【文章內(nèi)容簡介】 目前銷售均價(jià) (平方米 ) 5380 世紀(jì)雅苑 項(xiàng)目地點(diǎn) 鼎湖區(qū)港口路 總占地面積 (㎡ ) 不詳 總建筑面積 (㎡ ) 不詳 戶型區(qū)間及比例 64~80(二房） 82~105（小三房） (擬推或現(xiàn)售 ) 106~122（大三房） 136~152（四房） 物業(yè)類型 多層、商鋪 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1. 戶型方正 2. 外立面缺乏靈動(dòng) 目前銷售均價(jià) (平方米 ) 3400 現(xiàn)代城 項(xiàng)目地點(diǎn) 肇慶鼎湖區(qū)民樂大道東南側(cè) 總占地面積 (㎡ ) 21000 總建筑面積 (㎡ ) 40740 戶型區(qū)間及比例 55~75(二房） 36% （三房） 36% (擬推或現(xiàn)售 ) （復(fù)式） 28% 物業(yè)類型 多層、商鋪 規(guī)劃設(shè)計(jì) 目前銷售均價(jià) (平方米 ) 2800 樂欣華庭 項(xiàng)目地點(diǎn) 肇慶鼎湖區(qū)民樂大道 總占地面積 (㎡ ) 140000 總建筑面積 (㎡ ) 266000 戶型區(qū)間及比例 95~99(小三房） 61% 110~125（大三房） 39% (擬推或現(xiàn)售 ) 物業(yè)類型 多層、小高層、商鋪 規(guī)劃設(shè)計(jì) 1. 鼎湖唯一大盤分五期開發(fā)，現(xiàn)為四期 2. 入戶花園 3. 6米高錯(cuò)層陽臺(tái) 目前銷售均價(jià) (平方米 ) 3680 山水居 綜觀鼎湖城區(qū)的幾個(gè)在售樓盤，從所處位置及后續(xù)開發(fā)等方面來看，與項(xiàng)目形成直接競爭的主要有：山水居、世紀(jì)雅苑、帝豪花園三個(gè)樓盤。 從鼎湖城區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，現(xiàn)在銷售主力戶型的為三房兩廳，面積區(qū)間為82~138平方米，約占銷售總貨量的 70%，其中以 90~120平方米的三房最為暢銷。 微觀結(jié)論： 從價(jià)格方面來看，由于鼎湖區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格還在比較低的價(jià)位運(yùn)行，購房者對(duì)單價(jià)的升降敏感度更高，在銷售現(xiàn)場極少有以總價(jià)方式進(jìn)行銷售。 價(jià)格的張力偏小，消費(fèi)者在置業(yè)時(shí)更注重價(jià)格因素，對(duì)高質(zhì)高價(jià)產(chǎn)品還有一個(gè)市場接受過程。 中正（核心）觀點(diǎn) : ? 目標(biāo)買家一旦選擇在鼎湖置業(yè)，競爭產(chǎn)品之間綜合因素的比較，至為重要和關(guān)鍵。中正認(rèn)為：產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)及營銷將戶型設(shè)計(jì)、配比、外立面風(fēng)格研究、園林的考慮、價(jià)格策略應(yīng)高度結(jié)合項(xiàng)目客觀條件及市場因素作整體的策劃權(quán)衡。 ? 做適銷對(duì)路的產(chǎn)品是上善策。 項(xiàng)目解析 Holographic deconstruction project （ 8） 項(xiàng)目開發(fā) (競爭 )條件 １、 項(xiàng)目地理位置 項(xiàng)目地塊位于肇慶市鼎湖區(qū)新城 54區(qū)，東南面 與 321國道相接。 項(xiàng)目地形、地貌 地塊為內(nèi)凹六邊型，形狀有利于規(guī)劃設(shè)計(jì)。地塊 上沒有附著物，已進(jìn)行簡單平整，尚未通水通電。 項(xiàng)目周邊環(huán)境 地塊位于城市開發(fā)新區(qū)，周邊商業(yè)配套薄弱， 區(qū)域內(nèi)多個(gè)樓盤正在建設(shè)及銷售，周邊相鄰有： 鼎湖區(qū)國稅局、鼎湖消防大隊(duì)及正在開發(fā)建設(shè) 的世紀(jì)雅苑。 道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及通勤狀況分析 地塊于 321國道相接，東可至佛山三水區(qū)，南可 至肇慶市鼎湖區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)配置完善。鼎湖區(qū) 游離于肇慶主城區(qū)，公交線路相對(duì)缺乏，由鼎 湖城區(qū)到端州區(qū)目前只有 三條公交線路直達(dá)。 市政基礎(chǔ)及公建配套 鼎湖新城區(qū)歷經(jīng)幾年的建設(shè)，排 水系統(tǒng)、道路網(wǎng)絡(luò)等市政配套建 設(shè)已相當(dāng)完善，完全可以滿足項(xiàng) 目開發(fā)建設(shè)需要。由于不屬于城 市主城區(qū)，區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施配套 相當(dāng)缺乏。 項(xiàng)目基本指示參數(shù) 總面積 可使用面積 附征道路面積 使用性質(zhì) 商業(yè) /居住 容積率 不大于 建筑密度 不大于 30% 不大于 30% 不少于 30% （ 9） 項(xiàng)目 SWOT SWOT矩陣分析 S (優(yōu)勢 ) 1. 項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居?。? 2. 項(xiàng)目周邊已有多個(gè)小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項(xiàng)目潛在價(jià)值； 3. 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，