【文章內(nèi)容簡介】 的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，加上中石油、中石化、高鐵、高速公路建設(shè)者及今后大批工業(yè)企業(yè)藍(lán)領(lǐng)人士涌入，人們對居住環(huán)境的要求也越來高居住的空間和面積要求越來越大。目前達(dá)州房地產(chǎn)市場需求極大，前景十分廣闊。從實(shí)際需要方面：一是隨著舊城改造項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)施，需要大量的商品住宅安置拆遷戶，從而保證舊城改造和重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征占地的順利進(jìn)行；二是較大的勞務(wù)輸出，很多農(nóng)村富余的勞動(dòng)力到沿海務(wù)工，回鄉(xiāng)后首先選擇在城區(qū)買房使得需求增加；三是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和***居民收入水平的提高，實(shí)際購買力將不斷增強(qiáng)，使住宅的有效需求增加；四是達(dá)州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特別是化工業(yè)園區(qū)的建設(shè)吸引了大批外來投資者及建設(shè)者大大刺激了住宅需求。潛在需求方面：城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)將擴(kuò)大住房的需求。在人均住宅建筑面積達(dá)30~35平方米之間，會(huì)保持較旺盛的住房需求。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，必將隨同伴隨著工業(yè)化和業(yè)發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，從而必將增加對生產(chǎn)、倉儲、商業(yè)、辦公用房等非住宅房屋的需求。因此，達(dá)州房地產(chǎn)市場潛力和發(fā)展空間巨大。***主城區(qū)各版塊的供應(yīng)特征如下：版塊供應(yīng)特征南外板塊兩級分化嚴(yán)重：城南中心樓盤成為樓市標(biāo)桿、南外是未來的化工園區(qū)、周邊配套正在建設(shè)，目前人氣不足，市民認(rèn)可度不高。 售價(jià)：28003400 （觀河景）28003200（南客站）北外版塊目前無典型樓盤投入西外版塊新城市行政中心，擁有良好升值空間，配套逐步完善，成片土地供應(yīng)集中放量，開發(fā)速度較快，售價(jià)：32003800市區(qū)版塊核心區(qū)域，傳統(tǒng)的生活配套，成熟的生活環(huán)境以濱河景觀高層為主售價(jià)：32004000濱河版塊豐富的濱河景觀線，呈梯隊(duì)式的組團(tuán)布局，強(qiáng)勢的營銷推廣售價(jià)：32003500熱點(diǎn)版塊必備四要素：市政配套成熟趨勢集中的土地供應(yīng)同期規(guī)模放量品牌開發(fā)商介入西外版塊具有成為熱點(diǎn)版塊的條件南外、北外片區(qū)在熱點(diǎn)版塊的形成上尚有欠缺 市場變化趨勢本項(xiàng)目在總體設(shè)計(jì)時(shí)，針對人們對環(huán)境、綠化、物業(yè)及配套等因素的要求日益提高，我公司組織相關(guān)科室的精兵強(qiáng)將和我市資深專家數(shù)次前往成、渝兩地觀摹學(xué)習(xí)，引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)理念，經(jīng)比選、論證特委托有強(qiáng)大設(shè)計(jì)隊(duì)伍，有豐富設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，有開拓進(jìn)取精神及責(zé)任感的重慶市建筑工程設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司成都分公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅建筑功能更加完善，而且時(shí)刻體現(xiàn)了以人為本的理念和“第一”、“唯有”的超前思維。本項(xiàng)目所處地段交通通暢，環(huán)境優(yōu)美，特別是緊鄰***的生態(tài)花園——蓮花湖公園，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，能充分滿足達(dá)州房地產(chǎn)市場的發(fā)展新趨勢。西外版塊未來趨勢：日趨完善居住環(huán)境；巨大升值潛力空間；能源集團(tuán)規(guī)模入駐。 營銷方案本項(xiàng)目實(shí)行營銷專業(yè)化模式，在************************開發(fā)多年，多樓盤的成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，由專業(yè)的營銷策劃人員，資深銷售總監(jiān)的全程策劃，指導(dǎo)和組建銷售班子，通過多渠道，固定和流動(dòng)相結(jié)合，平面與立面相結(jié)合的廣告宣傳，開發(fā)與銷售相結(jié)合，更能保證本項(xiàng)目的營售工作取得良好的成績?？陀^審視人民廣場商住樓的優(yōu)勢、劣勢：： ＊達(dá)州單體規(guī)模最大項(xiàng)目＊社區(qū)內(nèi)部主題景觀、配套＊周邊項(xiàng)目同時(shí)加推規(guī)模供應(yīng)，易造成市場影響，提升區(qū)域知名度：＊30層景觀視野＊大寨子、塔沱、羅頂寨等山水景觀:＊西外未來城市中心＊暫時(shí)無法與市區(qū)比較＊地段正在形成片區(qū)效應(yīng) ： ＊樹立大眾知曉品牌產(chǎn)品特征總體來說，***場上兩房與小三房銷售最佳，基本無明顯滯銷戶型；兩房去化速度較之三房更快；市調(diào)發(fā)現(xiàn)***場產(chǎn)品銷售呈現(xiàn)以下明顯特征：滿足功能是核心，控制面積是關(guān)鍵，緊湊實(shí)用成流行暢銷戶型基本功能（兩房、三房）（1）雙陽臺設(shè)計(jì)或多陽臺設(shè)計(jì)（2）全明設(shè)計(jì)，采光充足（3）戶型方正，功能分區(qū)合理（4）布局緊湊，無過多浪費(fèi)（5）兩房總價(jià)不超過28萬，三房總價(jià)不超過40萬暢銷戶型附加值體現(xiàn)（兩房、三房）（1）大面積轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計(jì)（2）客廳臥室陽臺相連，多陽臺，更實(shí)惠（3）可變空間連接景觀陽臺，送面積，更高性價(jià)比（4）贈(zèng)送景觀花池，超大陽臺，多功能休閑廳、陽光房市場未來走向趨勢政府規(guī)劃發(fā)展為人民廣場帶來機(jī)遇；（北抑、南拓、西移、東調(diào)）客戶從解決住房，到享受住房的升級，從關(guān)注面積到關(guān)注功能的轉(zhuǎn)換；西外成為熱點(diǎn)版塊的優(yōu)勢顯著，區(qū)域內(nèi)集中放量，進(jìn)行版塊營銷前景看好；客戶對人民廣場所處西外區(qū)域位置認(rèn)可度正在提高，需加大力度進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃及發(fā)展升值空間炒作；市場營銷日趨白熱化，在不足夠成熟的業(yè)主面前，具有良好誠信形象，注重產(chǎn)品品質(zhì)的開發(fā)商更易脫穎而出，成為市場的焦點(diǎn)；市場上產(chǎn)品形態(tài)多以高層為主，講求“純大”面積，缺乏對功能使用的關(guān)注和引導(dǎo)；推廣媒介多以戶外，平面廣告宣傳為主，缺少口碑營銷、公關(guān)活動(dòng)營銷操作人民廣場的品牌樹立：如何進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新？為了樹立市場領(lǐng)航者的地位，人民廣場商住樓必須通過多功能、多附加值的特色產(chǎn)品來增加客戶價(jià)值認(rèn)同感，因此僅滿足普通的功能需求是不夠的，決勝市場的關(guān)鍵產(chǎn)品創(chuàng)新同等總價(jià)要使業(yè)主得到更多的實(shí)惠人民廣場商住樓的主攻方向：在控制面積的情況下控制總價(jià)在總面積不變的情況下通過空間變化或贈(zèng)送面積體現(xiàn)實(shí)惠如何在不降低舒適度的情況下控制總價(jià)一直是思考的方向。 地理環(huán)境分析土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場價(jià)位，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。 土地性質(zhì)及地理位置綜述本工程重要性等級為一級，場地等級為二級，地基復(fù)雜程度等級為二級，巖土工程勘察等級為甲級。擬建工程位于***西外新區(qū)，北與***人民廣場毗鄰，和市政大樓隔廣場相望，南與***實(shí)驗(yàn)小學(xué)相鄰，西南面為天恒花園。地理位置優(yōu)越，交通便利。擬建場地南高北低，區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)為擬建場地南邊的***實(shí)驗(yàn)小學(xué)，擬建場地南部為基巖挖方，北部為填方，177。，場地整平后南面臨***。場地北部以人工填土為主，地形舒緩平整。 地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量自然環(huán)境該地塊總體來看空氣較好，無大型污染，植被豐富，屬達(dá)州新區(qū)居住的黃金地段。項(xiàng)目周邊情況我們選擇以本地塊為中心，該地塊為政治、文化、商業(yè)中心，交通十分便利。區(qū)域調(diào)查自然環(huán)境：該帶為成熟地段，是商貿(mào)、金融、政務(wù)集中地。社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較好，交通便利。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線、網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線已鋪設(shè)，有農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來自不同的地方，主要是當(dāng)?shù)鼐用?。?jīng)濟(jì)環(huán)境：居民的收入水平不等，屬當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)的居民每年固定有700055000元的收入，來源于企業(yè)打工，經(jīng)商，國家職員等。氣象特征本地區(qū)地處北溫帶，屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，四季分明，熱量豐富，雨量充沛，光溫同步，東暖春早，夏無酷暑，無霜期長，春季氣溫回升快，但不穩(wěn)定，多寒潮，夏季降水兩集中，分布不均，常有旱澇交錯(cuò)發(fā)生，秋季多陰雨綿綿，冬季多云霧，少日照，總的氣候條件較好。但在一年四季中，也會(huì)遇到一時(shí)的不利氣候和災(zāi)害。區(qū)域地質(zhì)概況區(qū)內(nèi)地質(zhì)結(jié)構(gòu)不發(fā)育，無大的褶皺和斷層構(gòu)造，未見滑坡泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象，新生界地層不發(fā)育，堆積作用不強(qiáng)，地質(zhì)構(gòu)造條件簡單。場地地層為單斜層狀，泥巖、砂巖互層。出露基巖為侏羅系地層，地層產(chǎn)狀78176。﹤9176。 區(qū)域分析 .基礎(chǔ)設(shè)施狀況分析交通狀況本地塊四周已形成了大的交通體系，對本地塊項(xiàng)目提供良好的條件。人文環(huán)境及生活配套設(shè)施地塊周邊為新開發(fā)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活配套設(shè)施尚待完善，沿線主要為零星小的商業(yè)鋪面,無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。醫(yī)療設(shè)施缺乏,主要為小的門診部?？偟膩碚f,人文環(huán)境及生活配套設(shè)施較一般。市政配套設(shè)施水:該地塊用水有***給排水公司提供。電:該地塊現(xiàn)用電有變電所的10kv架空線路引來。氣:為管道煤氣有管道煤氣公司供氣,居民習(xí)慣:此地區(qū)居民主要為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民,生活以企業(yè)打工，經(jīng)商，國家職員等為生活來源。付款方式：隨著購房客戶的理財(cái)能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個(gè)重要條件。物業(yè)形態(tài)：本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成以高層住宅為主的格局，將來仍將是以高層住宅為主的格局。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。戶型：本區(qū)域的大戶型如120140平方米特別暢銷，80110平方米以及80平米一下的的中、小戶型也較為好銷， 140平方米以上基本上處于滯銷狀態(tài)，未來戶型將仍以3*2*2和2*2*2為主。物業(yè)管理：物業(yè)管理以人為本，突出人性化，社區(qū)文化，智能化竟是時(shí)下物業(yè)管理的主流，營造濃厚的社區(qū)文化環(huán)境，維護(hù)舒適溫馨自由的生活氛圍，在物業(yè)管理上強(qiáng)化以人為本的理念和加大服務(wù)的范圍，形成一定的口碑將是本區(qū)域物業(yè)管理的方向。第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。經(jīng)營機(jī)會(huì)是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)本報(bào)告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。現(xiàn)對該項(xiàng)目真正的、突出于***住宅市場的優(yōu)勢點(diǎn)集中如下。（1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)走出低谷，進(jìn)入上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期。②住宅業(yè)房改、金融、投資、財(cái)政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。③置業(yè)意識——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）收入水平也不斷增加，加之***的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)***的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的馬上開工。（2）而且近年來，***有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且整個(gè)***的潛在購買力也是相當(dāng)有分量，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。（3）交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營威脅點(diǎn)（1）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）印發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進(jìn)一步落實(shí)各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題，國務(wù)院又作出了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知（國發(fā)〔2010〕10號）。（2）國發(fā)10號印發(fā)后，隨著政府對市場的調(diào)控，可能對項(xiàng)目未來投資及銷售帶來一定的影響。隨著土地不斷發(fā)放，更多地產(chǎn)商入駐，本區(qū)域的樓盤將越來越多，也可能會(huì)對本項(xiàng)目未來的銷售中帶來競爭威脅。從10號文件的內(nèi)容我們可以看出，其調(diào)控的主要目標(biāo)在于第二套及二套以上通過銀行按揭購買商品房或非本地按揭購房者的消費(fèi)行為，首套房屋消費(fèi)及全款消費(fèi)的商品房購買行為基本未受影響，或影響度較小。根據(jù)***場情況調(diào)查，90%購房者以自住為主，投機(jī)性購房者較少。第五章 項(xiàng)目定位面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。 目標(biāo)市場定位人民廣場商住樓項(xiàng)目位于***西外新區(qū)市政廣場，這決定了主體目標(biāo)對象為***市政廣場周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。消費(fèi)群界定：1. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板2. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo)3. ***朝陽中路和化工園區(qū)的高級白領(lǐng)及管理人員。4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要年齡判斷在30－45歲：購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 產(chǎn)品定位根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，將地塊分成若干個(gè)相對獨(dú)立的功能組團(tuán)，以利于分期開發(fā)，每一組團(tuán)可根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行單獨(dú)設(shè)計(jì)。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。③總體上來說，”人民廣場商住樓”項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中等收入以上的階層，在規(guī)劃上，未來” 人民廣場商住樓”項(xiàng)目業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭“的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。