/平米之間，且這一價格隨著用地的越來越少，該沿線的住宅價格還將提升。何山路和塔園路附近的樓盤由于交通這一主要因素的影響，目前價格還處于4500元/平米。其它區(qū)域的價格基本上也在4500以上。配套分析案名區(qū)內配套大地之歌網球廠、兒童娛樂設施、凈水入戶灝景天下運動會所+休閑會所和風雅苑15000平的綜合會所+酒店式配套吳宮麗都會所、游泳池新港名城花園2個會所、壁球、籃球運盛美之苑會所、游泳池、網球廠等尚層建筑無配套、景觀這2個影響樓盤綜合競爭力的重要質素，在一定程度上越來越成為購房者要權衡考慮的重點，從新區(qū)的幾個樓盤來看，都進行了景觀和配套的設計，且景觀和配套也日益趨于同質化，也說明了購房者和開發(fā)商在經過3年“火爆”樓市的錘煉，都比較理性。 新區(qū)2004年公開的小高層、高層樓盤匯總表（一）案名房型戶數面積比率銷售率銷售套數剩余套數開盤日期大地之歌2室2廳1衛(wèi)4692%100%4603室2廳2衛(wèi)46122%95%44294146%40%3757頂層復式6%00610%00106/%006小計208/100%61%12781灝景天下3室2廳2衛(wèi)32488%%1441804室2廳2衛(wèi)247%%222頂層復式182502905%0018小計366/100%40%146220和風雅苑第一批2室2廳1衛(wèi)629511142%0062/2室半2廳1衛(wèi)1411011910%00143室2廳2衛(wèi)5012514134%0050頂層復式
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