【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市！第三部分：目標(biāo)一、總體目標(biāo)n 通過(guò)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)從硬件、外立面、人流交通組織、商業(yè)招商等，營(yíng)造購(gòu)物廣場(chǎng)氛圍，樹立大賣場(chǎng)商業(yè)表象，使項(xiàng)目在為人們休閑購(gòu)物娛樂首選，打造樂至縣區(qū)域典范性商業(yè)旗艦。n 品牌商業(yè)：塑造獨(dú)特而符合目標(biāo)群體的品牌商業(yè)形象，突破樂至商業(yè)的傳統(tǒng)街鋪范疇，確立項(xiàng)目商業(yè)賣場(chǎng)在樂至商業(yè)中的典范地位，實(shí)現(xiàn)銷售、招商、經(jīng)營(yíng)管理與品牌多贏局面。n 最終體現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的商業(yè)價(jià)值最大化現(xiàn)代化的商業(yè)形象、較高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)物業(yè)設(shè)施配套完善體現(xiàn)、專業(yè)商業(yè)賣場(chǎng)的塑造從而價(jià)值得以提升。二、銷售目標(biāo)n 開盤時(shí)：完成銷售30%；n 2008年春節(jié)前：完成銷售80%；三、招商目標(biāo)n 具體目標(biāo)：改造開業(yè)，開業(yè)前完成90%以上的招商。業(yè)態(tài)調(diào)整，現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不能完全適應(yīng)和滿足今天市場(chǎng)的需要，重新對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研定位，確立招商對(duì)象，引進(jìn)數(shù)家主力店、知名品牌店，通過(guò)主力店和品牌店吸引經(jīng)營(yíng)散戶的進(jìn)駐。規(guī)范和美化項(xiàng)目周邊的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)秩序，迎合政府城市建設(shè)的政策，起到美化城市和樹立典范的作用。第四部分：策略一、 整體策略（一）命名：川樂購(gòu)物廣場(chǎng)闡述： 現(xiàn)用的川樂購(gòu)物廣場(chǎng)從名稱上雖然感覺地方特色重，但是因?yàn)樵撐飿I(yè)在當(dāng)?shù)匾堰\(yùn)營(yíng)多年，品牌度和品牌深入已經(jīng)很深，建議保留。 但是在對(duì)該物業(yè)進(jìn)行營(yíng)銷包裝再次入市時(shí)，為了避免該名稱在當(dāng)?shù)厝狈π路f感，建議引進(jìn)賽特的名字，方式為“香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理集團(tuán)全程經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)”，其目的一是和香港賽特摩爾商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的戰(zhàn)略合作，二是體現(xiàn)新的定位：時(shí)尚、休閑、品味，與市級(jí)城市商業(yè)積極靠攏。（二）、定位思考：打造樂至休閑購(gòu)物商業(yè)典范：作為集購(gòu)物、休閑、娛樂、特色餐飲為一體的商業(yè)場(chǎng)所，項(xiàng)目所針對(duì)的目標(biāo)客戶群為就從現(xiàn)在單一的生活居家范圍拓寬，為了與目標(biāo)客戶身份與品牌相匹配，因此，對(duì)項(xiàng)目的定位必須是鮮明而充滿穿透力的，并從產(chǎn)品的特色和服務(wù)方面為項(xiàng)目的定位提供有力的支持。充分體現(xiàn)購(gòu)物休閑化，休閑娛樂化的現(xiàn)代購(gòu)物理念。引領(lǐng)現(xiàn)代生活潮流，體現(xiàn)全方位生活訴求，打造一個(gè)新時(shí)代的商場(chǎng)。廣場(chǎng)引入一種“購(gòu)物=享受”的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使前來(lái)的消費(fèi)者感受到一種被照顧得十分周到的氛圍，盡情體驗(yàn)“購(gòu)物=享受”的愉悅感受。使在這里約會(huì)與應(yīng)酬的人，盡情地顯示個(gè)人身份與品位。使樂至縣與其他市級(jí)城市在商業(yè)上差距縮小，使當(dāng)?shù)厝俗悴怀鰬?，同樣享受大城市的尊榮繁華。市場(chǎng)定位：有產(chǎn)階級(jí)生活樣板闡述：隨著城市建設(shè)進(jìn)程的加快，人們物質(zhì)生活水平的不斷提高，老城區(qū)在政府的規(guī)劃改造中勢(shì)在必然，將得到政府的大力規(guī)劃與建設(shè)，這里將成為投資者夢(mèng)寐以求的理想投資之地，借助城市改造建設(shè)的東風(fēng)，川樂將成為樂至輻射范圍最廣，影響力最大的商業(yè)項(xiàng)目之一。形象定位：時(shí)尚資訊超級(jí)櫥窗闡述：如今人們逛街不像過(guò)去那樣只是為了購(gòu)買東西，而是從逛街中獲取更多的生活信息，因此，現(xiàn)代意義上的商場(chǎng)除了具有傳統(tǒng)的購(gòu)買場(chǎng)所職能外，更多時(shí)候還肩負(fù)起人們獲取時(shí)尚資訊的發(fā)布櫥窗；通過(guò)新穎、簡(jiǎn)潔、易記的“櫥窗”把購(gòu)物廣場(chǎng)的性質(zhì)表現(xiàn)出來(lái)；同時(shí)“超級(jí)”說(shuō)明了購(gòu)物廣場(chǎng)的規(guī)模是巨大的，時(shí)尚的信息是豐富的。業(yè)態(tài)定位：重品牌，更重品位定位闡述：把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”是基于以下幾點(diǎn)因素：第一、新穎、高姿態(tài)的業(yè)態(tài)定位與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位形成統(tǒng)一，有利于傳播，同時(shí)，業(yè)態(tài)定位“重品牌，更重品位”能有效補(bǔ)充和完善了項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和形象定位；第二、由于項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足多層次的消費(fèi)要求，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位，不但能滿足各種消費(fèi)需求，而且吻合目標(biāo)消費(fèi)群體追求品位的心理；第三、全面超越周邊的業(yè)態(tài)規(guī)劃，塑造項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)形象，使之輻射范圍更大；第四、把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為：“重品牌，更重品位”的主要目的是為了使項(xiàng)目能夠突破現(xiàn)存商業(yè)破敗形象，成為樂至城市的消費(fèi)中心，擴(kuò)大項(xiàng)目的影響力，為業(yè)主和商戶帶來(lái)更多的利潤(rùn)。業(yè)態(tài)闡述： 項(xiàng)目周邊業(yè)態(tài)規(guī)劃單一，同時(shí)社區(qū)人口少，整體經(jīng)營(yíng)人氣不旺，相對(duì)于區(qū)域的人口來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的規(guī)模相對(duì)顯得有點(diǎn)大，要想使項(xiàng)目迅速擺脫上述的劣勢(shì)，我們必須首先立足于解決區(qū)域的人氣問(wèn)題。為此，我們必須采取下列做法：第一、以鮮明的業(yè)態(tài)定位，為項(xiàng)目聚集旺盛的人氣；第二、借助現(xiàn)在的尚好佳超市、得盛電器等主力店，加強(qiáng)其促銷宣傳推廣，吸引項(xiàng)目社區(qū)和周邊居民及流動(dòng)消費(fèi)人群，提高項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)率；第三、入駐多個(gè)品牌店，滿足社區(qū)及周邊中上游人士的消費(fèi)需求；第四、豐富附加業(yè)態(tài)，使之成為項(xiàng)目租金主要來(lái)源之一，滿足各層次和不同類別的消費(fèi)需求，把項(xiàng)目輻射范圍內(nèi)的消費(fèi)人群吸引過(guò)來(lái)。業(yè)態(tài)分布建議：（該建議需依據(jù)進(jìn)場(chǎng)后準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查后進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃為準(zhǔn)）區(qū)域功能業(yè)態(tài)種類一層川樂綜合批發(fā)城書吧、網(wǎng)吧、形象設(shè)計(jì)、數(shù)碼店、品牌專賣店、休閑特色餐飲、綜合百貨服飾批零二層時(shí)尚生活廣場(chǎng)生活超市、精品數(shù)碼電器三層四層精品家具城、布藝、床上用品、家具五層休閑城棋牌室及其他各類型休閑設(shè)施（三）贏利模式選擇：以銷售為主，部分租賃。原則上，除了預(yù)留的鋪面外，力求所有商鋪均出售。在本物業(yè)中如三、四、五樓的物業(yè)（現(xiàn)在市場(chǎng)商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)不明顯）可作為自留物業(yè)，可以增強(qiáng)投資業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的信心，同時(shí)保留物業(yè)產(chǎn)生的租賃收益可以緩解銷售物業(yè)的返租壓力。（四）招商主力品牌店先行策略通過(guò)主力店旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，提升項(xiàng)目整體形象，吸引更多散戶進(jìn)駐，從而提高項(xiàng)目的人氣指數(shù)，增強(qiáng)投資者的信心，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。（五）永續(xù)經(jīng)營(yíng)策略l 開業(yè)前，高標(biāo)準(zhǔn)選擇入駐商家入駐標(biāo)準(zhǔn)：開業(yè)前，對(duì)進(jìn)廣場(chǎng)的商家，提出必須擁有良好的信譽(yù)保證，方可具有入駐資格。經(jīng)營(yíng)監(jiān)督：開業(yè)后，如出現(xiàn)部分商家經(jīng)營(yíng)不善，或者出現(xiàn)違反經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例的商家，商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司有權(quán)解除這類公司的經(jīng)營(yíng)權(quán)。以此，確保本項(xiàng)目整體做旺，避免少數(shù)經(jīng)營(yíng)不善或知名度不高的商家影響整體的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)。l 實(shí)行商會(huì)會(huì)員制，提供再培訓(xùn)，再學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)專門成立商會(huì)組織，該組織屬于非贏利性質(zhì)的民間組織，由進(jìn)駐廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶自愿加入組建形成。商會(huì)組織主要擔(dān)當(dāng)起自我管理、自我服務(wù)、自我協(xié)調(diào)、自我約束及自我教育等多種職能。通過(guò)商會(huì)組織，商會(huì)會(huì)員將可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)互助、信息交流及成功經(jīng)驗(yàn)分享。操作方式：由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司牽頭組織成立商會(huì)，然后由會(huì)員自由選舉出會(huì)長(zhǎng)等商會(huì)管理班子，由該班子負(fù)責(zé)商會(huì)的日常運(yùn)營(yíng)。l 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理為了達(dá)到永續(xù)經(jīng)營(yíng)，就必須對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)。充分地考慮到這一點(diǎn)，在項(xiàng)目銷售的前期由項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的統(tǒng)一招商與管理，使項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)達(dá)到高度的規(guī)范化，從而保證進(jìn)駐商的最優(yōu)組合、形成商品供應(yīng)互補(bǔ)、經(jīng)營(yíng)互利的良性經(jīng)營(yíng)格局。在保證商業(yè)街整體規(guī)劃的前提下，實(shí)施整個(gè)市場(chǎng)的品牌戰(zhàn)略，共同營(yíng)造一個(gè)高尚有序的商業(yè)氛圍。在對(duì)一層非本自有產(chǎn)權(quán)部分商鋪進(jìn)行協(xié)商，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃上盡量達(dá)到統(tǒng)一，實(shí)行產(chǎn)權(quán)分散，統(tǒng)一規(guī)劃，分散經(jīng)營(yíng)。l 專項(xiàng)基金的統(tǒng)一推廣充分考慮到項(xiàng)目的長(zhǎng)久經(jīng)營(yíng)，必須出資成立專項(xiàng)推廣基金，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定期的科學(xué)、有效的宣傳推廣，不斷提升項(xiàng)目的知名度和整體形象，為商戶創(chuàng)建一個(gè)堅(jiān)實(shí)的做大做強(qiáng)的品牌平臺(tái)。操作方式：商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司承諾出資（建議100萬(wàn)）作為推廣基金，用于項(xiàng)目前三年進(jìn)行統(tǒng)一的宣傳推廣，設(shè)法吸引人流，將商場(chǎng)統(tǒng)一做旺。l 聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司由實(shí)力卓著的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期的統(tǒng)一規(guī)劃和后期的統(tǒng)一招商、經(jīng)營(yíng)管理及宣傳推廣，使得購(gòu)物廣場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)達(dá)到高度的科學(xué)化和規(guī)范化。在結(jié)合項(xiàng)目整體規(guī)劃的前提下，對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行全方位、優(yōu)質(zhì)專業(yè)的商業(yè)管理服務(wù)，共同形成商品經(jīng)營(yíng)互補(bǔ)、商家互利互惠的經(jīng)營(yíng)氛