深圳和亨中心廣場ppt課件-文庫吧在線文庫
【正文】 分析（ P2427） 四 項目的簡單定位（ P28） 五 定價策略（ P2941） 定價方法 _市場比較法為主 市場比較法下計算的價格 (1) 樣本物業(yè)的確定及樣本物業(yè)的市場調(diào)查 (2) 對比及價格計算 (3) 和亨中心廣場的價格定位 五 鹽田港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合作意向及公司介紹（ P42） 項目介紹 中國管理資訊網(wǎng) 項目概況 和亨中心廣場是 深圳市創(chuàng)建業(yè)實業(yè)有限公司在鹽田港后方開發(fā)的第三個樓盤， 位于鹽田區(qū)后方陸域 15號地塊。（ 3） 20222022年度的恩格爾系數(shù)分別為 26%和 %，表明居民的消費結(jié)構(gòu)趨向合理，購房等大宗消費將成為消費市場的主流。 小結(jié)：縱觀 1998年以來鹽田港后方陸域住宅供應狀況， 19982022年屬于供求平衡狀況， 2022年因沒有新項目上市，供求失衡，供小于求，又帶旺了房地產(chǎn)三級市場的發(fā)展。星港名苑因為后期市場定價較高（近 5800元 /M2），至今還有 2套大戶型未售，東海麗景花園也剩少量復式住宅在售。 （ 5）首次置業(yè)者家庭年收入不高（ 610萬元），對價格比較敏感，購置物業(yè)以兩房和一房最受歡迎。價格比較適中的一房及二房住宅將成為住宅消費的主力軍。 （ 3） 2022年該區(qū)域沒有新樓盤推出，現(xiàn)階段區(qū)域市場中現(xiàn)房供應量不大，并 積累著一定數(shù)量的潛在購房客戶。 ④深圳市市政府斥資 50億，打造東部第二交通要道等八項工程，鹽田將興建二座橋八 條路，這將徹底緩解鹽田的交通難問題。 ⑤本項目周邊為停車場，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，視覺污點多，與當前大型高尚社區(qū)的居住潮流相悖，同時貨柜車將帶來安全、噪音、粉塵等多方面的負面影響。 中國管理資訊網(wǎng) 項目 SWTO分析 T機會點 ① 北山工業(yè)區(qū)的落成及投入使用，將使鹽田后方帶來巨大的人流。 ? 在本區(qū)域內(nèi)具有一定的影響力。 中國管理資訊網(wǎng) 項目與 和亨家家園 對比 內(nèi)容 分內(nèi)容 權(quán)重 物業(yè)對照 相比值 得分 位置 50% 環(huán)境 15% 本項目略優(yōu) % 地段 15% 和亨家家園略優(yōu) % 交通 10% 相當 0 0 配套 10% 相當 0 0 基本素質(zhì) 36% 規(guī)模 4% 本規(guī)模較優(yōu) % 設(shè)計 9% 本項目較優(yōu) 0 0 平面 8% 本項目較優(yōu) % 裝修 3% 相當 0 0 外觀 3% 本項目較優(yōu) % 景觀 2% 本項目較優(yōu) % 車位 4% 本項目車位較多 2% 層高 1% 相似 0 0 實用率 2% 相近 0 0 物業(yè)管理 8% 品牌 5% 相當 0 0 收費 3% 相當 0 0 工程質(zhì)量 4% 承建商 2% 類似 0 0 發(fā)展商 2% 相當 0 0 形象進度 2% 潛在風險 2% 風險相當 0 0 總計 100% % （１）估算 2022年房價較2022年上漲了 10%，則和亨家家園起價、均價和最高價的分別修正為 3080元， 4180元，5280元。 中國管理資訊網(wǎng) 市場比較法下的價格確定 結(jié)論：市場比較法得出和亨中心廣場可以接受的市場均價為４４００ ４５５０元之間，正負一般不超過２００元（５％） （１）將上述 7個不同樓盤求平均和得的和亨中心廣場價格為： 起價：（ 3790+3261+3792+3781+4180+4217+3261） /7=3754元 均價：（ 4413+4426+4266+4477+4940+4880+4426） /7=4546元 最高價：（ 4984+5590+5180+5174+5700+5600+5590） /7=5400元 （２）將上述 4個鹽田港后方陸域的樓盤求平均和得和亨中心廣場價格為： 起價：（ 3790+3261+3792+3781） /4=3656元 均價：（ 4413+4426+4266+4477） /4=4395元 最高價：（ 4984+5590+5180+5174） /4=5232元 中國管理資訊網(wǎng) 成本及損益估算 （ 1）該地塊的政府出讓樓面價為 900元，考慮到本土地不是通過市場拍賣獲得，地價估算比市場出讓價低 20%，則本項目的樓面價約為 700元，高層建筑的建安成本約為 1700元，本項目的開發(fā)成本約為 2400元 /M2。 中國管理資訊網(wǎng) 我公司的合作意向及公司介紹 合作意向： （ 1）購買和亨中心廣場一棟樓。 中國管理資訊網(wǎng) 價格策略 （ 1）和亨中心廣場的平均價應為 44004550元之間，正負不超過 200元。 中國管理資訊網(wǎng) 項目與 翰海東岸 對比 內(nèi)容 分內(nèi)容 權(quán)重 物業(yè)對照 相比值 得分 位置 50% 環(huán)境 15% 翰海東岸略優(yōu) % 地段 15% 翰海東岸略優(yōu) % 交通 10% 翰海東岸略優(yōu) 5% 配套 10% 翰海東岸略優(yōu) 5% 基本素質(zhì) 36% 規(guī)模 4% 項目規(guī)模略優(yōu) % 設(shè)計 9% 0 0 平面 8% 0 0 裝修 3% 0 0 外觀 3% 翰海東岸略優(yōu) % 景觀 2% 翰海東岸略優(yōu) 1% 車位 4% 0 0 層高 1% 0 0 實用率 2% 0 0 物業(yè)管理 8% 品牌 5% 翰海東岸略優(yōu) % 收費 3% 項目較優(yōu) % 工程質(zhì)量 4% 承建商 2% 0 0 發(fā)展商 2% 0 0 形象進度 2% 潛在風險 2% 本項目形象略差， 風險略高 % 總計 100% % （１）按 24%修正得和亨中心廣場的起價、均價和最高價分
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