【文章內容簡介】 目前銷售均價 (平方米 ) 5380 世紀雅苑 項目地點 鼎湖區(qū)港口路 總占地面積 (㎡ ) 不詳 總建筑面積 (㎡ ) 不詳 戶型區(qū)間及比例 64~80(二房） 82~105（小三房） (擬推或現售 ) 106~122（大三房） 136~152（四房） 物業(yè)類型 多層、商鋪 規(guī)劃設計 1. 戶型方正 2. 外立面缺乏靈動 目前銷售均價 (平方米 ) 3400 現代城 項目地點 肇慶鼎湖區(qū)民樂大道東南側 總占地面積 (㎡ ) 21000 總建筑面積 (㎡ ) 40740 戶型區(qū)間及比例 55~75(二房） 36% （三房） 36% (擬推或現售 ) （復式） 28% 物業(yè)類型 多層、商鋪 規(guī)劃設計 目前銷售均價 (平方米 ) 2800 樂欣華庭 項目地點 肇慶鼎湖區(qū)民樂大道 總占地面積 (㎡ ) 140000 總建筑面積 (㎡ ) 266000 戶型區(qū)間及比例 95~99(小三房） 61% 110~125（大三房） 39% (擬推或現售 ) 物業(yè)類型 多層、小高層、商鋪 規(guī)劃設計 1. 鼎湖唯一大盤分五期開發(fā)，現為四期 2. 入戶花園 3. 6米高錯層陽臺 目前銷售均價 (平方米 ) 3680 山水居 綜觀鼎湖城區(qū)的幾個在售樓盤，從所處位置及后續(xù)開發(fā)等方面來看，與項目形成直接競爭的主要有：山水居、世紀雅苑、帝豪花園三個樓盤。 從鼎湖城區(qū)房地產產品結構來看，現在銷售主力戶型的為三房兩廳，面積區(qū)間為82~138平方米，約占銷售總貨量的 70%，其中以 90~120平方米的三房最為暢銷。 微觀結論： 從價格方面來看，由于鼎湖區(qū)的房地產價格還在比較低的價位運行，購房者對單價的升降敏感度更高，在銷售現場極少有以總價方式進行銷售。 價格的張力偏小，消費者在置業(yè)時更注重價格因素，對高質高價產品還有一個市場接受過程。 中正（核心）觀點 : ? 目標買家一旦選擇在鼎湖置業(yè)，競爭產品之間綜合因素的比較，至為重要和關鍵。中正認為：產品規(guī)劃設計及營銷將戶型設計、配比、外立面風格研究、園林的考慮、價格策略應高度結合項目客觀條件及市場因素作整體的策劃權衡。 ? 做適銷對路的產品是上善策。 項目解析 Holographic deconstruction project （ 8） 項目開發(fā) (競爭 )條件 １、 項目地理位置 項目地塊位于肇慶市鼎湖區(qū)新城 54區(qū)，東南面 與 321國道相接。 項目地形、地貌 地塊為內凹六邊型，形狀有利于規(guī)劃設計。地塊 上沒有附著物，已進行簡單平整，尚未通水通電。 項目周邊環(huán)境 地塊位于城市開發(fā)新區(qū)，周邊商業(yè)配套薄弱， 區(qū)域內多個樓盤正在建設及銷售，周邊相鄰有： 鼎湖區(qū)國稅局、鼎湖消防大隊及正在開發(fā)建設 的世紀雅苑。 道路交通網絡系統(tǒng)及通勤狀況分析 地塊于 321國道相接，東可至佛山三水區(qū)，南可 至肇慶市鼎湖區(qū)，交通網絡配置完善。鼎湖區(qū) 游離于肇慶主城區(qū)，公交線路相對缺乏，由鼎 湖城區(qū)到端州區(qū)目前只有 三條公交線路直達。 市政基礎及公建配套 鼎湖新城區(qū)歷經幾年的建設，排 水系統(tǒng)、道路網絡等市政配套建 設已相當完善，完全可以滿足項 目開發(fā)建設需要。由于不屬于城 市主城區(qū)，區(qū)域內公共設施配套 相當缺乏。 項目基本指示參數 總面積 可使用面積 附征道路面積 使用性質 商業(yè) /居住 容積率 不大于 建筑密度 不大于 30% 不大于 30% 不少于 30% （ 9） 項目 SWOT SWOT矩陣分析 S (優(yōu)勢 ) 1. 項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境 優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)， 適宜居??； 2. 項目周邊已有多個小區(qū)入住，人流增 加不斷提升項目潛在價值； 3. 項目所在區(qū)域交通網絡完善，可達性高，