【文章內(nèi)容簡介】 可以看到），并且內(nèi)部人員買房不便宜，反而貴的時(shí)候，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會懷疑企業(yè)是不是有假按揭。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定企業(yè)確實(shí)屬于假按揭，就會依預(yù)征率計(jì)提營業(yè)稅和土地增值稅，依計(jì)稅毛利率計(jì)算企業(yè)所得稅，并且不得在財(cái)務(wù)費(fèi)用或和建工程中列支個(gè)人按揭利息。 、現(xiàn)金折扣、銷售折讓和銷售退回的處理 現(xiàn)金折扣 ? 現(xiàn)金折扣，是指債權(quán)人為鼓勵(lì)債務(wù)人在規(guī)定的期限內(nèi)付款而向債務(wù)人提供的債務(wù)扣除； ? 按照扣除折扣前的金額確定銷售收入； ? 現(xiàn)金折扣在實(shí)際發(fā)生時(shí)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 ? 會計(jì)與稅收處理相同 商業(yè)折扣 ? 商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除； ? 按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定商品銷售收入。 ?稅務(wù)處理：與會計(jì)處理不同 ?國稅發(fā) [1993]154號規(guī)定： “ 納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在 同一張發(fā)票上分別注明的 ，可以按折扣后的銷售額征收增值稅；如果將折扣額另開發(fā)票，不論在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額。 商業(yè)折扣 ?國家稅務(wù)總局關(guān)于折扣額抵減增值稅應(yīng)稅銷售額問題通知 國稅函 [2022]56號 (國稅發(fā) [1993]154號 )第二條第（二）項(xiàng)規(guī)定： “ 納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅 ” 。納稅人采取折扣方式銷售貨物，銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明是指銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的 “ 金額 ” 欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。未在同一張發(fā)票“ 金額 ” 欄注明折扣額，而僅在發(fā)票的 “ 備注 ” 欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。 ? 國家稅務(wù)總局二○一○年二月八日 商業(yè)折扣 ?國稅函 ? 2022? 1279號 納稅人銷售貨物并向購買方開具增值稅專用發(fā)票后，由于購貨方在一定時(shí)期內(nèi)累計(jì)購買貨物達(dá)到一定數(shù)量，或者由于市場價(jià)格下降等原因，銷貨方給予購貨方相應(yīng)的價(jià)格優(yōu)惠或補(bǔ)償?shù)日劭?、折讓行為，銷貨方可按現(xiàn)行 ? 增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定 ? 的有關(guān)規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。 ?但是：該函并未明確指出銷貨方是否可以憑該紅字專用發(fā)票抵減銷售收入和銷項(xiàng)稅 銷售折讓 ? 銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給予的減讓； ? 相應(yīng)的處理：會計(jì)與稅收處理相同 ? 如果發(fā)生的銷售折讓時(shí)，企業(yè)尚未確認(rèn)銷售商品收入的，則應(yīng)在確認(rèn)銷售商品收入時(shí)直接按扣除銷售折讓后的金額確認(rèn)。 ? 已確認(rèn)收入的售出商品發(fā)生銷售折讓的，企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售商品收入發(fā)生銷售折讓時(shí)，通常應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期銷售商品收入 .按應(yīng)沖減的銷售商品收入金額，借記“主營業(yè)務(wù)收入”科目，按增值稅專用發(fā)票上注明的應(yīng)沖減的增值稅銷項(xiàng)稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目，按實(shí)際支付或應(yīng)退還的貨款，貸記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目。 ?國稅函 ? 2022? 1279號 納稅人銷售貨物并向購買方開具增值稅專用發(fā)票后，由于購貨方在一定時(shí)期內(nèi)累計(jì)購買貨物達(dá)到一定數(shù)量，或者由于市場價(jià)格下降等原因，銷貨方給予購貨方相應(yīng)的價(jià)格優(yōu)惠或補(bǔ)償?shù)日劭?、折讓行為，銷貨方可按現(xiàn)行 ? 增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定 ? 的有關(guān)規(guī)定開具紅字增值稅專用發(fā)票。 ?但是：該函并未明確指出銷貨方是否可以憑該紅字專用發(fā)票抵減銷售收入和銷項(xiàng)稅 ?? 國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知 ? （國稅函 [2022]875號）規(guī)定：企業(yè)因售出商品的質(zhì)量不合格等原因而在售價(jià)上給的減讓屬于銷售折讓；企業(yè)因售出商品質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨屬于銷售退回。企業(yè)已經(jīng)確認(rèn)銷售收入的售出商品發(fā)生銷售折讓和銷售退回，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生當(dāng)期沖減當(dāng)期銷售商品收入。 ?根據(jù)上述規(guī)定，銷售方給予購貨方的年終返利屬于銷售折讓。銷售方開銷紅字發(fā)票的銷售收入可以沖減發(fā)生當(dāng)期銷售收入，并抵減其銷項(xiàng)稅。 ?銷售方賬務(wù)處理： ?借：應(yīng)收賬款（紅字） ? 貸：主營業(yè)務(wù)收入（紅字） ? 貸：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） （紅字） ?購貨方賬務(wù)處理： ?借：庫存商品（紅字） ?借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） (紅字 ) ? 貸：應(yīng)付賬款 （紅字） ? 銷售退回 ? 未確認(rèn)收入的售出商品發(fā)生銷售退回的，轉(zhuǎn)回“發(fā)出商品”的金額； ? 已確認(rèn)收入發(fā)出商品的退回，在發(fā)生時(shí)沖減當(dāng)期的收入，同時(shí)沖減當(dāng)期的成本； ? 發(fā)生現(xiàn)金折扣的，需調(diào)整相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用的金額； ? 允許扣減增值稅的，需調(diào)整增值稅的銷項(xiàng)稅額； ? 屬于資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)的，按照日后事項(xiàng)規(guī)定處理。 ? 會計(jì)與稅收處理相同 ① 尚未確認(rèn)商品收入的售出商品發(fā)生銷售退回 ② 已確認(rèn)銷售商品收入的售出商品發(fā)生銷售退回 銷售退房 ?銷售退房只是局限于商品房預(yù)售階段的業(yè)務(wù)。商品房已經(jīng)竣工并交付給購房人后發(fā)生的退房業(yè)務(wù)不屬于這里所說的銷售退房。 ?購房者在商品房預(yù)售階段發(fā)生退房時(shí)，按購房者原交付的房款金額，登記 “ 預(yù)收賬款 ” 的貸方紅字，按收取的罰款等金額，貸記 “ 營業(yè)外收入 ”科目，按實(shí)際退回的銷售款，貸記 “ 銀行存款 ” 、“ 庫存現(xiàn)金 ” 等科目。 ?退房同時(shí)需退稅 3. 委托代銷商品業(yè)務(wù) ? ① 視同買斷代銷方式 ? 在符合銷售商品收入確認(rèn)條件時(shí)，委托方應(yīng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入。 但若受托方?jīng)]有將商品售出時(shí)可以將商品退回給委托方，或受托方因代銷商品出現(xiàn)虧損時(shí)可以要求委托方補(bǔ)償，那么委托方在交付商品時(shí)不確認(rèn)收入， 委托方收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入 。 視同買斷方式 ? 指委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按照協(xié)議價(jià)收取所代銷的貨款，實(shí)際售價(jià)可由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有。 ，無論是否賣出、是否獲利，均與委托方無關(guān) ? 則委托方確認(rèn)銷售，受托方作為購進(jìn)處理； 視同買斷方式 ，其沒有將商品售出時(shí)可以退回，或者虧損時(shí)可以要求補(bǔ)償， ? 則委托方不能確認(rèn)收入，受托方也不做為購進(jìn)處理； ? 受托方銷售出商品后，確認(rèn)收入，并向委托方開具代銷清單； ? 委托方收到代銷清單時(shí)，確認(rèn)收入。 ① 視同買斷代銷方式 ? B公司采取買斷方式代理銷售，買斷價(jià)為每平方米4500元，銷售時(shí)由委托方、受托方、買房共同簽訂協(xié)議。 2022年 9月 B公司將開發(fā)產(chǎn)品銷售清單提交甲公司時(shí)，銷售房屋 2022平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000萬元，平均售價(jià) 5000元。 ?甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 900萬元（按買斷價(jià)計(jì)算） 貸：銷售收入 900萬元。 ?正確的處理： B公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為 1000萬元（開發(fā)商參與合同簽訂，合同價(jià)大于買斷價(jià)，按照合同價(jià)確認(rèn)收入）。 ? ② 收取手續(xù)費(fèi)方式 ? A委托方于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。委托方發(fā)出商品時(shí)通過“發(fā)出商品”科目核算。 ? B受托方：收到受托代銷的商品，按約定的價(jià)格，借記“受托代銷商品”科目，貸記“受托代銷商品款”科目。 ? 收取手續(xù)費(fèi)方式 ? 委托方不應(yīng)確認(rèn)收入，而應(yīng)當(dāng)在收到受托方開出的代銷清單時(shí)確認(rèn)收入； ? 受托方在商品銷售后，按照合同或協(xié)議的方法計(jì)算確定的手續(xù)費(fèi)確認(rèn)收入； ? 涉及的會計(jì)科目 ? 委托代銷商品 ? 受托代銷商品 ? 受托代銷商品款 “受托代銷商品”科目 ? 本科目核算企業(yè)采用收取手續(xù)費(fèi)方式受托代銷的商品。 受托代銷商品 收到受托代銷商品時(shí) 售出受托代銷商品時(shí) 反映企業(yè)受托代銷商品的協(xié)議價(jià)格 “受托代銷商品款”科目 ? 本科目核算企業(yè)采用收取手續(xù)費(fèi)方式收到的代銷商品款。 受托代銷商品款 計(jì)算代銷商品手續(xù)費(fèi)時(shí) 收到受托代銷商品時(shí) 反映企業(yè)收到的受托代銷商品的協(xié)議價(jià)格 結(jié)清代銷商品款時(shí) ② 收取手續(xù)費(fèi)方式 ?甲房地產(chǎn)公司 2022年開發(fā)住宅小區(qū)，公司分別與A、 B、 C、 D四家房屋銷售公司簽訂代理銷售合同。由于銷售公司情況各異，代理方式均有所不同。 ?與 A房屋銷售公司簽訂代理銷售合同， A公司按銷售額 5%收取手續(xù)費(fèi)。 2022年 9月銷售房屋2022平方米，每平方米 5000元。 A公司將銷售清單提交甲公司，并按合同約定轉(zhuǎn)交售房款 950萬元。甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 950萬元 貸：銷售收入 950萬元 ?正確的處理： A公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額應(yīng)為 1000萬元（支付手續(xù)費(fèi) 50萬元不能扣除，應(yīng)由 A房屋銷售公司開據(jù)服務(wù)業(yè)發(fā)票 50萬元，作為費(fèi)用列支）。 ③超基價(jià)分成方式 ? 例： C公司采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品。合同約定銷售保底價(jià)4500元，并由 C公司直接與客戶簽訂銷售合同，超過保底價(jià)部分受托方和委托方按三、七分成。 2022年 9月 C公司提交銷售清單時(shí)，銷售房屋 2022平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入 1000萬元，平均售價(jià) 5000元。甲公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 900萬元（按保底價(jià)計(jì)算） 貸：銷售收入 900萬元。 ? 正確處理： C公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為 2022 4500＋（ 5000－ 4500） 2022 100%＝ 1000（萬元），這里關(guān)鍵點(diǎn)在于開發(fā)商支付給受托方的分成額（ 5000－ 4500） 2022 30%＝ 30（萬元）不得直接從收入中扣除，將來支付時(shí)根據(jù)發(fā)票作為銷售費(fèi)用列支，好比收支兩條線。 ? ③超基價(jià)分成方式 ? D公司采取包銷方式。合同約定： D公司包銷甲公司 2022平方米房屋，以每平方米銷售價(jià) 4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到 2022年 9月 15日銷售不完，房屋歸 D公司，并由 D公司于期滿日起 10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到 2022年 9月底，D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋 1700平方米，還有 300平方米未售出。 甲公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 765萬元 貸：銷售收入 765萬元 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理： D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為 4500 （ 2022＋ 300）＝ 1035（萬元）。 包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入之和。 另外，國稅函發(fā) [1996]684號文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。 ③超基價(jià)分成方式 ? D公司采取包銷方式。合同約定： D公司包銷甲公司 2022平方米房屋，以每平方米銷售價(jià) 4500元向甲房地產(chǎn)公司結(jié)賬；如果截止到 2022年 9月 15日銷售不完，房屋歸 D公司，并由 D公司于期滿日起 10日內(nèi)付清房款。合同規(guī)定，由受托方與客戶簽訂售房合同。截止到 2022年 9月底， D公司提交銷售清單時(shí)，當(dāng)月銷售房屋 1700平方米，還有300平方米未售出。 甲公司賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 765萬元 貸：銷售收入 765萬元 稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查后的處理： D公司代理業(yè)務(wù)營業(yè)額為 4500 （ 2022＋ 300）＝ 1035（萬元）。 ④ 包銷 方式 ?國稅發(fā) 【 2022】 31號：包銷期內(nèi)：包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期外：包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說，包銷期外按照包銷協(xié)議執(zhí)行，等于將房屋賣給了包銷方。包銷的全部收入為包銷期內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入加上期滿后應(yīng)實(shí)現(xiàn)收入之和。 ?另外，國稅函發(fā) [1996]684號文件規(guī)定，在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ”征收營業(yè)稅。 ? 采用預(yù)收款方式銷售商品的，應(yīng)在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入，在此之前預(yù)收的貨款應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債。 ? 預(yù)售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋未竣工前收取的商品房銷售款， ? 屬于預(yù)收性質(zhì)的款項(xiàng)。而相對應(yīng)的，銷售款是指房地產(chǎn)企業(yè)在所售房屋已經(jīng)竣工后收取的商品房銷售款。這里所說的預(yù)售款和銷售款均包括銀行發(fā)放的按揭貸款。 ? 雖然預(yù)售款和銷售款收取的時(shí)問不同，但所有房屋銷售款項(xiàng)，包括預(yù)售款和銷售款，都必須先通過 “ 預(yù)收賬款 ” 科目進(jìn)行核算，以保證銷售過程收入數(shù)據(jù)的完整。 ? “ 預(yù)收賬款 ” 科目核算按銷售合同約定應(yīng)收取的售房款，銷售過程中收取的其他款項(xiàng)，不管是什么性質(zhì)以及稅收如何處理，都