“新中銀花園”營銷報告(編輯修改稿)
2025-04-19 02:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （一）優(yōu)勢分析○現(xiàn)樓物業(yè)，即買即住；○開發(fā)商具有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢；○價格在同片區(qū)處于較低水平；○大型架空生態(tài)園林，會所及區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全；○低密度、低覆蓋率，綠化率高，景觀開陽；○擁有方便的交通網(wǎng)絡(luò)，加上穿梭往來的小區(qū)專車，業(yè)主出行方便快捷；（二）劣勢分析由于小區(qū)設(shè)計建成時間較早，且沉淀時間較長，難免會出現(xiàn)如下問題：○戶型設(shè)計較為陳舊，結(jié)構(gòu)較差；○銷售時間過長，給后期銷售造成一定的負(fù)面影響；○項目外立面設(shè)計過于呆板；○項目缺乏生活配套，人氣較??；○項目周邊大量的空地，造成項目的荒涼感； ○宣傳推廣力度較弱，缺乏知名度（三）機(jī)會點分析○項目地處東莞市政府規(guī)劃中的“大型中央商務(wù)和住宅社區(qū)”，高起點定位及區(qū)域建設(shè)的逐步推進(jìn)將有助于促進(jìn)項目銷售；○大型生活社區(qū)——“世紀(jì)城”的啟動會帶動片區(qū)商業(yè)配套的發(fā)展和完善，由于本項目距此不遠(yuǎn)，大型商業(yè)能夠共享，從一定程度上將帶動本項目的銷售；○多個知名開發(fā)商在項目片區(qū)都有住宅用地儲備，整個片區(qū)呈現(xiàn)“蓄勢待發(fā)”之勢，是機(jī)會也是挑戰(zhàn)；○東莞近年來小戶型市場升溫，勢必帶動本項目小戶型的銷售；○片區(qū)的發(fā)展賦予了項目較大的升值空間，擁有較大的投資升值潛力；（四）威脅點分析○本項目中有大量的單房及部分一房一廳，此類戶型在同片區(qū)及周邊片區(qū)有增多的趨勢。對于目前而言，現(xiàn)時在售“怡豐都市廣場三期”便推出了不少的單身公寓及一房，這將成為項目最強(qiáng)勁的競爭對手，勢必對本項目的銷售帶來很大的競爭壓力；而對于本項目中中大戶型而言，單從戶型來講，其面對的競爭項目更多，周邊大項目的啟動與開發(fā)會分流部分客戶；○大量的空地都是項目潛在的競爭對手，特別是對后續(xù)開發(fā)（如二期）帶來更大的競爭壓力與威脅；○如果銷售周期拉長，將會使項目銷售處于非常被動的局面；三、項目發(fā)展策略 本項目的建成時間較早，銷售周期過長，且銷售業(yè)績并不理想。重新組織開盤并進(jìn)行推廣，可能會給人帶來一種“賣尾盤”與“樓盤有問題而降價促銷”的不良感覺，這是銷售一期現(xiàn)樓所存在的最大的問題與瓶頸。鑒于這此方面所極可能產(chǎn)生的負(fù)面消極影響，建議在進(jìn)行推廣的時候，一定要重塑社區(qū)形象，給樓盤一個全新的形象，給市場一個全新感覺！徹底地擺脫重新開盤所面臨的負(fù)面影響，力求項目順利銷售。我司對此類物業(yè)有相當(dāng)豐富的操盤經(jīng)驗，但由于時間緊迫，在此暫提供兩種對重塑項目形象有幫助作用的策略：策略一：給“優(yōu)質(zhì)物業(yè)為何以超低價發(fā)售”一個合理的說辭！項目一期當(dāng)時是為香港中銀集團(tuán)內(nèi)部員工建造的，由于集團(tuán)內(nèi)部原因，只是解決了一部分員工的住房，現(xiàn)在把當(dāng)時用于員工居住的單位向外公開以低價位銷售，以期盡快完成一期的銷售，把主要精力投入到二期的建設(shè)之中。這一說辭很好的解決了在推廣中可能面對的三大難題： 難題一：說明了本項目為何擱置時間較長后又重新開盤的問題； 難題二：說明了本項目之所以采取低價位銷售的原因，還讓客戶拾到了便宜的感覺； 難題三：為了二期的順利啟動做了很好的鋪墊；策略二：由于項目沉淀時間太長
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