【文章內(nèi)容簡介】 地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 土地增值稅的清算單位 一、土地增值稅清算的核算對象： 每個房地產(chǎn)項目可能分為幾期、幾個不同功能不同、風(fēng)格不同的社區(qū)，如何確定清算對象： 實施細(xì)則第八條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。 土國稅發(fā) 〔 2022〕 187號規(guī)定 :地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。這里同時大家要注意到普通住宅與非普通住宅扣除項目的保留方面，應(yīng)當(dāng)是一致的，它關(guān)系到最后的增值額、稅率、稅負(fù)差異。 這里就牽涉幾個房地產(chǎn)開發(fā)的概念： 立項、規(guī)劃許可證、土地使權(quán)證、開工許可證。 這里本人認(rèn)為， “ 國家有關(guān)部門審批 ” 的部門很多，以建委的施工許可證為列明的范圍為清算對象最為適宜。國稅發(fā)［ 1995］ 90號文件規(guī)定，取得開工許可證后，應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送 《 土地增值稅項目登記表 》 以何為核算單位，對土地增值稅結(jié)果相差很大 清算的義務(wù)時間 暫行條例及實施細(xì)則是以理想狀態(tài)進(jìn)行界定的：即細(xì)則第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅， 待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 “ 完全銷售完畢、全部竣工、辦理工程結(jié)算后 ” 這種狀態(tài)現(xiàn)實中難以實現(xiàn)。只要開發(fā)商不想實現(xiàn)，就不會實現(xiàn)。主動權(quán)在開發(fā)商。但房地產(chǎn)的土地增值稅是所得稅的扣除項目，如不盡早清算，在所得稅中將不得扣除，會產(chǎn)生多計所得稅這一問題。 當(dāng)然條例第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這對于一次性轉(zhuǎn)讓適用，但對于分期銷售的，由于收入與成本不清，很難計算。 這僅適合于對完工項目或存量房產(chǎn)的申報。 清算的義務(wù)時間 為解決這一難，國稅發(fā) 〔 2022〕 187號 細(xì)化為： 二、土地增值稅的清算條件 （一）符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng) 進(jìn)行土地增值稅的清算： 、完成銷售的； ； 。 （二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求 納稅人進(jìn)行土地增值稅清算： ，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； ； 。 這里具有剛性的 “ 應(yīng) ” 條件難以實現(xiàn)，但可要求在法律上是一種協(xié)商，開發(fā)商不應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，稅務(wù)機(jī)關(guān)也是無可奈何。 但這里涉及到幾個重要的房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識：何為竣工驗收，有那些部分竣工驗收。 清算的義務(wù)時間涉及的房地產(chǎn)知識 以清算條件中的 “ 應(yīng) ” 和 “ 可要求 ” 牽涉到這么幾個概念： 一 、 各種面積概念 、 測算規(guī)定 及公攤計算規(guī)定 (技術(shù)層 、 轉(zhuǎn)換層 ) 幾種面積存在這么幾種概念： 可售面積＝總建筑面積－不可售面積 （ 人防 、 配套 ） 可售面積的構(gòu)成：套內(nèi)面積＋公攤面積＋地下可售車位 公攤面積＝總可售面積－套內(nèi)面積－應(yīng)單列的面積 應(yīng)單列的面積了就是即不能公攤 、 也不能銷售的面積 應(yīng)單列的面積 ≈ （ 略小于 ） 不可售面積 不可售面積的組成 、 不可售面積的所有權(quán) 、 使用權(quán) 、 占有權(quán) 、收益權(quán) 、 處分權(quán) 。 這些概念與定義牽涉到 85%的計算 。 （ 售使用權(quán)的拋除在外 ） 對于這些問題 ， 可從開發(fā)商的完工 測繪報告 、 測量暫測報告 、預(yù)售許可證 、 立項報告中的內(nèi)容為依據(jù) 。 這些內(nèi)容開發(fā)商不會拖 ， 因此售房合同有規(guī)定業(yè)主可辦理產(chǎn)權(quán)的期限 。 測繪面積與產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系 清算的義務(wù)時間涉及的房地產(chǎn)知識 原細(xì)則規(guī)定是 “ 全部竣工 、 辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算 ” 但 187號文件改為 “ 房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工 、 完成銷售的 ” ，將其中的竣工工程結(jié)算改為全部竣工 ， 這在一定意義上更具額觀性 ， 全部竣工 ， 如全部竣工 ， 不結(jié)算 ， 就可叫 “ 不據(jù)實提供扣除項目 ” 。 小常識：什么是 工程結(jié)算 現(xiàn)主要講如何叫 全部竣工 ， 這主要是要查一下質(zhì)檢站的竣工驗收報告 ， 對于精裝修房地產(chǎn)項目 ， 有這么兩種可能 ， 一種是與總包單位簽定施工合同包括精裝修 ， 這種就一定要驗收；另一種是實行二次進(jìn)場 ， 二次裝修 ， 有可能一次情搞 ， 有可能售房后才搞 。 這可能就沒有驗收報告 。 這主要是開發(fā)商有意將室外面積改為室內(nèi)面積 ， 當(dāng)成贈送面積給客戶 ， 逃避地價 。 這種情況要結(jié)合銷售合同有否承諾精裝修 ， 來決定竣工與否 。 土地增值稅中的收入 ? 嚴(yán)格來說，土地增值稅分為兩種收入 ? 一種為預(yù)售收入，另一種為清算收入，兩項收入確認(rèn)的原則應(yīng)當(dāng)是有所區(qū)別。 ? 對預(yù)售收入，土地增值稅中沒有明確的收入確認(rèn)原則，細(xì)則十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 這明確預(yù)售收入的確認(rèn)由各省市制定，但對收入的確認(rèn)無非是稅收與會計的確認(rèn)嚴(yán)則，其中稅收又分為所得稅的確認(rèn)原則與營業(yè)稅的確認(rèn)原則 土地增值稅的收入確認(rèn) 所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。貨幣收入、實物收入、其他收入 ? 視同銷售房地產(chǎn)收入 用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資 (房地產(chǎn) )、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等