【文章內(nèi)容簡介】 C地塊 , 總建筑面積≤ 萬平方米 ,高度 ≤200米 萬 /畝 10000 萬元 202237 江蘇蘇寧置業(yè)有限公司 彭城路東，河清路南，淮海路北 商場 /辦公 /賓館 /酒店式公寓 畝 A地塊容積率 ≤, 建筑密度 ≤60%, 高度 ≥150 米 B地塊容積率 ≤, 建筑密度 ≤25%, 綠地率 ≥120% 萬 /畝 11100 萬元 表 6：項目主要后續(xù)競爭地塊數(shù)據(jù) Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 帝都大廈 ↑ 市場上現(xiàn)有 純辦公項目 財富廣場 ↑ 恒茂國際 ↑ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 市場上現(xiàn)有 類辦公項目 財富大廈 ↑ 一品觀邸 ↑ 金地國際 ↑ ←匯源置地 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ S W O T 優(yōu)勢（ STRENGTH） 劣勢（ WEAKNESS） 機會點（ OPPORTUNITY） 威脅點（ THREAT） 近年市中心供應(yīng)偏低，存在市場間歇空檔期； 現(xiàn)階段市中心高檔住宅、辦公供應(yīng)空檔期； 目前 XX州房產(chǎn)市場存在回暖趨勢； 彭城廣場傳統(tǒng) CBD核心區(qū)域 CFD； 同屬建國路金融街范疇，地段優(yōu)勢明顯； 項目周邊商場，辦公林立，潛在客戶基數(shù)較大； 開發(fā)商打造高端項目的目標優(yōu)勢 ； 地塊面積較小，密度較高，產(chǎn)品品質(zhì)提升難度較大 ； 開發(fā)公司首次涉足開發(fā)，缺乏品牌知名度優(yōu)勢； 彭城路建國路存在一定的噪聲污染； 二期項目地塊尚未拆遷，在時間和成本等方面存在一定變數(shù)； 蘇寧，百大等項目入市后的激烈競爭導(dǎo)致高檔客源分流； XX州整體辦公物業(yè)投資熱度較低； Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 搞好 3 個關(guān)系 綜合本地塊現(xiàn)狀和 SWOT分析，我司認為，在確定產(chǎn)品之前先要理好 3個關(guān)系： 1/項目地塊屬性和開發(fā)定位的關(guān)系； （檔次定位） 2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系 ；（產(chǎn)品互補） 3/純辦公業(yè)態(tài)相對滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系 ；（分階段開發(fā)） Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 1/項目地塊屬性和開發(fā)定位的關(guān)系； （檔次定位） 產(chǎn)權(quán)特點 裙樓商業(yè) +純辦公物業(yè) 裙樓商業(yè) +辦公 /類辦公 甲方持有絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)，只租不售，統(tǒng)一運營 長線策略，產(chǎn)權(quán)明晰，長期運營有保障，但對產(chǎn)品配套要求較高，無法快速回籠資金 功能布局 方向檔次 優(yōu)劣勢 大部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，外聘統(tǒng)一管理機構(gòu) 短線策略，產(chǎn)權(quán)分散，不利于長期運營，但對產(chǎn)品配套要求較低可快速回籠資金 5A甲級 商辦樓 普 通 商辦樓 為解決純辦公滯銷問題，往往進行業(yè)態(tài)創(chuàng)新 √ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ ２ １ 一期二期問題關(guān)系到： 拆遷問題 業(yè)態(tài)規(guī)劃問題 開發(fā)順序問題 資金回籠問題 總占地面積 共 6800平方米 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系 ；（產(chǎn)品互補） 3/純辦公業(yè)態(tài)相對滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系； （分階段開發(fā)，即在規(guī)劃地塊一期的部分產(chǎn)品要充分考慮能夠快速銷售的要求 ） 并列關(guān)系：即 商業(yè) +辦公 ，一期二期規(guī)劃為一個不可分割的整體；優(yōu) 劣：有利于品質(zhì)打造，但不利于風險規(guī)避； 互補關(guān)系 ：即 商業(yè) +辦公 +類辦公 ，一期二期可分開建設(shè)； 優(yōu) 劣：可有效規(guī)避不可知風險 ， 擴大客群，確保銷售最大； √ √ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 職業(yè)或單位特征 形態(tài)特點 置業(yè)行為 置業(yè)心理特征 ?私營業(yè)主 〔 包括外來經(jīng)商者 〕 ， 企業(yè)中高管理人員 ，職業(yè)經(jīng)理人 ， 專業(yè)性人才 〔 工程師 、醫(yī)生 、 律師 、 藝術(shù)家等 〕 ?政府公務(wù)人員 ，事業(yè)單位 〔 學(xué)校 、醫(yī)院 、 電力 、 煙草、 銀行等 〕 中高管理層 ?大中型企業(yè)單位投資 ， 中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)自用 個人群體其主流為成市中產(chǎn)以上社會階層 ， 生活標識為： ?年齡： 3050歲 ?婚姻：已婚群體 ?交通狀況： 使用家迮轎車或公務(wù)車 ?收入狀況： 收入穩(wěn)定 ， 家庭年收入 20萬元以上 ，儲蓄 50萬元以上 單位群體以中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主 大多數(shù)為二次置業(yè)或多次置業(yè)： 置業(yè)行為多為 工作教育便利性 、 投資保值性的驅(qū)動 ； 貨幣支付能力較強， 能承受較高的價格和總價 。 ?對地段和配套的要求較高 ， 且為首選因素； ?注重 自用和投資的雙重價值考慮 ， 多數(shù)有經(jīng)營的要求； ?注重產(chǎn)品的投資性價比和升值保值的功能 。 ?重視產(chǎn)品的稀缺性和獨特性 ， 能接受產(chǎn)品創(chuàng)新 表 7：項目主要客群及形態(tài)描述 辦公物業(yè)的投資性需求是第一位的。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 思 路 小 結(jié) 綜合前面分析，我司認為，本項目開發(fā)基本思路為： ?戰(zhàn)略面：堅持數(shù)量導(dǎo)向模式， 做足容積率文章 ； ?市場面：周邊競爭壓力與 入市空白機遇 并存； ?產(chǎn)品面： 突破常規(guī)純商辦模式 ，實現(xiàn) 業(yè)態(tài)必要的創(chuàng)新 ；并要處理好一期二期地塊的產(chǎn)品關(guān)系，滿足 快速回籠資金要求 ； ?客戶面：投資性群體是項目的主要客群，作為非剛性需要，產(chǎn)品 投資的保值增值特性 是其置業(yè)動力所在 . Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 貳 / 怎么做？ ——產(chǎn)品規(guī)劃關(guān)系與構(gòu)想 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 怎么做的問題就是產(chǎn)品問題，產(chǎn)品問題就是利潤問題，而實現(xiàn)利潤的問題從根本上講就是面積的處理問題 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 從 ５ 個 面 積 入 手 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尤其是對商辦項目來說，產(chǎn)品規(guī)劃關(guān)鍵要處理好幾個重要的面積。 所以說，利潤問題就是 5個面積的問題： 1/占地面積 （項目規(guī)模）； 2/建筑面積 （容積率）； 3/地下面積 （容積外）； 4/可售面積 （銷售價值）； 5/業(yè)態(tài)面積 (價值平衡 )； Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復(fù)制和使用！ 產(chǎn)品規(guī)劃中的幾個重點規(guī)劃數(shù)據(jù)和板塊考量 1