【正文】 全國形勢不佳的態(tài)勢下， XX州房地產(chǎn)市場步入調(diào)整期。 一直以來， XX州市場的純商業(yè)和辦公類物業(yè)一直處于不慍不火的狀態(tài)。 因此，項目的挑戰(zhàn)與機遇共存，壓力不可輕視。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 02040600 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 03 . 0 0供應量成交量供銷比供應量 1 4 . 3 7 2 3 . 6 6 5 4 . 5 1 4 0 . 4 7 2 4 . 6 1 4 . 8 2 8 . 1 3 1 9 . 6 8 9 . 6 1成交量 1 6 . 8 6 1 2 . 0 8 1 1 . 1 5 16 2 2 . 5 6 1 1 . 3 1 4 . 0 6 1 7 . 9 1 2 3 . 2 8供銷比 1 . 1 7 0 . 5 1 0 . 2 0 0 . 4 0 0 . 9 2 0 . 7 6 0 . 5 0 0 . 9 1 2 . 4 22022 年 7月2022 年 8月2022 年 9月2022 年10 月2022 年11 月2022 年12 月2022 年 1月2022 年 2月2022 年 3月表 1： XX州房產(chǎn)市場近期各月供求狀況表 ——寶名市場部數(shù)據(jù) 4月份最新成交量為 萬平方米 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 成交面積（㎡）1379289837488843146419220 1820201000020220300004000050000600007000080000900001000002 0 0 6 上半年 2 0 0 6 下半年 2 0 0 7 上半年 2 0 0 7 下半年 2 0 0 8 上半年 2 0 0 8 下半年表 3： 2022年至 2022年 XX州寫字樓成交面積 供應量小是成交量小的原因之一 Copyright 169。但是從 2022年下半年起，該區(qū)域一直處于一個相對稀缺的供應狀態(tài)。 如后表所示， 尤其是 2022年度，更形成了一個空檔期。 2022年中心區(qū)將有 一大批舊城改造項目上市，總體量逾 100萬平方米 ，包括住宅、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)，主要有地王項目、龍商項目、黃河景園二期、蘇寧項目、百大項目、老體育館項目等等， 后續(xù)潛在競爭不可小覷 。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 項目名稱 項目定位 建筑面積 （ ㎡ ） 面積分割范圍 銷售價格（元 / ㎡ ） 銷售率 % 銷售周期 帝都大廈 5A級寫字樓，總部基地純寫字樓 42310 150—1000 6000 約 % 至今約 5年 恒茂國際 成長型公司基地 42800 4580 6500 （精裝修） 約 % 至今約 4年 財富廣場 成熟型公司辦公 基地 100000 97190 5000 (05年 5月 ) A座 26層持有 B座 16層銷售 約 4年 匯源置地 LOFT公寓 13000 50100 5800 (07年 ) 辦公約 90% 約 1年 財富大廈 精裝修小戶型酒 店式公寓 27000 主力 50 6000 (06年裝修） 公寓約 99% 約 1年半 一品觀邸 商務豪宅 35000 90144 6200元 (07年 ) 公寓約 95% 約 2年 金地國際 宜商宜住 40000 65130 5500元 (07年 ) 公寓約 98% 約 2年半 表 4：近幾年主要辦公項目去化情況 純辦公需求柔性，去化較慢 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 從后期來看，對本項目直接競爭項目有 中央百大項目 和 蘇寧彭城廣場東項目 ，該項目與本項目同屬核心 CBD板塊，但公司品牌、項目體量等方面有明顯優(yōu)勢。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 帝都大廈 ↑ 市場上現(xiàn)有 純辦公項目 財富廣場 ↑ 恒茂國際 ↑ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ S W O T 優(yōu)勢（ STRENGTH） 劣勢（ WEAKNESS） 機會點（ OPPORTUNITY） 威脅點（ THREAT） 近年市中心供應偏低，存在市場間歇空檔期； 現(xiàn)階段市中心高檔住宅、辦公供應空檔期； 目前 XX州房產(chǎn)市場存在回暖趨勢； 彭城廣場傳統(tǒng) CBD核心區(qū)域 CFD； 同屬建國路金融街范疇，地段優(yōu)勢明顯； 項目周邊商場，辦公林立，潛在客戶基數(shù)較大； 開發(fā)商打造高端項目的目標優(yōu)勢 ； 地塊面積較小，密度較高，產(chǎn)品品質(zhì)提升難度較大 ； 開發(fā)公司首次涉足開發(fā)，缺乏品牌知名度優(yōu)勢； 彭城路建國路存在一定的噪聲污染； 二期項目地塊尚未拆遷，在時間和成本等方面存在一定變數(shù)； 蘇寧，百大等項目入市后的激烈競爭導致高檔客源分流； XX州整體辦公物業(yè)投資熱度較低； Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 1/項目地塊屬性和開發(fā)定位的關(guān)系； （檔次定位） 產(chǎn)權(quán)特點 裙樓商業(yè) +純辦公物業(yè) 裙樓商業(yè) +辦公 /類辦公 甲方持有絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)，只租不售，統(tǒng)一運營 長線策略，產(chǎn)權(quán)明晰，長期運營有保障，但對產(chǎn)品配套要求較高，無法快速回籠資金 功能布局 方向檔次 優(yōu)劣勢 大部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，外聘統(tǒng)一管理機構(gòu) 短線策略，產(chǎn)權(quán)分散，不利于長期運營，但對產(chǎn)品配套要求較低可快速回籠資金 5A甲級 商辦樓 普 通 商辦樓 為解決純辦公滯銷問題，往往進行業(yè)態(tài)創(chuàng)新 √ Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系 ；（產(chǎn)品互補） 3/純辦公業(yè)態(tài)相對滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系； （分階段開發(fā)，即在規(guī)劃地塊一期的部分產(chǎn)品要充分考慮能夠快速銷售的要求 ） 并列關(guān)系：即 商業(yè) +辦公 ，一期二期規(guī)劃為一個不可分割的整體；優(yōu) 劣：有利于品質(zhì)打造，但不利于風險規(guī)避； 互補關(guān)系 ：即 商業(yè) +辦公 +類辦公 ，一期二期可分開建設(shè)； 優(yōu) 劣：可有效規(guī)避不可知風險 ， 擴大客群，確保銷售最大； √ √ Copyright 169。 ?對地段和配套的要求較高 ， 且為首選因素； ?注重 自用和投資的雙重價值考慮 ， 多數(shù)有經(jīng)營的要求； ?注重產(chǎn)品的投資性價比和升值保值的功能 。 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 貳 / 怎么做？ ——產(chǎn)品規(guī)劃關(guān)系與構(gòu)想 Copyright 169。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 從 ５ 個 面 積 入 手 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，尤其是對商辦項目來說，產(chǎn)品規(guī)劃關(guān)鍵要處理好幾個重要的面積。 20222022 上海寶名版權(quán)所有，未經(jīng)許可，不得模仿、復制和使用！ 產(chǎn)品規(guī)劃中的幾個重點規(guī)劃