【正文】 別為 4180元，4940元， 5700元。 ② 金港盛世華庭的價格還未制定出來，其銷售人員介紹說估計定價為 5000元多，超出鹽田港后方居民的實際購買力。 小結(jié)： 市場分析 市場機會點 項目分析 項目的賣點 項目定位 項目定價 中國管理資訊網(wǎng) 項目定位 項目定位： 鹽田港后方中檔小戶型高層住宅建筑組團 單價不宜過高，總價不宜過高 多種付款方式，降低置業(yè)者門檻 中國管理資訊網(wǎng) 項目定價策略 （ 1）價格確定方法 以市場比較法為主，兼顧成本和損益進行價格確定。 ②央行對房地產(chǎn)金融政策的改變。 ⑧和亨中心廣場地處鹽田港后方中心地段 ,屬于后方陸域未來的金融商貿(mào)中心區(qū)，旁臨鹽田 辦事處辦公大樓 , 是目前鹽田港后方生活設(shè)施最完備的區(qū)域，學(xué)校、商場、體育中心、影 劇院、公園近在咫尺，購物、娛樂、休閑舉步之間一網(wǎng)打盡，隨著東部鹽田建設(shè)的完善 , 這里將是東部衛(wèi)星城的中心，物業(yè)升值潛力大 . S優(yōu)勢聚焦 明珠立交橋 鹽田港 碼頭繁華一景 中國管理資訊網(wǎng) 項目 SWTO分析 W劣勢分析 ① 交通不便是阻礙鹽田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最重要的原因之一，梧桐山隧道一直以來是人們心里面一條不可逾越的鴻溝，本地住宅市場主要靠本地土著居民、鹽田港碼頭從業(yè)人員和香港人消化，市內(nèi)居民對本區(qū)域商品房的認(rèn)可度低。 （ 7）性能價格比是住宅市場客群考慮的首要因素。 （ 2）伴隨鹽田港的發(fā)展及后方交通條件的改善，鹽田港后方陸域的住宅市場價格 也在不斷提升，從 1999年的 2600元到 2022年的 3500元到 2022年的 4000元，預(yù) 計 2022年均價可以漲到 4500元，后方陸域的住宅市場價格上了 3個臺階。 １、需求特征 中國管理資訊網(wǎng) 鹽田港后方陸域住宅需求分析 ２、未來需求預(yù)測 （１）鹽田港提供的就業(yè)人數(shù)約４萬人。多數(shù)項目都已經(jīng)售完。 ②環(huán)境規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低。該片區(qū)近幾年來一直是中低檔的 居住類項目為主導(dǎo)，高檔項目的市場供應(yīng)很少。 中國管理資訊網(wǎng) 主要經(jīng)濟指標(biāo) ? 占地面積： 10500 M2 ? 總建筑面積： 56260 M2 ? 建筑容積率 : ? 建筑覆蓋率 : % ? 棟數(shù) : 4棟 ? 層數(shù) : 2529層 ? 停車位 : 205個 和亨中心廣場 中國管理資訊網(wǎng) 周邊配套情況 ? 購物場所 :海港百貨、德和百貨、大金華百貨等 ? 菜市場：朝陽菜市場、明珠菜市場 ? 郵政 : 鹽田四村郵電局 ? 醫(yī)療衛(wèi)生 :鹽港醫(yī)院 ? 文體娛樂 :體育中心、東海影劇院 ? 金融政券：建行、招行 ? 文化教育：深圳外國語中學(xué)、深大第二附屬中學(xué)、東港小學(xué)、樂民小學(xué) ? 酒店餐飲：鹽田海鮮食街 ? 交通： ? 中巴：鹽田環(huán)巴、 440（鹽田 沙頭角） ? 大巴： 205（鹽田 火車站） 208（鹽田 布吉） 358（龍崗 沙頭角） 380（龍崗 南澳） 238（鹽田 市民中心） 鹽港醫(yī)院 海鮮食街 大金華百貨 中國管理資訊網(wǎng) 項目現(xiàn)狀 1 號樓挖坑 4號樓挖坑 項目周邊停車場 項目圍墻 項目發(fā)展環(huán)境分析 中國管理資訊網(wǎng) 鹽田區(qū)社會經(jīng)濟分析 GDP 0204060801001201401998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 年份GDP億元鹽田區(qū) 19982022年 GDP情況圖 鹽田區(qū) 19982022年 GDP增長率圖 %30%%%%%%%%%%1999 2022 2022 2022 2022 2022年份G D P 增長率 小結(jié)：（ 1）建區(qū)后，鹽田區(qū) GDP始終保持著穩(wěn)定的增長態(tài)勢，表明鹽田區(qū)經(jīng)濟形勢持續(xù)看好；（ 2）除 1999年外，20222022年的增長速度均接近 20%的增長比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國 8%的平均增長速度，表明鹽田區(qū)經(jīng)濟具有良好的發(fā)展?jié)摿?。 南臨明珠大道，西、北面為臨時停車場，東臨鹽田路。 中國管理資訊網(wǎng) 鹽田區(qū) 20222022年發(fā)展規(guī)劃 2022年，鹽田區(qū)人均居住面積達(dá)到 25平方米，人口達(dá) 20萬。 200５年本區(qū)域的商品房進入供應(yīng)高峰期，住宅量占 19992022年這 6年總上市住宅總量的７ 0 %，和亨中心廣場、東海麗景花園二期、金港盛世華庭的共同上市，短時間內(nèi)將出現(xiàn)供大于求的狀態(tài)。（近 4200元 /M2）元。 （ 6）二次置業(yè)者家庭年收入在 15萬元以上，購買力較為充足，他們偏重的是樓盤的綜合素質(zhì)，舒適度是重要的考量因素，這部分人比較認(rèn)可 3房以上的大戶型。 中國管理資訊網(wǎng) 鹽田港后方陸域住宅價格分析 （ 1）各住宅樓盤規(guī)模不大，住宅價格整體偏低。 （ 4） 2022年該片區(qū)將出現(xiàn)供大于求的市場失衡狀況。 ⑤ 2022年輕軌 8號線和 11號線將在鹽田接駁，將大大降低鹽田和深圳市區(qū)往來的時間距離。 ⑥本項目距離主交通路相對較遠(yuǎn)。 ② 2022年本片區(qū)沒有樓盤發(fā)售，為本片區(qū)新項目的開盤積蓄了一定的市場購買力。 樣本物業(yè)的確定原則 ： 根據(jù)上述原則，我們將南方明珠花園二期 79棟，和亨家家園、東海麗景花園幸福灣、金港盛世華庭、翰海東岸（沙頭角）、碧桐海苑（沙頭角）、藍(lán)天壹站 （沙頭角）作為樣本物業(yè)。 （２）按 %修正得和亨中心廣場的起價、均價和最高價分別為 3261元， 4426元，5590元。再提取 30%左右的銷售成本和管理成本，本項目的單位開發(fā)總成本概算約為3120元。 （ 2）代理和亨中心廣場的銷售。 （ 3）按我公司合作購買價 3500元計算，發(fā)展商仍能保證稅前 400元 /平方米的開發(fā)利潤。 中國管理資訊網(wǎng) 項目與 金港盛世華庭 對比 內(nèi)容 分內(nèi)容 權(quán)重 物業(yè)對照 相比值 得分 位置 50% 環(huán)境