【文章內容簡介】 00 天利明苑一期 3300 400 4600 和亨雅園 2800 3000 3200 東海麗景花園一期 3600 3800 4500 裕宏花園 2800 3300 4000 裕鵬閣 3300 3600 4200 和亨家家園 2880 3500 4400 星港名苑 3300 4000 5800 中國管理資訊網(wǎng) 結論 （ 1）后方陸域房地產市場還未飽和，仍有一定的發(fā)展空間。 （ 2）房地產價格仍有上漲空間，但上漲空間有限。 （ 3） 2022年該區(qū)域沒有新樓盤推出，現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應量不大，并 積累著一定數(shù)量的潛在購房客戶。 （ 4） 2022年該片區(qū)將出現(xiàn)供大于求的市場失衡狀況。 （ 5）買方市場日漸成熟并趨于理性。 （ 6）對區(qū)域位置的認同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。 （ 7）性能價格比是住宅市場客群考慮的首要因素。 （８）１ ２房將是未來的主流消費戶型． 項目分析 中國管理資訊網(wǎng) 項目 SWTO分析 ① 鹽田區(qū)在深圳市政府的政府報告中被明確定位為以港口、旅游為兩大支柱產業(yè)的濱海 旅游城，給與城市建設息息相關的房地產業(yè)帶來了巨大的契機。 ② “藍色鹽田”活動帶旺了整個東部海洋旅游房地產，吸引了無數(shù)深圳市民的置業(yè)目光。 ③鹽田港碼頭業(yè)和物流產業(yè)的高速發(fā)展又給后方陸域房地產市場提升了人氣。 ④深圳市市政府斥資 50億，打造東部第二交通要道等八項工程，鹽田將興建二座橋八 條路，這將徹底緩解鹽田的交通難問題。 ⑤ 2022年輕軌 8號線和 11號線將在鹽田接駁，將大大降低鹽田和深圳市區(qū)往來的時間距離。 ⑥華僑城集團投資 30億興建的三洲田旅游風景區(qū)，將大大提升鹽田片區(qū)的土地價值。 ⑦和其他競爭性樓盤對比，本項目具有價格優(yōu)勢和地價優(yōu)勢。 ⑧和亨中心廣場地處鹽田港后方中心地段 ,屬于后方陸域未來的金融商貿中心區(qū)，旁臨鹽田 辦事處辦公大樓 , 是目前鹽田港后方生活設施最完備的區(qū)域，學校、商場、體育中心、影 劇院、公園近在咫尺，購物、娛樂、休閑舉步之間一網(wǎng)打盡，隨著東部鹽田建設的完善 , 這里將是東部衛(wèi)星城的中心，物業(yè)升值潛力大 . S優(yōu)勢聚焦 明珠立交橋 鹽田港 碼頭繁華一景 中國管理資訊網(wǎng) 項目 SWTO分析 W劣勢分析 ① 交通不便是阻礙鹽田區(qū)房地產發(fā)展的最重要的原因之一，梧桐山隧道一直以來是人們心里面一條不可逾越的鴻溝，本地住宅市場主要靠本地土著居民、鹽田港碼頭從業(yè)人員和香港人消化，市內居民對本區(qū)域商品房的認可度低。 ②鹽田區(qū)房地產開發(fā)集中在沙頭角組團，區(qū)內居民購房首先會考慮沙頭角組團。 ③后方陸域規(guī)模與其它區(qū)域相比較小，市政配套較滯后，生活不是很方便，給人郊外小鎮(zhèn)的感覺，缺乏都市的氛圍，這也是難以吸引市內人前往鹽田置業(yè)。 ④鹽田港后方相對其他區(qū)域市場而言市場消費力有限，市場購買力不強。 ⑤本項目周邊為停車場，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，視覺污點多，與當前大型高尚社區(qū)的居住潮流相悖，同時貨柜車將帶來安全、噪音、粉塵等多方面的負面影響。 ⑥本項目距離主交通路相對較遠。 ⑦高層住宅普遍存在戶型難以設計完美、使用率低、上下樓易發(fā)生阻塞、管理費高等缺點。 鹽田后方停車場 中國管理資訊網(wǎng) 項目 SWTO分析 O威脅 點 ① 中央政府的宏觀調控。 ②央行對房地產金融政策的改變。 ③市政府對房地產炒作的控制。 ④沙頭角片區(qū)當前在售樓盤，如碧桐海，瀚海東岸等，這必將分流一部分潛在客戶，尤其將吸引大部分香港客戶的置業(yè)目光。 ⑤本項目附近的 2個樓盤：金港盛世華庭、東海麗景花園二期幸福灣的建筑形象、地理位置及樓盤規(guī)劃，項目規(guī)模都不亞于和亨中心廣場，必將成為本項目最直接的競爭對手。 中國管理資訊網(wǎng) 項目 SWTO分析 T機會點 ① 北山工業(yè)區(qū)的落成及投入使用，將使鹽田后方帶來巨大的人流。 ② 2022年本片區(qū)沒有樓盤發(fā)售，為本片區(qū)新項目的開盤積蓄了一定的市場購買力。 ③鹽田交通的改善將吸引更多的沙頭角居民到鹽田置業(yè)。 ④經(jīng)過 6年多的開發(fā)，鹽田港后方陸域的土地已大大升值。 小結： 市場分析 市場機會點 項目分析 項目的賣點 項目定位 項目定價 中國管理資訊網(wǎng) 項目定位 項目定位： 鹽田港后方中檔小戶型高層住宅建筑組團 單價不宜過高，總價不宜過高 多種付款方式，降低置業(yè)者門檻 中國管理資訊網(wǎng) 項目定價策略 （ 1）價格確定方法 以市場比較法為主，兼顧成本和損益進行價格確定。 （ 2）市場比較法下的定價步驟 樣本物業(yè)的確定 樣本物業(yè)的市場調查 項目與樣本物業(yè)的分別對比 價格修正 價格的確定 中國管理資訊網(wǎng) 樣本物業(yè)的確定 ? 都是鹽田區(qū)的樓盤。 ? 時間上為近 2年內的在售樓盤。 ? 都是電梯型樓盤。 ? 在本區(qū)域內具有一定的影響力。 樣本物業(yè)的確定原則 ： 根據(jù)上述原則，我們將南方明珠花園二期 79棟，和亨家家園、東海麗景花園幸福灣、金港盛世華庭、翰海東岸（沙頭角）、碧桐海苑（沙頭角）、藍天壹站 （沙頭角）作為樣本物業(yè)。 中國管理資訊網(wǎng) 樣本物業(yè)的市場調查 住宅名稱 起價 均價 最高價 南方明珠花園二期 79棟 3650 4250 4800 和亨家家園 2800 3800 4800 東海麗景花園幸福灣 4000 4500 5500 金港盛世華庭 3800 4500 5200 翰海東岸 5500 6500 7500 碧桐海苑 5200 6100 7000 藍天壹站 3688 4500 6800 樣本物業(yè)價格調查匯總 ① 東海麗景花園幸福灣的價格還未制定出來，其銷售人員介紹說起價為 4500元左右，這個價格超出鹽田港后方居民的實際購買力。據(jù)我們分析這個價格應為均價，起價大概在 4000元左右。 ② 金港盛世華庭的價格還未制定出來，其銷售人員介紹說估計定價為 5000元多，超出鹽田港后方居民的實際購買力。且據(jù)銷售人員說其發(fā)展商和藍天壹站是同一個老板，且其土地來源也是裕宏實業(yè)公司，照藍天壹站的定價態(tài)勢，我們分析其起價為 3800，均價大概在 4500。 中國管理資訊網(wǎng) 項目與 南方明珠花園 對比 內容 內容 權重 物業(yè)對照