金田國(guó)際廣場(chǎng)娛人碼頭溝通交流提案(編輯修改稿)
2025-04-18 03:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售價(jià) :在三年前 20226000元 /㎡ 如今 600013000元 /平方米， 根據(jù)目前宿遷的經(jīng)濟(jì)情況、人口數(shù)量、新開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)面積、目前的租金價(jià)格來(lái)判斷，在未來(lái) 3年內(nèi)，宿遷商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，不會(huì)有較大幅度的上漲。 社區(qū)消費(fèi)中心的商業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)與分析 片區(qū)商業(yè)數(shù)據(jù)分析圖表 社區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種顯得十分分散，分布比例也很不均衡，沒(méi)有突出的主力商業(yè)業(yè)態(tài)，整個(gè)社區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)出典型的傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心的特征。 商業(yè)鋪面面積過(guò)大。這樣使得商鋪總價(jià)很高，限制了小投資客的進(jìn)入門(mén)檻 . 幸福路租金調(diào)查表 商鋪名稱(chēng)（幸福路由北至南） 面積 年租金額 香榭里明珠售樓處 230㎡ （四間門(mén)面） 26萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 風(fēng)影理發(fā)室 160㎡ （三間門(mén)面） 10萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 小肥羊 600㎡ （樓上 500，樓下 100） 19萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 幸福村酒店 1000㎡ （樓下 220㎡ ，樓上 800㎡ ） （ 天 /㎡ ） 三千里燒烤 120㎡ 7萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 玉米人快餐店 270㎡ （五間門(mén)面） ，每年遞增 35%（ 天 /㎡ ） 帕瑞斯蛋糕房 56㎡ 3萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 濱江花園售樓處 56㎡ 3萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 煙酒專(zhuān)賣(mài)店 56㎡ 3萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 千里緣飯店 700㎡ （樓上 600㎡ ，樓下 100㎡ ） 17萬(wàn)（ 天 /㎡ ） 普瑪特旁邊商鋪 30㎡ 50㎡ （ 9元 天 /㎡ ） 金港花園旁邊商鋪 50㎡ 左右 （ 3元 天 /㎡ ） 說(shuō)明 整個(gè)片區(qū)現(xiàn)在典型的商業(yè)特征就是傳統(tǒng)社區(qū)消費(fèi)中心，其經(jīng)營(yíng)檔次低，商家品牌低，所以商業(yè)鋪面的價(jià)值低，如幸福家園底商，都在一個(gè)較低的租金范圍，相反的是在幸福中路普瑪特周邊的租金都達(dá)到了 90元 /月甚至 270元 /月。從而可以看出超市與肯德基的強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力。 價(jià)格定位 價(jià)格制定原則 ?價(jià)格的差異性原則 ?價(jià)格的階段性原則 項(xiàng)目單位定價(jià)原則為 一樓價(jià)格相對(duì)最高，二樓其次，三樓、四樓居中，負(fù)一樓最低。 臨路單位面積單價(jià)售價(jià)高，背路單位面積售價(jià)低；臨廣場(chǎng)單位面積售價(jià)高，背廣場(chǎng)單位面積售價(jià)低；小面積單位售價(jià)高，大面積單位售價(jià)低。 價(jià)格初步定價(jià) 出租均價(jià) 負(fù)一樓： 18元 / m2/月 一 樓： 70 元 / m2/月 二 樓： 27 元 / m2/月 三 樓： 21 元 / m2/月 租金可按每年 5％的漲幅上漲。 根據(jù)我們對(duì)宿遷市場(chǎng)的調(diào)查，總結(jié)認(rèn)為項(xiàng)目的投資回報(bào)期確定在 14年左右較合適（此處未考慮租金年上漲），則建筑面積銷(xiāo)售均價(jià)為： ? 負(fù)一樓： 3000元 /m2 ? 一 樓： 11000元 /m2 ? 二 樓： 4500元 /m2 ? 三 樓： 3500元 /m2 價(jià)格浮動(dòng) 由于本項(xiàng)目商業(yè)的特殊性，考慮到后期的銷(xiāo)售，在進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，根據(jù)實(shí)際銷(xiāo)售情況，有針對(duì)性的對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)浮動(dòng)，以促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)的全面銷(xiāo)售。 項(xiàng)目規(guī)劃布局及包裝建議 項(xiàng)目規(guī)劃布局建議 打造便捷的購(gòu)物通道、方便的休閑娛樂(lè)交通體系，創(chuàng)建舒適宜人的消費(fèi)環(huán)境。 規(guī)劃布局考慮人性的需求，打造購(gòu)物、休閑娛樂(lè)購(gòu)物通道，科學(xué)營(yíng)造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿(mǎn)足購(gòu)物及休閑娛樂(lè)各項(xiàng)需求的交通體系，在項(xiàng)目第一層交通死角處設(shè)置進(jìn)入負(fù)一層超市和商場(chǎng)二層的扶梯，取消現(xiàn)在的商場(chǎng)主入口門(mén)外的綠化帶，方便人流出入，商場(chǎng)主入口旁臨轉(zhuǎn)盤(pán)路處設(shè)置為商場(chǎng)做促銷(xiāo)、宣傳活動(dòng)的場(chǎng)所，創(chuàng)建 “ 人氣 ” 、 “ 商氣 ” 互補(bǔ)互動(dòng)的人性化生活空間。 ? 堅(jiān)持 “ 生態(tài)優(yōu)化 ” 原則，創(chuàng)造城市新空間特色 ? 遵循 “ 生態(tài)優(yōu)先 ” 原則，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的開(kāi)敞空間及景采光面的強(qiáng)化處理，創(chuàng)造性地營(yíng)造富有青春活力的城市新空間格局。 經(jīng)營(yíng)布局建議 居住功能區(qū) 娛人碼頭游艇區(qū) 時(shí)尚達(dá)人街 魔方酒店公寓 運(yùn)動(dòng)品牌專(zhuān)賣(mài)店 沿河風(fēng)光帶 細(xì)節(jié)體現(xiàn) 內(nèi)街通透的門(mén)面 沿河五彩霓虹燈 個(gè)性化的店招 露臺(tái)敞開(kāi)式咖啡館 沿河休閑小吃風(fēng)情街 魔方公寓的五彩內(nèi)裝飾燈 “購(gòu)物商場(chǎng) ” 與 “ 餐飲、休閑娛樂(lè)中心 ” 從某種程度上講有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營(yíng)上又各有特色，因此，在樓層和布局上雖然將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“ 綠色通道 ” 所帶來(lái)的便利性。 項(xiàng)目包裝建議 加快工程進(jìn)度，盡快樹(shù)立樓盤(pán)整體形象 由于本項(xiàng)目目前仍在前期拆遷工作中，外圍為施工防護(hù)網(wǎng)，項(xiàng)目給市民的印象感覺(jué)
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