【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。錢(qián)塘江黃金角、270176。江景物業(yè)費(fèi)（元/㎡/月）高層、、排屋3+綠化率%30%%35%35%30%小結(jié)：1.關(guān)于產(chǎn)品形態(tài)：區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)性情況較為突出，大多數(shù)產(chǎn)品以高層、小高層為主，只有伊薩卡項(xiàng)目二期以及現(xiàn)在正在建造的保利東灣推出排屋系列產(chǎn)品。大型房源也有所推出，但是，無(wú)論從現(xiàn)售戶型數(shù)量，還是根據(jù)海天城、多藍(lán)水岸的剩余房源來(lái)看，不難發(fā)現(xiàn)，小戶型房在目前備受推崇。2.關(guān)于產(chǎn)品價(jià)格：除排屋系列外，高層、小高層定價(jià)根據(jù)不同區(qū)域、樓層等有所不同。總體來(lái)看，區(qū)域均價(jià)現(xiàn)狀，目前下沙沿江板塊高層、小高層產(chǎn)品售價(jià)基本在 65008000 元/㎡左右。另外，下沙區(qū)域受杭州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲以及地鐵、商業(yè)配套設(shè)施等不斷完備等因素影響，區(qū)域價(jià)格增長(zhǎng)潛力較大，整體走勢(shì)尚算不錯(cuò)。3.關(guān)于宣傳主題：目前該板塊房源主要打著錢(qián)塘江江景、地鐵、濕地等品牌，除海天城與多藍(lán)水岸均有售現(xiàn)房外，其他均屬于期房。4.關(guān)于物業(yè)費(fèi)：除排屋外，多數(shù)樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)有所差異，最高者為觀瀾時(shí)代，最低者為多藍(lán)水岸多層。5.關(guān)于小區(qū)綠化率：除伊薩卡國(guó)際城的綠化率最高，%外，其余均處于33%左右。6.關(guān)于下沙樓盤(pán)客戶群的分析：下沙區(qū)域沿江樓盤(pán)客戶群來(lái)源主要有A. 高教園區(qū)老師B. 工業(yè)園區(qū)的企業(yè)職工；C. 在下沙就讀的有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的學(xué)生（父母為子女買(mǎi)）D. 臨近下沙的海寧投資客E. 來(lái)自杭州主城區(qū)客戶（受下沙相對(duì)較低的整體均價(jià)的吸引）F. 追求改善居住生活品質(zhì)的部分高端收入人群是排屋產(chǎn)品的目標(biāo)G. 外地投資客戶 第五章 朗詩(shī)篇 朗詩(shī)公司簡(jiǎn)介南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司創(chuàng)立于2001年12月24日，是一家專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)股份制企業(yè)，公司致力于成為一家股權(quán)結(jié)構(gòu)合理、戰(zhàn)略定位清晰、組織能力適配、企業(yè)文化健康的現(xiàn)代股份企業(yè)。公司秉持陽(yáng)光、進(jìn)取、人本的核心價(jià)值觀，立志成為創(chuàng)造客戶、員工、股東、社會(huì)價(jià)值的優(yōu)秀企業(yè)公民。公司肩負(fù)創(chuàng)造人居價(jià)值的使命，先后開(kāi)發(fā)了朗詩(shī) 熙園 、朗詩(shī) 國(guó)際街區(qū)、無(wú)錫朗詩(shī)未來(lái)之家等項(xiàng)目，以節(jié)能舒適住宅為方向、服務(wù)于中端及以上客戶、做合作共贏的資源整合者，成為綠色科技地產(chǎn)的風(fēng)向標(biāo)，實(shí)現(xiàn)公司的愿景 領(lǐng)跑科技地產(chǎn)! 朗詩(shī)地產(chǎn)所獲榮譽(yù)包括：2008年12月31日，南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)榮獲由國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的，我國(guó)建筑行業(yè)最高科技獎(jiǎng)項(xiàng)華夏建設(shè)科學(xué)技術(shù)一等獎(jiǎng)，同期獲獎(jiǎng)的還有08年為世界矚目的中國(guó)國(guó)家體育場(chǎng)工程等朗詩(shī)榮膺2008精瑞住宅科學(xué)技術(shù)獎(jiǎng)2009年3月25日朗詩(shī)地產(chǎn)正式成為氣候組織成員，在2010年前中國(guó)獲得該榮譽(yù)的房地產(chǎn)公司將不超過(guò)25家。2007年度綠色亞洲人居大獎(jiǎng)?lì)C獎(jiǎng)上，南京朗詩(shī)置業(yè)股份有限公司一舉囊括三項(xiàng)重要綠色亞洲人居大獎(jiǎng)，包括人居環(huán)境建設(shè)杰出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)－朗詩(shī)地產(chǎn)和兩項(xiàng)建筑科技應(yīng)用獎(jiǎng)－蘇州和杭州朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)在2006－2007年度的中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)秀景觀樓盤(pán)評(píng)選活動(dòng)中，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)再次獲得中國(guó)房地產(chǎn)創(chuàng)新景觀住宅年度大獎(jiǎng)朗詩(shī)地產(chǎn)之未來(lái)之家榮獲建設(shè)部2007年科學(xué)技術(shù)項(xiàng)目計(jì)劃試點(diǎn)示范工程批準(zhǔn)文件 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)簡(jiǎn)介朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)位于杭州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)6號(hào)大街和27號(hào)大街交匯處；基地南鄰在建的夢(mèng)琴灣住宅小區(qū)，北側(cè)為城市綠地，綠地以北為杭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)東西向主要干道之一的第六大街，東臨錢(qián)塘江景觀帶和沿江大道；基地周邊居住環(huán)境較成熟，景觀資源豐富，交通設(shè)施便利。 項(xiàng)目整合各類(lèi)相關(guān)技術(shù)，采用包括輻射空調(diào)系統(tǒng)、地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、外墻系統(tǒng)、外窗系統(tǒng)、屋面和地下子系統(tǒng)等多項(xiàng)世界先進(jìn)的建筑相關(guān)技術(shù)以達(dá)到高舒適度低耗能的居住要求，成為健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保的一流住宅，％。朗詩(shī)位置圖 樓盤(pán)信息介紹1. 樓盤(pán)簡(jiǎn)介樓盤(pán)數(shù)量：7幢，包括18層1幢，33層7幢 樓盤(pán)特色：科技住宅，部分精裝占地面積：72743平方米總建筑面積：210000平方米開(kāi)工時(shí)間：2007810總戶數(shù)：1800余戶戶型： 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) 矩陣80 2室2廳1衛(wèi)1廚80㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) A/B1 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E1 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) E2 4室2廳2衛(wèi)1廚158㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) D2 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) D1 3室2廳2衛(wèi)1廚138㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) C2 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡朗詩(shī)國(guó)際街區(qū) C1 2室2廳1衛(wèi)1廚89㎡價(jià)格： 毛坯均價(jià)7400~8400元/㎡不等 精裝修均價(jià)11000~13000元/㎡不等2． 樓盤(pán)特色 恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光永久恒溫，室溫常年保持在2026度左右的人體最佳適應(yīng)溫度；常年恒濕，空氣濕度始終保持3070%左右；置換新風(fēng)，經(jīng)過(guò)凈化的健康空氣，形成新風(fēng)湖，24小時(shí)不斷更新，保持室內(nèi)空氣自然、清新；隔音低噪，窗、墻、樓板經(jīng)過(guò)全面消音設(shè)計(jì)，室內(nèi)始終控制在最佳環(huán)境聲級(jí)；節(jié)能環(huán)保，利用天然的地下能源，清潔、無(wú)污染朗詩(shī)國(guó)際街通過(guò)整合室內(nèi)恒溫環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)恒濕環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)恒氧環(huán)境系統(tǒng)、室內(nèi)聲環(huán)境控制系統(tǒng)、室內(nèi)光環(huán)境控制系統(tǒng)、高效節(jié)能外保溫系統(tǒng)、高效節(jié)能門(mén)窗系統(tǒng)、可再生能源利用系統(tǒng)、雨水回收利用系統(tǒng)、中央生活熱水系統(tǒng)等十大科技系統(tǒng)，打造出了三恒及低噪、適光的高舒適度健康節(jié)能綠色住宅。. 朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)SWOT分析：?優(yōu)勢(shì)（Strengths）： 科技型住宅，引進(jìn)歐洲十大先進(jìn)技術(shù)打造恒溫恒氧恒濕低噪適光，％受買(mǎi)房者歡迎的小戶型房源較多室內(nèi)不需要安裝空調(diào)、熱水器等，全年節(jié)省費(fèi)用近千元舒適的小區(qū)環(huán)境，小區(qū)綠化率高達(dá)47%，周邊環(huán)境宜人，東臨錢(qián)塘江景觀帶和沿江大道，北部是城市綠地基地周邊居住環(huán)境較成熟，南面為夢(mèng)琴灣、東面為海天城 距離地鐵一號(hào)線迎賓站僅五分鐘步行的距離南京朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)形成銷(xiāo)售奇觀，售后口碑極佳?劣勢(shì)（Weakness）： 樓盤(pán)價(jià)格較周邊高，平均高出百元至千元不等科技住宅目前被接受程度不高，購(gòu)房者對(duì)朗詩(shī)所運(yùn)用的建筑技術(shù)了解較少，購(gòu)房者較多為年輕及中年人士?機(jī)會(huì)（Opportunities）： 國(guó)家正在大力倡導(dǎo)綠色節(jié)能型住宅，朗詩(shī)所堅(jiān)持的領(lǐng)跑科技地產(chǎn)的愿景終將實(shí)現(xiàn)，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)將得到更多的肯定高科技將成為房地產(chǎn)的趨勢(shì)小戶型房源較多，90㎡以下國(guó)家給予優(yōu)惠政策，首付為20%消費(fèi)者對(duì)住房舒適度要求越來(lái)越高同類(lèi)型（科技住宅）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)較少?威脅（Threats）：周邊的在建樓盤(pán)價(jià)格較朗詩(shī)低，如海天城、夢(mèng)琴灣、伊薩卡、多藍(lán)水岸購(gòu)房者對(duì)下沙地塊的認(rèn)識(shí)度不夠 目標(biāo)客戶定位朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)是現(xiàn)代綠色科技住宅，是新型的節(jié)能住宅，運(yùn)用國(guó)外先進(jìn)的技術(shù)打造，在建筑成本上明顯高于傳統(tǒng)住宅，朗詩(shī)提供的健康、綠色、舒適以及品質(zhì)生活是其它傳統(tǒng)住宅無(wú)法給予的，我們的目標(biāo)客戶需具備以下特點(diǎn)：1.認(rèn)同朗詩(shī)的建筑科技2.有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)3.需要給自己及家人的生活升級(jí)的人士4.追求居住健康的人士5.追求品味生活的人士綜上分析，我們將我們的目標(biāo)客戶具體定位于：LANDSEA , GET ! 營(yíng)銷(xiāo)理念介紹 6.G：即green 綠色，%卓越的綠化率水平7.E：即environment 環(huán)境，寓意著朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)力求帶給住戶表里如一的和諧氛圍8.T：即technology 科技，朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)以十大科技系統(tǒng)為支撐，鑄造品質(zhì)生活 營(yíng)銷(xiāo)推廣的核心問(wèn)題把握對(duì)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三恒技術(shù)的認(rèn)同問(wèn)題恒溫、恒氧、恒濕技術(shù)是朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)相對(duì)于普通傳統(tǒng)樓盤(pán)的最大區(qū)別之處。買(mǎi)房不同于人們對(duì)日常消費(fèi)品的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，房屋是長(zhǎng)期性的固定資產(chǎn)投資，也是人們?nèi)粘Ｗ飨⒅谐ぷ鲌?chǎng)所外的私人處所。因此，購(gòu)房者在選擇購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)的第一選擇是認(rèn)同或者喜歡，其次，才是考慮自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。即使有時(shí)購(gòu)買(mǎi)力上暫時(shí)存在不足，只要存在足夠的認(rèn)同感，購(gòu)房者也會(huì)通過(guò)各種途徑，比如說(shuō)貸款等方式將自己的認(rèn)同感付諸行動(dòng)。因此，針對(duì)朗詩(shī)樓盤(pán)，在營(yíng)銷(xiāo)策劃中，除了與朗詩(shī)樓盤(pán)綠色和諧、表里如一主題保持一致外，我們也必須著力于解決顧客對(duì)朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)三恒技術(shù)的認(rèn)同問(wèn)題。 第六章 營(yíng)銷(xiāo)推廣篇 營(yíng)銷(xiāo)推廣定位1）營(yíng)銷(xiāo)推廣定位是項(xiàng)目核心價(jià)值在營(yíng)銷(xiāo)中的體現(xiàn)，具體營(yíng)銷(xiāo)推廣定位原則要求如下：、買(mǎi)家需求、將正對(duì)手的實(shí)際情況，制定符合本案的推廣策略；時(shí)、勢(shì)、術(shù)的三個(gè)級(jí)；，以此配合銷(xiāo)售及工程需求。 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃本案的入市時(shí)機(jī)應(yīng)掌握以下幾個(gè)原則：避免為了迎合市場(chǎng)中出現(xiàn)的某些潮流或習(xí)慣推盤(pán)時(shí)間而做的倉(cāng)促入市行動(dòng)，一切應(yīng)以本案工作進(jìn)程表有序的進(jìn)行，在工地條件、資金條件、證件條件、工程條件、售銷(xiāo)條件等都能予以支持的情況下才應(yīng)入市。、走勢(shì)全面了解，并擁有有針對(duì)性的策略入市時(shí)機(jī)的選擇和把握不能離開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)實(shí)沖擊，只能充分了解對(duì)手，并擁有切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)方案，才能踏實(shí)地進(jìn)入與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共存的市場(chǎng)。、尋求市場(chǎng)空缺為了最大限度地發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，應(yīng)認(rèn)真、敏銳地研究市場(chǎng)，抓住一切可用的機(jī)會(huì)，利用市場(chǎng)的空缺，張揚(yáng)本案的獨(dú)特之處。營(yíng)銷(xiāo)推廣的內(nèi)容1.朗詩(shī)國(guó)際街區(qū)的樓盤(pán)介紹，包括地理位置、周邊