【文章內(nèi)容簡介】 價在客戶心中舉足輕重；三層銷售急待解決，重新分隔很重要，但仍需其他途徑；偉浩的定價，是本案銷售的鋪王價，以此為參考，不易高過，讓其成為我們的隱形掩護(hù)手。勝大商業(yè)街銷售均價初探E區(qū)（北向）銷售最好，七個月內(nèi)去化100%；兩層均價為4837元/平米；以此推導(dǎo)帶三層后總價均價為：（4837+4837+2200）/3 = 3958元/平米，即3958元/平米均價，七個月可去化完，尚需控制面積和總價；如要加快去化速度，則必相應(yīng)降紙均價。分區(qū)目標(biāo)價值實現(xiàn)為：街區(qū)面積均價總銷(元)56,194 3,500 21,679,000 64,415 3,700 16,335,500 　988 6,000 5,928,000 45,295 3,900 20,650,500 1313,587 3,900 52,989,300 　30,479 3,858 117,582,300 二、商鋪定位建議業(yè)態(tài)定位1）為什么要定位于區(qū)域生活中心（新一代社區(qū)商鋪）？238。 形成功能互補(bǔ)一個以大型住宅為發(fā)展基礎(chǔ)的區(qū)域中心，商業(yè)必須滿足功能互補(bǔ)。我們將偉浩項目視為集中型假日消費場所，那么從功能上來說，必須將生活功能配套放在首位。238。 迅速帶旺人氣偉浩業(yè)態(tài)定位于購物娛樂休閑，將目標(biāo)放于假日休閑客戶。明顯人氣支撐不夠，氣候形成需時日。我們期望商業(yè)經(jīng)營能盡快進(jìn)入良性循環(huán)，考量整個區(qū)域的人口量，暫定位項目為日常生活服務(wù)型商業(yè)，即社區(qū)商鋪。238。 新一代社區(qū)商鋪———未來商鋪的“潛力股”新一代社區(qū)商鋪由于投資收益穩(wěn)定、相對集中式商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較小、經(jīng)營不受時間限制等優(yōu)勢，越來越受到投資者的青睞。在國內(nèi)的“造MALL”運動開始退潮之時，更多的開發(fā)者將目光聚集至社區(qū)商鋪。2）類似案例－集中商業(yè)與線型商業(yè)結(jié)合上海聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)配套聯(lián)洋新社區(qū)是大型國際生態(tài)、文化居住地。占地面積超過2平方公里，總建筑面積約250萬平方米，規(guī)劃居住人口約42000人，是上海目前面積最大的高尚生活區(qū)。聯(lián)洋社區(qū)的商業(yè)與項目所在區(qū)域定位非常類似，總體格局呈現(xiàn)集中商業(yè)與線形沿街商業(yè)結(jié)合的態(tài)勢。集中商業(yè)以證大拇指廣場為核心，以及周邊街道的線形沿街商業(yè)作為輔助，為社區(qū)居民提供休閑、餐飲、娛樂等配套，給居民提供一個活動和交流的場所。 客戶定位與勝大志同道合于商業(yè)街未來的投資者看好這條街，勝大保駕的“地產(chǎn)基金”，投資者的眼界，經(jīng)營者的未來，多頭雙贏，區(qū)域生活中心，衣食住行一應(yīng)俱全。運營理念發(fā)現(xiàn)一個品牌與它永不妥協(xié)的態(tài)度品牌運營如人，態(tài)度印證著品位與修養(yǎng)。勝大置業(yè)，置力于開發(fā)，住宅以人為本，商業(yè)以街為本，尋求于街最有利的營銷模式。我們的商業(yè)街，不是只有錢就可以買到的，必須具備足夠的投資眼光和運營目標(biāo)。我們的客戶必須是對這條商業(yè)街有設(shè)計的，成為這條街的脊梁與領(lǐng)袖，所以不僅在物質(zhì)享受的層面和其他項目的客層拉開距離，而且精神追求更要勝出一籌。我們需要從商道中提煉出與運營商戶相近的氣質(zhì)，不但投資者無后顧之憂，經(jīng)營者更是無遠(yuǎn)慮。執(zhí)著與堅定背后，是一個品牌與它永不妥協(xié)的態(tài)度。業(yè)態(tài)劃分1）1號、2號、3號樓(生活館)經(jīng)營宗旨：打造新一代社區(qū)服務(wù)型商鋪2）5號6號樓(美食街)經(jīng)營宗旨：弘揚(yáng)中華美食文化3）4號樓(蘭貴坊)經(jīng)營宗旨：成為區(qū)域內(nèi)高檔商業(yè)中心企劃定位1）品牌發(fā)想大型國企穩(wěn)定可信品質(zhì)城市運營規(guī)模開發(fā)勝大品牌2）案名推薦勝大中街輔推案名勝大旺角勝大中心3）推廣總精神238。 勝大保駕護(hù)航，全能生活街區(qū)238。 執(zhí)掌財富中心，飛揚(yáng)時尚個性4）產(chǎn)品系列廣告238。 美食琳（FOOD BOX） 當(dāng)代美食，琳秀東營238。 生活館（LIVING BOX） 格調(diào)生活，城市新榜樣238。 蘭貴坊（FASHION BOX） 魅力蘭貴坊，時尚新天堂5）賣點提煉238。 投資開發(fā)商：東營城市運營商勝利油田是東營的城市運營商，勝大置業(yè)是東營首屈一指的開發(fā)企業(yè)，穩(wěn)定可靠。238。 投資區(qū)域：20萬人生活中心東營東擴(kuò)西延的橋頭堡，未來，每天做20萬人的生意！238。 投資品牌：勝大品牌，成功保障與勝大超市旗艦店、大型農(nóng)貿(mào)市場共饗財富盛會！238。 投資項目品質(zhì)：新一代品質(zhì)商鋪高質(zhì)量高品質(zhì)，一鋪傳三代不是口號！238。 產(chǎn)品：由建筑細(xì)節(jié)到空間增值觸摸身邊的財富世界投資項目增值空間：車庫、庭院一樓超值空間，車庫作商鋪，并送陽光庭院，買一“送”二！全新投資理念：商鋪中的“基金”，穩(wěn)定收益，步步為贏不要再被所謂的“買商鋪一夜暴富”之類的說法所欺騙！社區(qū)商鋪，客源穩(wěn)定，因其較高的回報與超低風(fēng)險，被譽(yù)為商鋪中的“基金”，成為投資新寵。三、整體營銷布署：整體戰(zhàn)略：1）我們策劃的目標(biāo)企業(yè)基本財務(wù)要求實現(xiàn)目標(biāo)利潤目標(biāo)二順利銷售，保證回款目標(biāo)三持續(xù)旺銷，利潤最大化目標(biāo)四提升和鞏固企業(yè)品牌目標(biāo)一打造一條勝大品牌的、具有持久旺盛生命力的商業(yè)街2）整體價值初判3）商鋪價格擬定根據(jù)我司對周邊市場的調(diào)查與競爭對手的分析，初步判斷，如本項目考慮在6個月內(nèi)去化，總均價應(yīng)為3800－3900元/平米之間。4）銷售分解產(chǎn)品類型總面積（M2）價值銷售難度1＃樓約2600略低難2＃樓約3800較高中3＃樓約6800最高易4＃樓約5300最高易5＃樓A段共約6200較高中5＃樓B段略低難6＃樓（除菜場）約4400較高易5）推案節(jié)奏全力強(qiáng)推5＃6＃，確保資金迅速回攏邊推邊升3＃4＃，提升利潤最大空間借力助推1＃2＃，促動完成整體任務(wù)6）銷售控制238。 位置部分控制－保持完整充分考慮外展示面的完整性，保證整體形象不被割裂。對于一個建筑體面擁有2－3個商鋪的情況，我們建議合并銷售，這樣有利于后期經(jīng)營。鼓勵客戶買相鄰鋪位。238。 增值空間商鋪必須帶車庫一起出售，保證業(yè)主的增值空間。車庫建議價格：4000元/平米開盤旺場：如何達(dá)到每次開盤人氣旺盛的效果？ 1）價格策略頻繁小幅升價逼定根據(jù)偉浩假日廣場的銷售經(jīng)驗及東營投資者的心理，漲價對猶豫不決的投資者是非常有利的逼定武器。而過于大幅的漲價不利于整體銷售，建議以小幅快速漲價的方式銷售逼迫。2）活動營銷 238。 利用“誘餌”，聚集人氣6＃樓菜市商鋪面積小總價低，含金量較高，建議作為“誘餌”，少量多次投入市場，不斷制造投資者極度關(guān)注，為多次開盤蓄積勢能．除6＃樓開盤時使用“誘餌”，4＃、2＃樓開盤均使用此餌。238。 現(xiàn)場路演，體驗未來經(jīng)營“錢”景3）關(guān)鍵詞 俏 升 旺造成市場緊缺的景象，推出即銷售大半，因此必須一棟棟推價格不斷小幅攀升，逼迫客戶下定現(xiàn)場人氣加強(qiáng)，銷售人員與客戶互動交流加強(qiáng)推售進(jìn)程表：短、平、快去化6難消化部分4月底1月初5月初8月底4＃樓解籌推12＃樓，其中1為假樓王銷售基本完畢，部分商業(yè)自持推出5＃、6樓，開始派籌2月1日3月上旬3＃樓解籌7月底蓄勢期引爆期