中庚福清地塊市場報(bào)告正(編輯修改稿)
2025-04-19 04:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （不含地下室）可售住宅面積180000㎡可售商業(yè)面積20000㎡建筑密度≤26％綠地率不低于30%二、客戶群體分析市場客戶群體年齡分布：目前福清市場客戶群體年齡為2545歲。其中2530年齡段是城區(qū)居民或海外務(wù)工人員，3045歲年齡段為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶群和海外僑胞或海外工作人員，這一年齡段的客戶群體是目前福清市場主力年齡段客戶群體。福清市是福建省著名的僑鄉(xiāng)，有著70萬左右的海外僑胞和赴外工作人員，尤為龍?zhí)?、高山、三山等地人均收入水平較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，因此這部份海外工作人員成為福清房地產(chǎn)主要客戶群體。周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民則成為福清市場第二大區(qū)域客戶來源。據(jù)對(duì)幾個(gè)在售項(xiàng)目的客源分析得出本項(xiàng)目主要客戶群將分為：1）、35—45歲的消費(fèi)群大部分為龍?zhí)?、高山、江鏡一帶歸國人士，家庭人口多，一般都有二個(gè)孩子以上，喜歡與父母同住，經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，容易接受大面積戶型，多選擇四房或復(fù)式、躍層。2）、30—40歲的消費(fèi)群大部分是行政單位及企、事業(yè)單位的管理者，家庭穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較雄厚，多選擇三房。3）、25—30歲的消費(fèi)群體多為本項(xiàng)目周邊工廠內(nèi)的高級(jí)打工者，處于事業(yè)的起步階段，經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般。將為二房半戶型的主力消費(fèi)群。三、SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢（S）項(xiàng)目劣勢（W）項(xiàng)目位于福清西區(qū)，屬于政府重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的區(qū)域，發(fā)展現(xiàn)狀和前景看好；項(xiàng)目所處的清昌大道是福州進(jìn)入福清的主要干道，道路開闊，交通系統(tǒng)較好；項(xiàng)目周邊聚集了福清目前高檔的物業(yè)樓盤，如融僑城、國際華城以及項(xiàng)目旁邊金輝的那個(gè)項(xiàng)目，從而形成片區(qū)優(yōu)勢。項(xiàng)目東側(cè)有一個(gè)政府規(guī)劃的公園，是一大利好。項(xiàng)目內(nèi)部及路邊有部分綠化樹木，自然景觀較好，在規(guī)劃允許的條件下可加以利用。項(xiàng)目占地約100多畝，可操作空間較強(qiáng)。中庚集團(tuán)在福州的十年開發(fā)優(yōu)勢，企業(yè)實(shí)力優(yōu)勢。項(xiàng)目周邊生活配套較差，完善配套需要一定的時(shí)間。項(xiàng)目位置離市區(qū)相對(duì)來說還有一段距離，部分居民由于考慮到工作和生活的便利問題，多會(huì)選擇市區(qū)或生活配套比較完善的區(qū)域。項(xiàng)目地價(jià)在當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二，成本高，意味著售價(jià)高，這是我們不得不面對(duì)的事實(shí)。政府要求規(guī)劃上要有停車場和幼兒園，將對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃效果產(chǎn)生一定影響。項(xiàng)目所處城市主干道，噪聲大，且周邊工廠多（比如對(duì)面的工廠），將影響將來居住于此的居民，居住環(huán)境較差也是一大問題。周邊高端項(xiàng)目較多，競爭激烈。項(xiàng)目地塊較為方正，整體規(guī)劃存在一定難度。項(xiàng)目機(jī)會(huì)（O）項(xiàng)目威脅（T）福清經(jīng)濟(jì)較好，是著名的僑鄉(xiāng)，購買力強(qiáng)勁。福清人購房欲望較強(qiáng)，但由于福清土地供應(yīng)量有限而導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)量較少，也促使了樓盤價(jià)格的提升。福清目前房產(chǎn)競爭不是很激烈，除融僑和凱景外，其它開發(fā)商在企業(yè)實(shí)力和其所開發(fā)的樓盤品質(zhì)上都較為一般。福清市政府將大力發(fā)展新區(qū)，即本案所處的這一帶地區(qū)。目前福清樓盤處于初步發(fā)展階段，不論在產(chǎn)品規(guī)劃還是在樓盤品質(zhì)上都還有很大的提升空間。在房地產(chǎn)過熱的今天，政府頻頻出臺(tái)一些政策來對(duì)房地產(chǎn)市場的打壓，這將對(duì)本案產(chǎn)生影響。當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商所開發(fā)項(xiàng)目帶來的威脅，如融僑和凱景。福清市場比較特殊，由于我們初次踏入這個(gè)區(qū)域，前期企業(yè)形象必須做足，否則將會(huì)帶來一定的市場抗性?？? 結(jié)：通過對(duì)目前福清市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的了解，以及對(duì)福清市消費(fèi)市場特征的把握，我們認(rèn)為，本案與市場拉開差距的唯一出路便是要成為市場上最高品質(zhì)的社區(qū)，成為一定時(shí)期內(nèi)市場上的標(biāo)桿之作，在綜合品質(zhì)上符合消費(fèi)者追求虛榮心的要求。同時(shí)，在以“打造最高品質(zhì)社區(qū)”為主導(dǎo)思想之產(chǎn)品開發(fā)過程中，還要格外注重加強(qiáng)局部產(chǎn)品特色的打造，巧妙運(yùn)用12個(gè)推陳出新的
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